夫妻一方处分共有房产,合同是否有效?

2019/10/08 09:27:55 查看1040次 来源:广东六立律师事务所律师

  在二手房交易过程中,往往会出现很多房屋涉及共有人的情况,由于房价的波动,有部分出卖人在房屋卖出之后会以未经共有权人同意为由,意图达到收回房屋的目的。

  那么房产在夫妻共有期间,夫妻一方未经对方同意单方处分共有房产,对外签订的合同效力如何呢?

  周先生与吴女士系夫妻关系,双方婚后购买了一套商品房,并于2006年取得了房屋产权证,其中登记的权利人为吴女士一人。

  2010年,吴女士与黎先生签订了《房屋买卖合同》,双方约定将该套房屋以200万元卖给黎先生。

  合同签订后,黎先生依照合同约定支付了购房款,吴女士将房屋交付给黎先生使用,合同没有明确约定吴女士协助办理过户的时间。

  后因黎先生女儿出生,于是黎先生多次要求吴女士配合办理过户,但当时房价大幅上涨,吴女士明确告知拒绝履行合同,称该房屋为夫妻关系存续期间共同出资购买,属于夫妻共同财产,买卖房屋时并未经其丈夫的同意,买卖合同是无效的,要求李先生返还房屋。

  无奈之下黎先生只能一纸诉状将吴女生告上法庭,要求吴女士继续履行合同,配合其办理过户手续。

  经法院审理后判决,被告吴女士于判决生效之日起七日内履行双方签订的房屋买卖合同,配合原告黎先生办理过户手续。

  本案中吴女士与黎先生签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示,内容没有违背法律、行政法规的强制性规定,属于合法有效的合同。

  合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务,合同签订后,吴女士在无正当理由的情况下,拒绝履行合同约定义务的行为已经构成违约。

  并且涉案房屋是登记在吴女士一人名下,且房屋所有权证上写明的是单独所有,黎先生在购房时已经尽到了相关的注意义务。

  尽管司法实践中普遍认为,夫妻关系存续期间取得的房屋,虽然所有权登记在一方名下,仍然属于夫妻共同共有的财产,登记一方未经另一方同意,擅自将房屋转让给他人,是无权处分的行为,但无权处分已经不能再成为买卖合同无效的依据。

  根据我国《物权法》的相关规定,黎先生购房房屋是善意的,且已经根据合同约定支付了房屋价款,在购房时也已经了解物权公示的相关注意义务,并且该房屋价款也处于合理范围。因此,黎先生属于善意第三人,其合法权益应当受到法律的保护。

  综上,夫妻一方擅自出售共有房产签订的合同有效,无权处分的合同并不当然无效,此类合同只要系双方真实意思表示,其买卖合同的债权行为即为有效。

  作为买受人此时可以选择要求解除《房屋买卖合同》,要求出卖人支付违约金并赔偿损失,或者可以选择要求出卖人继续履行合同,配合其办理过户手续。在房屋价格上涨的情况下,显然第二种方式更有利于保护买受人的合法权益。

  《最高人民法院买卖合同司法解释》第三条

  当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

  出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

  《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》

  七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:(五)部分 共有人擅自出卖共有房屋的……

  十九、夫妻一方擅自出卖共有房屋,买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的,人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。

  买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。

  但有以下情形之一的,可以判决合同继续履行:(一)夫妻另一方追认买卖合同的;(二)买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的;(三)买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,夫妻另一方未在合理期间提出异议的;(四)有其他情形,可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

  夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋,已经办理所有权转移登记,另一方请求追回房屋的,依照善意取得的规定审查。


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