破产管理人行使租赁合同解除权的困境分析及完善举措

　　在破产管理人团队工作期间，笔者发现在实践当中破产管理人在行使租赁合同解除权时会遇到了很多阻碍，法律规范的不明确，各方主体利益出发点不统一，难以协调等原因，致使破产管理人的租赁合同解除权一直受阻。就此，笔者在结合相关法律法规和社会实践基础上，试图分析破产管理人行使租赁合同解除权的困境，并以期在此基础上提出切实可行的解决方案。

　　众所周知，“买卖不破租赁”是法律基本规则，即《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但《破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人”。这赋予了管理人在破产程序中对未履行完毕的租赁合同有选择继续履行或解除的权利。这一规定打破了“买卖不破租赁”这一规则。但是法律却对如何行使该解除权未作进一步规定，致使实践中遇到了许多困境。

　　一、选择行使解除权的困境分析

　　(一)法律规范的不明确，给管理人带来困难

　　破产管理人行使租赁合同解除权需要符合两个条件：第一租赁合同在破产申请受理前成立;第二合同未履行完毕，在实践中对合同履行完毕的认定不一。此外，法律未对行使解除权的标准作出规范，一般认为，租赁合同的履行与否是要看债务人增加财产价值大于负担与否，由于实践中情形的复杂性，致使管理人很难根据专业判断履行合同是有利还是负担;最后，我国破产法规定破产管理人可以通过两种方式解除租赁合同：一种是通知方式积极解除合同;另一种是两个月内不通知方式消极解除合同。但实践中以消极方式解除会让承租人误认为合同继续履行，依约交租金继续生产，这不合法律规范，也会导致很多不必要的矛盾。

　　(二)各方主体的利益出发点不一，难以统一

　　1、承租人的百般阻挠。

　　在笔者经历的破产案件中，破产管理人和承租方在工业园区管委会和法院主持下，就租赁合同的解除还是继续履行问题，进行了多次磋商，但是都因达不成一致意见而久拖不决。承租方认为：第一，为了保证生产正常进行，他们垫付了破产公司的电费，并出资对厂房、生产设备进行了维修，此外还投入大量资金进行运营，如果解除合同将造成巨大的经济损失，承租方承受不起;第二，承租人承租厂房后，招募几百名工人流水生产，如果解除，他们都将面临失业，不利于社会稳定;最后，租赁合同是在工业园区管委会见证下签订的，承租方认为是有相关政府支持的情况下才会签订该租赁合同，因此不会轻易同意管理人解除租赁合同。

　　2、政府维护社会稳定的考虑

　　在多次交涉中，管委会认为承租人承租破产人厂房，正常生产经营，解决了破产人原职工的就业问题，也避免了原职工下岗失业弊端，利于地方社会稳定和经济发展，虽然管委会领导人员表态一切遵从法律规定，但是实际上政府还是希望管理人能选择继续履行租赁合同，所以在实践中存在给法院和破产管理人施压的情形。

　　3、法院司法独立性程度和追求良好社会效果的影响

　　法院在裁定受理债务人破产申请后，指定了破产管理人处理债务人事务，在是否解除租赁合同的问题上，管理人需要和法官沟通协商处理，我们一直倡导的司法独立在中国法治大环境下很难完全实现，司法机关在人事、财政等方面受行政机关影响，所以在具体案件中会有所顾虑，需要顾及政府的想法，另一方面，法院在适用法律需要考虑法律效果和社会效果的统一，所以在租赁合同的解除与否问题上，法官需要在保证法律公平正义的基础上，追求良好的社会效果，维护社会稳定与和谐。

　　4、债权人出于自身利益考虑，陷于错误认识

　　在法院支持下，破产管理人，承租人，债权人参加了对租赁合同解除与否的讨论会，会上部分债权人认为继续履行租赁合同会严重损害他们的利益，且可能存在债务人和承租人恶意串通，逃避债务的嫌疑，但是另一些普通债权人认为：承租人租赁厂房生产，不至于让厂房闲置破败，而且还能产生资金收益，这样有利于实现他们的债权，殊不知出于自身利益考虑，陷入错误认识。租金属于债务人财产，需要服从法律规定进行依法分配，且在有人承租的情况下，债务人财产难以变现，实质上不利于债权的实现。

　　二、行使租赁合同解除权的完善举措

　　如上分析，法律规范的不明确，各方主体利益出发点不统一，难以协调等原因，致使破产管理人的租赁合同解除权一直受阻，笔者发现行使破产租赁合同解除权需要从以下三方面入手：

　　1、立法规范，明确解除权的标准、程序和后续争议解决等问题

　　联合国国际贸易法委员会编著《破产法立法指南》指出，管理人在面对待履行合同时作出选择的目的系“使破产财产的价值达到最大化和减少负债”，则为实现目标将选择“利用那些有利于和有助于提高破产财产的价值的合同(包括有利于继续使用可由第三方拥有的关键财产的合同)，而拒绝那些造成负担的合同或持续履约成本超过可从合同取得的收益的合同。”所以管理人对于接管的债务人待履行合同，必须就合同是“有利和有助”还是“造成负担或成本超过收益”作出价值权衡，以正确地作出继续履行或终止合同的决定。因此，需要在立法上确立此类标准，方便管理人更好的做出权衡选择。

　　在立法程序上，法律规定两种解除方式，但是实践中经常出现承租人依约缴纳租金，继续生产经营的情形，但是立法上倾向于管理人保守地维持现有的利益即可。结合我国法律施行的客观现实和破产案件实务，管理人应该明确尽可能以明示方式解除租赁合同，以确保破产债权的稳定和后续工作的开展。

　　管理人选择解除租赁合同后，必然会导致承租人利益受损，根据《破产法》第五十三条，如管理人选择解除合同的，对方当事人只能以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，且该债权一般属于无优先受偿权的普通债权。这可能使得该债权无法得到实现救济。故笔者认为，在租赁合同中存在已经预付租金、押金，以及承租人对房屋进行改建、装修等情形。此种财产返还义务明显区别于基于合同解除所产生的损害赔偿义务，不应当适用《破产法》第五十三条的规定，应当作为共益债务处理，这样才能更有利于管理人行使租赁合同解除权。

　　2、协调各方利益，综合考量，寻找平衡点

　　在实践中，如上文所述，在租赁合同的解除与否过程中，会涉及到承租人、债权人、政府、法院等各方主体，他们在整个过程中承担着不同角色，利益出发点也各不相同，所以管理人在协调过程中，要综合考虑，灵活适用法律，区分具体情形区别对待：对于租金水平合理、剩余租期较短的合同，如租期可在预期的房屋变价时间前届满的合同，那管理人可以选择继续履行至租期届满，以避免扩大矛盾以及节约执行职务的成本;对于承租人未足额按时缴付租金的情况，管理人可径行依照《合同法》第九十四条第(三)、(四)项之规定通知承租人解除合同，并以对外债权清收的形式追索租金;而对于合同剩余租期较长的情况，管理人可以与承租人协商变更租期，将租期提前至预期的变价时间之前，而且可协商减免承租人的部分租金以抵消因租期缩短而给其带来的损失。

　　而管理人作出解除租赁合同后遇到承租人抵触的，如果短期内无法通过协商或调解解决矛盾的，管理人不应一味地为缓和矛盾而妥协。管理人的职责所在是为债权人整体的利益服务。如果管理人对其过度让步，则可能构成对其债权的个别清偿，违背尽职义务且也属于无效的行为。

　　因此，管理人需要综合具体情形，区分对待，综合考量。

　　3、管理人角色定位准确，便于准确把握

　　破产管理人是由法院指定，依据《破产企业法》执行职务，在法院指导和监督下全面接管破产财产并负责进行保管、清理、估价、处理和分配的专门机构。为此，学界和实务界主要形成了以下几种认识：一种认为管理人是债务人的委托代理人;另一种认为管理人是法院的派生机构，负责传达和执行法院任务;还有一部分人认为管理人是独立的，既不是债权人的代理人，也不是债务人的代理人，更不是国家机关的代言人。

　　笔者赞同第三种观点。破产管理人，在立法地位上，是中立的专门机构。依法行使《破产企业法》规定的管理人职责，管理破产企业的具体事务，接受债权人会议和债权人委员会的监督，法院居中指导和监督。其次，笔者接触的破产案件，在担任破产管理人过程中，需要居中负责债权申报，协助审查债权，管理债务人财产，但是仔细研究会发现，管理人的地位是独立的，虽然接管了债务人财产，决定债务人内部管理事务，但并非是法律意义上债务人的代理人;管理人虽然是为了更好地维护和保障债权人利益，受债权人委员会和债权人会议监督，但也不代表债权人;虽然受法院指派、指导和监督，但是也不是法院的代言人。

　　所以，破产管理人在处理租赁合同时，要准确把握自身定位，要居中判断选择继续履行还是解除租赁合同的利弊，不能受参与各方的影响，切实履行好管理人职责，准确把握权衡。