开发商违约，购房者如何维权？

　　开发商违约，购房者如何维权?

　　一、开发商逾期办理产权证

　　由于开发商没有控制好开发建设的进度，或者验收没有通过或者债务等原因，导致开发商逾期办理产证，构成违约。

　　在《上海市商品房预售合同》的主文条款没有约定逾期办证的违约金，但是开发商通常会在补充条款予以约定。若合同没有约定，法律也有规定。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》

　　第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限;

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者赔偿损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》

　　三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。

　　二、开发商逾期交房

　　由于开发商没有控制好开发建设的进度，或者验收没有通过或者债务等原因，导致开发商逾期交房。

　　上海规定交房必须要取得《住宅交付使用许可证》，而且开发商在合同内都会约定具体的交房时间。若开发商逾期交房，则构成违约。

　　《上海市新建住宅交付使用许可规定》

　　第四条　新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后，住宅建设单位应当向区、县房屋行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时，应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书，并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料。

　　第五条　新建住宅申请交付使用许可，其配套设施应当符合下列条件：

　　(一)住宅生活用水纳入城乡自来水管网。

　　(二)住宅用电按照电力部门的供电方案，纳入城市供电网络，不使用临时施工用电。

　　(三)住宅的雨水、污水排放纳入永久性城乡雨水、污水排放系统;确因客观条件所限需采取临时性排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定临时排放的期限。

　　(四)住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内、室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接;住宅小区附近没有燃气管网的，完成住宅室内燃气管道的敷设，并负责落实燃气供应渠道。

　　(五) 住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户。

　　(六)住宅小区与城市道路或者公路之间有直达的道路相连。

　　(七)住宅小区按照规划要求配建的公共交通站点暂未开通公共交通线路，且住宅小区与已开通的公共汽车和电车、轨道交通站点距离均超过二公里的，住宅建设单位应当配备短途交通车辆通达公共汽车、电车或者轨道交通站点。

　　(八)按照规划要求完成教育、医疗保健、环卫、邮政、菜场及其他商业服务、社区服务和管理等公共服务设施的配建。由于住宅建设工程分期建设，上述设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应公共服务设施。

　　(九)按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。

　　(十)完成住宅小区内的绿化建设。

　　(十一)住宅建设工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》

　　第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

　　若开发商约定的逾期交房违约金过低，购房者可以要求调高违约金，参照房屋租金标准计算。

　　由于开发商的违约行为，导致逾期交房又逾期办证，购房者是否可以双重主张，司法实践中有支持购房者主张的。开发商如何规避双重违约责任?本律师认为可以通过拟定合同条款予以规避。

　　三、开发商建造的房屋有质量问题或者装修有质量问题

　　由于开发商赶施工进度，或者压缩工程款，或者施工管理不善等原因，造成质量问题非常普遍，尤其是装修质量问题与隐蔽工程质量问题，例如：墙体外立面防水没有做好，卫生间与阳台防水没有做好，楼板比较薄，钢筋比较少，水电布线不规范，材料不环保、空气检测不合格等等。

　　购房者发现这类问题，可以要求鉴定并维修，维修费用由开发商承担。通常情况下，除非质量问题严重影响正常居住使用，否则购房者不得据此拒绝收房。但是，若修复影响居住，则修复期间在外租房的租金应该予以赔偿。

　　四、开发商变更房屋及小区规划设计

　　房屋及小区的规划设计是房屋的重要指标，也是购房者考虑是否购买房屋的重要因素。房屋及小区的规划设计变更，必须要征得购房者的同意，否则购房者有权解除合同。若该规划设计变更侵害了购房者权利，并造成了购房者损失，则应该予以赔偿。

　　开发商的销售资料很多没有写进合同里面，建议购房者保留开发商的销售资料并对沙盘房屋模型与样板房拍照摄像。根据法律规定，广告销售资料中具体确定的内容，视为合同内容。

　　例如绿城黄浦湾，宣传资料显示的小区实景图为封闭式的豪宅小区，有瀑布和花园，而现实中，不但小区的瀑布、花园成为泡影，原本的封闭式小区被分割成4个彼此封闭的区域，而原本宣传的小区配套绿化，部分变为市政绿地。

　　还有，宣传资料显示，原本留存下来的老建筑将被打造成“兼具文化价值和历史质感的百年人文俱乐部，除了文化沙龙、健身中心、恒温泳池外，还有一应俱全的极致奢华的功能配套”，现在会所迟迟没有兑现。所以作为绿城黄浦湾的购房者有权依法追究开发商的违约责任。

　　五、对开发商的惩罚性赔偿

　　根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》的规定，有以下几种情况可以要求开发商退一赔一：

　　开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;

　　开发商未告知购房者又将该房屋出卖给第三人;

　　开发商故意隐瞒没有取得预售许可证;

　　开发商故意隐瞒房屋已经抵押的事实;

　　开发商故意隐瞒房屋已经出卖给第三人。

　　六、购房者最闹心的事情

　　购房者最闹心的事情是开发商破产(房屋烂尾)导致无法取得房屋及产证，本律师也处理过多起类似案例，由于开发商债务累累，房屋有抵押贷款，有民间借贷，公司股权有质押贷款，拖欠工程款、拖欠薪资、拖欠其他各类货款等，导致房屋停止建设，购房者支付了部分或全部房款，但是拿不到房屋及产证。

　　2013年购房者购买了上海悦合国际广场的房屋，由于开发商债务累累，至今烂尾，导致购房者维权无门，政府也束手无策。像此类案件，本律师认为开发商已经破产，应该进入法院破产清算程序。

　　房屋预售制度，使开发商提前销售房屋，促进了一手房地产市场的繁荣，但是导致购房者的风险显著增加及财务成本增加，对购房者是非常不公平的。所以房屋预售制度是否还有必要存在，需要立法者深思。

　　七、解除权的行使期限

　　很多购房者，包括律师都不知道解除权的行使是有期限的。

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》

　　第十五条第二款 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

　　通常开发商为了防止购房者解除合同，都在合同内约定了解除权的行使期限，而且行使期限很短。所以购房者遇到解除合同的情况时，一定要注意该合同约定的解除期限。

　　本文不针对绿城黄浦湾，也不针对开发商。

　　作为开发商要有遵守法律规定的意识，应该加强房屋开发建设、销售的管理，预防违约行为的发生，避免承担违约责任与损害自身的商誉。作为购房者，本来就处于合同的弱势一方，应该增强风险防范意识，注意合同条款。

　　遇到开发商违约，一定要找专业的房地产律师予以维权，尽管目前维权艰难，但是今后肯定会好转。