不动产“共同”租赁中的法律风险

　　“共同”租赁并不是多家融资租赁公司联合为一个承租人提供融资的“共同”，而是作为一种担保机制的“共同”承租，是共同承租人的“共同”。这样的“共同”租赁，通常是两个承租人共同签订融资租赁合同，其中一个承租人并不会实际使用占有租赁物，其仅作为共同的义务主体，只承担和另一承租人连带支付租金的义务。某种程度上来，这是对担保所要求的内部决策机制、审批机制的规避。一些有限责任公司或者股份有限公司内部治理要求比较严格，如果为另一公司的租金债务提供担保，要经过股东会的审议，有的还需要公告，这样的程序要求会增加决策不确定性，或者增大交易成本，为了规避担保决策机制的要求，就采取了所谓的“共同”承租的模式。按照《民法通则》第87条规定的原则，既然同为合同当事人，在没有确定份额的情况下应该是连带承担合同项下的责任，这样就达到了与担保相同效果。

　　这样的创新模式中应该关注两个问题：一是承租人有关租赁物交付的抗辩，这是出租人能够收取租金的对价性义务，只有将租赁物交给承租人，才具备向其主张租金的权利，如果没有交付租赁物，收取租金的权利就会被承租人以该主张抗辩。因此在共同租赁情况下，既然实际上有一方不使用租赁物，那如何能够达到在证据上或者事实认定的层面上满足向这一承租人也交了付租赁物的要求，是实践中需要处理好的一个问题。因为，如果租赁物仅向其中一个承租人交付，那么预期未来承担担保责任的承租人有可能主张没有收到租赁物，因此不应当承担支付租金的义务，那么这种变通方式的目的就会落空。

　　要实现交易目的，可以针对司法裁判的特点，即其相对而言更看重证据而不是客观事实、更看重当事人的意思表示而不是权利的实际存续状态。所以，如果有共同承租人接受租赁物的证据，至于其实际上即便没有真实使用租赁物也可以理解为是其自主放弃对租赁物的使用，以防范租赁物交付抗辩可能造成的风险。为此，可以采取两项措施：

　　一是取得租赁物交付的证据。

　　操作过程中，出租人应该有向共同承租人交付租赁物的表面证据，比如说租赁物的签收凭证，交接现场的视频资料等。

　　二是通过合同安排限制滥用抗辩权。

　　法律逻辑上，使用和交付是两个不同的问题，只要出租人在融资租赁合同项下的交付义务已经完成，至于承租人是不是实际使用，这一点不应当是支付租金的条件。因此，在合同中可以事先约定，承租人接收租赁物后，其是否实际使用不影响其应当支付租金的义务。

　　共同承租模式的设立有两种可能性，一种是自始的共同承租，另外一种是追加的共同承租。如果一开始就是共同承租，防范法律风险的机会就比较多。如果是一个承租人无法履行租金义务后追加一个人共同承租，这个时候就更需要注意满足前述的租赁物交付的义务。