延期交房案例分析

2019/09/19 22:11:21 查看1854次 来源:冯景律师

  案情介绍:

  家住天津市河西区的小刘毕业后成为一名人民教师,工作稳定的他很快找到了自己心仪的姑娘。为筑爱巢,小刘在父母和亲友的帮助下,于2016年在西青区大寺镇购买了一套期房,合同约定2017年4月底交房。确定了未来的住处,小刘开始和姑娘家协商结婚事宜,并根据交房日期,确定好了婚期。时间来到2017年春天,小刘正满心欢喜的和自己的未婚妻制定装修计划,不料等来的却是开发商寄来的“延期交房通知书”。该通知书显示,天津市环保部门因天气状况要求停工及项目红线外部分市政基础配套工程未完工导致交房延期,入住时间另行通知。突如其来的变故打乱了小刘的计划,确定的婚期无法更改,只能临时借用亲戚的房子草草办了婚事。

  婚后小刘带着自己的购房合同多次前往售楼处与开放商交涉,对方均以因环保事宜停工系政府行政部门指令为不可抗力,市政大配套延迟也因市政部门原因导致,非自身原因,不应承担合同约定的延期交房利息及违约金。最终,房子整整迟延交付了一年,身心俱疲的小刘决定寻求律师的帮助,通过诉讼维护自身合法权益。

  律师分析:

  本案中,小刘和房地产开放商形成商品房预售合同关系,在此合同关系下,小刘作为购房者其核心义务是按时、全额交付购房款(包括贷款方式),而作为售房者的开发商,其对应的核心义务是按照合同约定的时间,交付符合合同约定标准的房屋。在小刘依约全额交付购房款的前提下,开放商延期一年交房,构成违约。其是否应按照合同约定承担相应的违约责任,关键在于在施工过程中是否存在合同约定的免责事由。

  庭审过程中,开发商提出房屋本身建设延期是因为环保部门为治理雾霾,下达了暂时停工的指令;房屋建设完成不能入住是因为红线外市政大配套设施未完成。基于以上两点原因导致延期交房,开发商可以免责。

  针对开发商上述说辞,律师提出申请法院调取涉案羡慕的施工监理日志,以确定因环境主管部门要求停工的确定天数;同时小刘与开发商签订的《天津市限价商品住房买卖合同》后附加的《补充合同》系开发商提供的格式合同,其中关于因大配套设施施工滞后导致延期交房,开发商免责的条款亦属于格式条款。律师认为在发生争议时应当遵循公平原则确定双方的权利和义务。该条款将第三方原因导致延迟交付的责任予以免除,而由小刘承担延期给付的不利后果,是违背公平原则的。

  况且,开发商与第三方签订的大配套合同延迟履行的原因是归责于第三方还是归责于开发商延迟交付工程款,系另一合同关系应认定的事实,与本案无关。律师认为,即便因第三方大配套延迟造成违约,也应由开发商向第三方主张权利。而非在本案中要求小刘承担不利后果。

  案件结果:

  法院根据监理日志,确定了因环保部门要求停工的天数,将其在一年的延期交房期间中剔除,认定开发商违约交房270余天,应赔偿小刘两万七千余元。


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