城镇居民购买农村房屋之合同效力问题

　　2011年《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》第15条第2款规定，“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。”

　　根据此条规定，并且结合目前的司法实践，向同一集体经济组织成员以外的农村村民及城镇居民转让的合同一般认定为无效。然而由于历史遗留原因及民众法律意识不足，导致早期仍有很多城镇居民、外村村民购买了宅基地上房屋，实践中部分村民在房屋转让之后十多年，眼见房价水涨船高，后悔当初转让了宅基地，此时以受让人非“同一集体经济组织成员以外的农村村民”主张当初的宅基地转让行为无效，要求受让人返还房屋，此时法院会如何判呢?

　　通过查阅此类案例，发现司法实践中主流观点一般仍会认定房屋转让合同无效，但是仍有少部分案例认可了合同效力。

　　【案例1】张某与刘某农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号：(2018)京0116民初3302号

　　案情简介：1998年4月22日，张某与刘某签订房产卖契，约定张某将其所有房产北房肆间卖与刘某，议定价格为21000元。该北房四间位于北京市怀柔区渤海镇马道峪村×号。刘某非马道峪村集体经济组织成员。

　　张某向法院提出诉讼请求：1.确认原、被告就位于北京市怀柔区渤海镇马道峪村×号的宅院一处所达成的买卖合同无效;2.判令被告将上述房屋以及院落腾退原告

　　裁判要旨：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，需经乡(镇)人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，刘某非马道峪村本村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。故张某与刘某签订的房产卖契，违反了有关法律规定，应属无效，故对于张某要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。因刘某坚持认为房屋买卖协议有效，且在本案中未提起反诉处理其损失问题，本院认为张某要求上述房屋以及院落腾退给原告的诉讼请求应与刘某的损失赔偿一并处理，故对于此项诉讼请求，本院不予支持。

　　【案例2】陈某、潘某农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，案号：(2018)浙10民终1486号

　　裁判要旨：本案的争议焦点是双方当事人签订的《房屋断卖契》是否有效。根据审理查明的事实，涉案的房屋坐落于台州市黄岩区，涉案房屋所在土地属于该村农村集体土地，而上诉人陈某的户籍所在地在台州市黄岩区，上诉人陈某与被上诉人潘某、包某并非同一集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此，一审法院认定该房屋买卖合同无效得当。被上诉人在出售涉案房屋近20年后对《房屋断卖契》反悔，上诉人可另行主张因合同无效遭受的经济损失。

　　从上述两个案例可以看出，对于此类合同，法院一般会认定合同无效。然而根据上述带下划线的文字，可以知道法院虽然判合同无效，受让人负有腾房义务，但是对于历经多年的房屋升值部分，出卖人也有赔偿经济损失的义务。

　　在检索案例的过程中，笔者发现了两个支持合同有效的判决，裁判中对于判决合同有效的理由也有一定道理，在此一并分享。

　　【案例3】王成龙、官玉书房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，案号：(2018)赣10民终1174号

　　裁判要旨：关于房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》发布日期为1986年6月25日，实施日期为1987年1月1日，未明确规定该法具备溯及力，即对实施日期之前的土地使用事实不具备约束力。涉案房屋买卖时间发生在1981年1月1日，此时法律并未禁止城镇居民买卖农村房屋。王成龙主张房屋买卖合同无效，但未能举证证实合同存在法定无效的情形，本院对其主张不予支持。

　　可见，如果房屋转让行为发生在1987年1月1日之前，由于法不溯及既往的原则，该房屋买卖合同也有可能被认定有效。

　　【案例4】金培桃与李敏、李增国房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，案号：(2018)浙0303民初2017号

　　裁判要旨：关于原告诉请的合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。而根据《合同法解释(二)》第十四条规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而现行包括《土地管理法》在内的法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分。现行有效的法律、行政法规，并无禁止农民处分其房屋的规定。《土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条第四款、第六十三条的规定，并非禁止农村房屋的出卖。按照“法不禁止即属自由”的私法原则，农民原则上可以出卖自己的房屋，至于买受人是否为本集体经济组织成员在所不问。而且，从社会效果方面看，认定此类合同无效会破坏交易秩序的安全和稳定，损害农民和农村的利益。反之，若认定合同有效，不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系;而且对于出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，还有利于维护买受人的善意信赖和诚实信用原则的要求。此类纠纷的诱因大多在于土地增值或房屋面临拆迁征用将获得高额补偿安置权益，出卖人受利益驱动主张合同无效，若认定合同无效反使出卖人从其不诚信行为中受益，使守约方权利受损，无异于鼓励不诚信行为，有违公平原则。综上，原告金培桃及李施娒、被告金加尧于2004年4月9日签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。故原告要求确认该《协议书》合法有效的诉请，符合法律规定，本院予以支持。

　　在这份判决中可以看出法官存在一定的倾向性。法官首先从不存在《合同法》第五十二条规定的情形，认为合同原则上有效;其次引用“法无禁止即自由”的原则，认为在没有明确禁止性规定的情况下，村民的房屋是其个人的合法财产，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分;最后从社会效果上，认定合同有效也有利于稳定现有的房屋占有关系。

　　在一众认为该类合同无效的主流判决中，这份一审判决书显得非常亮眼。不过阅读案情，可以发现这个案子中的转让人可能存在多次售房后反悔要求返还房屋的“前科”，同时要求返还的过程中也存在一些暴力行为，故案情可能也存在特殊之处。

　　总结：对于将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，目前司法裁判中的主流观点是认定合同无效，但是受让方在返还房屋腾房的同时，可以要求出让方就房屋增值部分损失进行补偿。

　　但笔者认为像案例4这样的判决未来可能会越来越多，这一类纠纷产生的背景其实是城乡人口流动加大、居住区域界限打破，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因，所以考虑到尊重历史、社会效果等方面，笔者认为可以适当的认定此类合同有效。