网签、合同备案、预告登记是同一个东西吗?

2019/10/08 09:18:02 查看4535次 来源:广东六立律师事务所律师

  相信每个有接触过商品房交易的人多多少少都会听过网签、商品房预售合同备案、预告登记等词汇,但是对于这些词的具体含义却不一定了解,甚至有的人会认为网签、商品房预售合同备案、预告登记都是指同一件事。下面我们就来分析一下究竟说的是不是同一个事。

  【网签】

  网签,即网上签约,是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与购房者签订房屋买卖合同,并且在网上进行公布的行为。网签后购房者可以通过预签合同编号在网上签约系统进行查询。

  网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋,防止开发企业捂盘以及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统,并没有直接的法律法规规定开发商不与购房者进行网签的相应处罚。但若因开发商原因无法网签的话,可以按照认购书的约定要求开发商承担相应的违约责任。

  【合同备案】

  商品房预售合同备案,是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后,在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内,由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

  《城市商品房预售管理办法》第十条:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的,应当有书面委托书。”

  有很多购房者都会将网签和备案这两者混淆,甚至还会认为这两个流程是同一 回事,其实并不然。从《城市商品房预售管理办法》中我们可以看出,签约之后才能办理登记备案手续,网签其实是登记备案的前置程序。

  【预告登记】

  房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押等情况出现。

  《中华人民共和国物权法》第二十条:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

  《房屋登记办法》第六十八条:“预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”第六十九条:“预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。”

  预告登记后,开发商若将商品房再行出售给他人或将商品房进行抵押,都不发生物权效力,即使开发商想对房屋进行处分,房屋登记机构也会因房屋办理了预告登记,而拒绝办理开发商申请的其他处分登记行为。

  开发商与购房者签订的商品房预售合同中,一般会对办理预购商品房预告登记的时间进行约定,若开发商超过约定时间还未办妥预告登记的手续,购房者可自行向房屋登记机构申请预告登记。

  网签、商品房预售合同备案和预告登记三者虽都有防止开发商一房多卖的作用,但还是存在着许多不同,并非指同一事物。网签是商品房预售合同备案的前置程序,而网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力,无法对抗第三人,预告登记则能产生物权效力,具备了对抗第三人的效力。


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