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房屋买卖常见的纠纷有哪些

2019/10/30 13:48:24 查看:978次 来源:沙云翠

  生活中在房屋买卖中容易产生很多纠纷问题,如果我们遇到房屋买卖纠纷应该如何处理这些问题呢?

  我国现居住的房屋大致可分为政府组织建设的经济适用房、廉租房、限价房、单位集资建房、公房改制后的房改房、个人所有的私有房、再次交易的二手房、商品房、“小产权房”。其中,进入流通最多的是城市商品房、二手房、农村“小产权房”。

  二、房屋买卖纠纷类型

  由于房屋买卖涉及法律法规较多,不同于生活中的其他交易。而交易当事人由于风险意识差、法律知识不足、故意规避政策等原因,以及行政主管机关监管缺位,相关立法不完善,致使很多房屋买卖留下隐患,形成离奇复杂的纠纷。

  阴阳合同逃税款。现实一些房屋买卖中,买卖双方常常会签订价格不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”,系房屋买卖中,由双方签订后向有关部门备案的那份合同,价格一般都很低。这种合同虽然符合合同成立的形式要件,但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式,欺骗登记部门,目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规,根据民法通则第58条、合同法第52条的规定,“以合法形式掩盖非法目的的,合同无效”,法院一般都判定其无效,不具有确定双方权利义务关系的效力。所谓“阴合同”,则是双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格和意图。现实中,法院一般都确认“阴合同”具有合同效力,可以成为确定民事权利义务关系的基础。“阴阳合同”在二手房买卖中出现较多,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。同时,买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能有一部分人侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记不办证、很不规范、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

  只看房屋不看证。查看房产证是每个购房者必须做的第一件事。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。

  小产权房没名分。所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质,它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证,当然也不能上市交易,其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的。相对于直接受法律保护的商品房所有权,这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”,所以被称之为“小产权房”。

  对应的,由国家房管主管机关发给产权证的叫大产权。这样的房地产开发建设的一般程序是:开发商办理合法的立项开发手续后,办理土地出让手续并按规定将土地出让金和使用税(费)上缴给国家,由国家给开发商发放土地使用证和房屋预售许可证,这样的房屋称为大产权房屋。小产权房以价格低廉、交易简便备受青睐,在房屋买卖市场中占有一定份额;但对房地产市场形成一定冲击,扰乱了正规房地产市场秩序。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。

  在目前的法律政策下,小产权房没有房屋建设许可证、国有土地使用证、建筑规划许可证,在平时居住中相安无事,由于没有真正的产权,不受法律保护,一旦发生纠纷被起诉,法院将认定房屋买卖合同无效。如一旦出现质量问题,购房者也往往难以找到处理纠纷的合同依据或法律依据;由于小产权房无法办证,购房者无法通过抵押手段融资,也无法使其上市交易;一旦房屋面临拆迁,还可能承担没有拆迁补偿的风险。同时,小产权房交易带来大量社会问题,一是国有资产流失,二是购房者仍然属流动人口,对社会治安、计划生育等工作带来很多不便,购房者子女入学仍受困扰。

  共同共有人未同意。房屋多为家庭成员共同共有财产。物权法第95条规定,共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权;第97条也规定,处分共同共有的不动产或者动产,除共有人另有约定外,应须全体共同共有人同意。而过去在办理房屋产权证时,多以家庭成员中的一人作为户主,很难查清房屋所有权人员。对这类案件,法院只能依据法律规定,认定房屋买卖合同无效,判令返还原物、恢复原状,根据过错赔偿损失。


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