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劳动合同,要、等、赔

2019/10/20 22:09:39 查看:896次 来源:李大庆

  如有委托需要,面谈:浙江省杭州市经济技术开发区人民法院楼上8楼,浙江天淳律师事务所,郑章章律师。

  【前言】

  现今,很多城市存在限购等政策,例如我生活的杭州,就存在房屋的限购以及贷款的障碍等情况。

  买一手房,必须要摇号,而摇号的中签率,却又很低,导致可能会和车牌一样,摇个几年都摇不到。那就只能买二手房了。那如果朋友亲人有一手房摇到号的,这个房产就要先借名购买了。

  再次,杭州城,首套房的贷款比例与非首套房的贷款比例差距过大,所以也导致有人将房产置于他人名下购买。

  也存在失信被执行人购房但不置于本人名下的情况,为了隐藏财产信息。

  等等......

  【风险】

  律师是主抓事前的风险防范,所以“借名买房”此举,在律师的眼中,定然是不可取的,除非把控好所有风险,那“借名买房”有什么风险?

  1. 政策性房屋的购买,必须要区分资质,如果有资质购买政策性房屋,也“借名买房”,但最后因为借名人反悔,导致了实际出资人无法取得房产。

  2. 借名买了普通房屋,也就是正常商品房的话,如果发生因为借名人不承认“借名买房”,或者因为意外导致借名人死亡,继承人不了解不承认之事,就会导致纠纷发生。

  3. 也可能存在第三人对你们双方(实际出资的人和借名的人)的行为存在异议,比如配偶提出异议进行否认,要求认定为夫妻共同财产。

  4. 也可能会存在借名人把房子进行出售、抵押或者因为借名人的纠纷导致房子被法院强制执行拍卖了。

  【观点】

  但是不考虑风险的情况下,这种合同是否有效呢???

  本律师认为:借名买房的协议具有合同的约束力,原则上应当认定为有效合同。

  《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:

  1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  3、以合法形式掩盖非法目的;

  4、损害社会公共利益;

  5、违反法律、行政法规的强制性规定。

  有的人可能考虑,借名买房的协议,是不是以合法形式掩盖非法目的?是不是违反了法律、行政法规的强制性规定?

  那如何评判一个行为是“以合法形式掩盖非法目的”的行为?这定然不是普通思维考虑就可以的。应从以下几个方面考虑:

  形式合法化,两种行为,两种目的,主观故意,损害他人利益。

  首先,合同表面上是合法的,不管是主体,还是内容,都没有违法之处,从表面上合同不存在无效情况。

  其次,这个合同的存在有两个目的,两个行为。以合法形式掩盖非法目的,一个合法行为,一个违法行为。一个合法行为所带来的目的,一个是违法行为带来的目的。

  再次,这个合同的订立本身带有主观上的故意,这个故意最起码需要一方故意,若双方都存在直接故意,就属于“恶意串通”。

  最后,这个被掩盖的合同,损害了他人的利益。

  但是“借名买房”到底符不符合这几种情况呢?

  司法实践中,这个具有两种不同的观点。有的法院认为这类合同应当认定为无效,因为出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,是符合《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的的无效合同情形,其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格,而非房屋本身,应当认定为无效。

  但是也有法院是这么认为的,房屋的上市限购等情况,不属于法律,也不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,这类合同不应当认定为无效,如果双方按规定补缴税收情况,也不应当认定为无效。

  所以在司法实务中,这类案件有不同的判法。

  但是也有法院会采取房屋属性不同而适用不同的原则,比如:

  1、房屋属性如果是商品房,法院原则上会认定采取“借名买房”的这类买卖合同属于有效合同。因为商品房本身的买卖是属于意思自治,买受人可以按照自己的意志进行购买。

  2、房屋属性如果是经济适用房、福利房等带有个人身份的房产,“借名买房”的这类买卖合同原则上会属于无效。因为都是要考虑到房产的购买者需要具备一定的资格,没有资格的人借用他人名义进行购买的,违反了政策和法律。但是如果是带有身份性质的人已经购买了这类房产,然后又转售,就不存在无效情况。


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