二手房买卖合同中,卖方毁约,买方如何主张赔偿

2019/09/12 18:39:13 查看1464次 来源:夏晓廷律师

  在二手房买卖合同的履行过程中,经常会出现买方支付首付款,但卖方由于各种原因提出解除合同,在卖方的行为构成预期违约、拒绝履行的这种情况下,买方可以同时主张违约金及损失赔偿,下面进行对守约方的诉讼请求进行具体的分析:

  一、鉴于案件背景设置为房屋买卖合同纠纷,违约金的种类只有约定违约金,而无法定违约金,合同未约定违约金的,守约方不得主张违约金,而只能主张损失赔偿,合同约定违约金的,守约方可以同时主张违约金和损失赔偿,但间接损失赔偿总数额应在可得利益与预期利益范围内。

  《中华人民共和国合同法》第七章约定了违约责任,该章共十六条,对承担违约责任的方式、预期违约制度、损失赔偿额的确定、违约金制度、违约金与定金的选择适用,不可抗力以及违约责任与侵权责任的竞合等内容作出了规定。根据《合同法》第107条之规定,据此,承担违约责任的种类有继续履行、采取补救措施、停止违约行为、赔偿损失,此外,还有支付违约金及定金责任等形态。根据《合同法》第112条及第113条之规,据此,当事人一方不履行合同义务,在采取补救措施后,守约方还有其他损失的,还应当赔偿损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当然这句话亦包含了如果约定的违约金高于造成的损失时,这时不能再主张实际损失的意思了。

  二、赔偿损失的范围

  在法律没有规定和当事人没有另行约定的情况下,应按完全赔偿原则,赔偿全部损失,包括直接损失和间接损失,直接损失是指财产的直接损少,间接损失是指失去预期取得的利益(可得利益)。在该类案件中,一般可以要求违约方对守约方进行房屋差价的赔偿和租金赔偿以及中介费的支付赔偿。在实践中,对于房屋差价一般通过专业机构进行房地产评估,评估的时间节点为违约方的明示违约行为,如违约方明确向守约方表示根本违约之日或者违约方一房二卖之日,然后将评估价格减去合同约定的房屋价格,即为赔偿损失的数额。


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