对评估报告(征求意见稿)的意见 ——房屋漏水造成家具损失的司法鉴定

2019/11/04 15:52:04 查看2931次 来源:张红玲律师

  原告诉被告相邻关系纠纷一案,原告申请对其南京市秦淮区XX巷XX号XX室阳台四层叠放挂衣柜、主卧三门吊柜、次卧吊柜、书柜、榻榻米损失进行评估,江苏五星资产评估有限责任公司接受南京市秦淮区人民法院委托,进行评估并出具评估报告(征求意见稿),上述家具的损失价值评估值为人民币20239元。被告认为评估报告对损失价值的评估值严重过高,不符合客观原则和经济原则,不符合损失赔偿的法律规定,具体理由如下:

  一、评估报告混淆了评估范围和评估对象

  评估报告第8页第10至第11行,“次卧吊柜,横柜上沿开裂,门板变形,有明显色差,变色变形起泡,靠墙面柜体缝隙变大。”此处所述的“次卧吊柜”,根据表述的损失状况实际是次卧衣柜,但原告并没有将次卧衣柜列入申请评估损失的范围。

  评估报告第8页第12至第13行,“次卧书柜,拉门因为下沉导致开关受阻,粘连,变色变形起泡,靠墙面柜体缝隙变大。”此处所述的“次卧书柜”,根据表述的损失状况实际是次卧吊柜。因为根据原告提供的证据(见证据5),次卧书柜是立于书桌上的四层小书柜,没有柜门,没有证据显示次卧书柜受损。

  评估报告将吊柜误认为书柜,将衣柜误认为吊柜,可见并没有进行认真核查,对损失评估结论也不能让人信服。

  二、现场勘查手段原始、缺乏严谨性、专业性,评估报告认定的损失状况缺乏检测数据支持,具体损失范围、程度模糊。

  装修检测常用的基础工具有量尺,三角尺,测量仪,水平仪等,装修质量检测中使用频率最高的工具是建筑工程检测器(尺),可以进行垂直度检测,水平度检测,平整度检测。然而2019年1月3日现场勘查当天,评估工作人员没有采用任何测量检测工具仪器,仅靠肉眼目测,手段原始、严重缺乏严谨性、专业性。

  评估报告第8页中关于损失的具体情况表述模糊,没有具体测量数据支持,裂缝长度、宽度,拉门下沉幅度,柜门是否变形以及变形程度应当以检测的平整度、水平度、垂直度数据为准。拉门铰链、螺丝是否松动,变形起泡的面积、范围、占比等等。没有具体的测量数据,损失认定缺乏依据,修复方案和费用也不准切。

  另外,评估报告第11页八3(3)“根据委托到现场进行核实、记录。我们于2018年12月17日到南京市秦淮区俞家巷6号401室进行了现场清点。”但是实际的勘查日期是2019年1月3日下午三点,法官和两位评估人员、原告以及被告代理人均到场,评估报告中对该日期没有提及。

  三、被告对评估报告认定损失的几点异议

  1、关于次卧吊柜拉门开门受阻原因

  评估报告称“次卧书柜(实际是吊柜)拉门因为下沉导致开关受阻”,实际是拉门边角拉开时与侧面窗套碰触,导致开门受阻,但是下沉方向是向下,柜门下沉不应当导致碰触到侧面窗套,因此是拉门的问题还是窗套的问题,评估人员并没有进行勘查测量和分析。

  2、关于衣柜色差问题

  (1)评估报告第8页称“次卧吊柜(实为衣柜)……有明显色差”,次卧衣柜侧面上部确实存在色差,但并非漏水造成的损害。原告家具材质是贴皮板材,表面花纹是里昂胡桃纹理,本身既存在条状纹理色差,只是柜体上纹理色差深浅不同,原告北面次卧并未漏水,其房间的衣柜侧面上部也有相同程度的纹理色差。说明色差是衣柜本身存在的现象,评估报告是否有漏水事件前的证据比对,认定色差是漏水造成的损失依据何在?

  (2)评估报告第8页称“主卧三门吊柜柜门,缝隙不均匀,局部变形、开裂,有明显色差。”被告认为,主卧三门吊柜,仅有1个柜门存在下沉的问题,缝隙不均匀是柜门下沉造成的结果,不存明显色差的情形。

  3、关于靠墙面柜体缝隙问题

  评估报告第8页称“次卧吊柜”、“次卧书柜”靠墙面柜体缝隙变大,原告是否提供装修完成后的照片,还是漏水事件发生前的照片,评估报告认定依据是什么?缝隙变大具体数据是多少?而且现在次卧书柜(实为吊柜)拉门边角又与侧面墙面的窗套相碰触,导致开门受阻,这与其靠墙面柜体缝隙变大的论断相矛盾。

  4、评估报告称“阳台四层叠放挂衣柜……立柜中间板严重变形开裂”属于夸大其词,其并未对板材变形幅度,开裂长度宽度有数据支持的具体描述,虽然叠放板材之间存在开胶现象,但该衣柜原告仍在正常使用中。

  5、评估报告所认定的损失情况均存在没有对比依据的问题,除非原告提供证据证明其所有橱柜在漏水事件发生前均完美无缺无任何瑕疵。

  四、原告的家具主体使用功能基本没有受到影响的情况下,评估报告给出的修复不经济更换处理的方案严重不合理,也不符合经济原则。评估报告采用成本法中单一的修复费用法的评估方法不合理,本次评估完全可以采用成本法中的对被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值、和经济性贬值的评估,形成对被评估资产的损失认定。亦可采用贬值评估与修复费用相结合的形式,得出相对合理且经济的损失评估值的结论。

  1、在庭审过程中法官问:“橱柜可以正常使用吗?”原告回答:“可以。但是打开下面柜门的时候,上面的柜门也会同时打开。”(庭审笔录为证)

  2、评估报告第10页第3段“成本法,也称重置成本法,重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值、和经济性贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。实际操作中,亦可首先估算被评估资产与其全新状态相比的新旧程度确定综合成新率,然后用重置全价与综合成新率相乘,得到的积作为评估值。”第4段“综上所述,本次评估无法采用收益法和市场法的评估,本次评估我们采用成本途径的修复费用法对委托评估的实物资产损失价值进行评估,计算对其进行修复所需的全部费用作为损失价值的评估值。对修复不经济的采用更换处理。”

  评估报告认定需要修复的范围是阳台四层叠放挂衣柜、主卧三门吊柜、次卧吊柜、书柜、处理方式为:

  阳台四层叠放挂衣柜,修复不经济更换处理。

  主卧三门吊柜柜门,修复不经济更换处理。

  次卧吊柜,修复不经济更换处理。

  次卧书柜,修复不经济更换处理。

  但是评估报告并未对被评估资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值进行评估,在橱柜主体使用功能基本没有受到影响,仅在使用便捷性存在轻微影响、外观美观性的轻微影响的情况下,认为橱柜需要全部更换对被告也是极其不公平的。

  在审理期间,双方调解过程中,原告方就家具损失最终报价1万,但仍与被告方案有差距,未能达成一致。但是原被告双方也是本着部分损失不能全部更换的原则进行沟通的。

  更何况,根据原告向法院提交的证据,我乐橱柜公司为原告制作的全屋定损报告单,原告重新定制相同家具的费用为:阳台四层叠放挂衣柜价格6716(见证据3星标处)、主卧三门吊柜2305(见证据2星标处)、次卧吊柜5193(见证据4星标处)、次卧书柜739(见证据5星标处),合计14953元,我乐橱柜公司给出折扣6折(见证据1星标处),折后价为8971.8元,评估报告给出的更换价格却高达20239元,依据何在?

  综上,被告认为,评估报告(征求意见稿)混淆评估范围和评估对象,评估方法不合理,评估手段原始、缺乏严谨性、专业性,认定的损失状况缺乏检测数据支持,形成的评估结论不符合客观、经济的原则,也不符合法律上的损失赔偿原则,被告坚决不能认同。

  被告方请求法院重新委托原被告摇号确定的备选机构、也是房地产专项评估机构:江苏新元土地房地产评估有限责任公司进行重新评估。如仍由江苏五星资产评估有限责任公司最终出具评估报告且未能更正其存在问题,被告方将坚决申请重新鉴定。

  被告:华XX

  委托代理人:张红玲

  年 月 日

  对评估报告(征求意见稿)的意见

  ——房屋漏水造成家具损失的司法鉴定

  原告吴XX诉被告华XX相邻关系纠纷一案,原告申请对其南京市秦淮区XX巷XX号XX室阳台四层叠放挂衣柜、主卧三门吊柜、次卧吊柜、书柜、榻榻米损失进行评估,江苏五星资产评估有限责任公司接受南京市秦淮区人民法院委托,进行评估并出具评估报告(征求意见稿),上述家具的损失价值评估值为人民币20239元。被告认为评估报告对损失价值的评估值严重过高,不符合客观原则和经济原则,不符合损失赔偿的法律规定,具体理由如下:

  一、评估报告混淆了评估范围和评估对象

  评估报告第8页第10至第11行,“次卧吊柜,横柜上沿开裂,门板变形,有明显色差,变色变形起泡,靠墙面柜体缝隙变大。”此处所述的“次卧吊柜”,根据表述的损失状况实际是次卧衣柜,但原告并没有将次卧衣柜列入申请评估损失的范围。

  评估报告第8页第12至第13行,“次卧书柜,拉门因为下沉导致开关受阻,粘连,变色变形起泡,靠墙面柜体缝隙变大。”此处所述的“次卧书柜”,根据表述的损失状况实际是次卧吊柜。因为根据原告提供的证据(见证据5),次卧书柜是立于书桌上的四层小书柜,没有柜门,没有证据显示次卧书柜受损。

  评估报告将吊柜误认为书柜,将衣柜误认为吊柜,可见并没有进行认真核查,对损失评估结论也不能让人信服。

  二、现场勘查手段原始、缺乏严谨性、专业性,评估报告认定的损失状况缺乏检测数据支持,具体损失范围、程度模糊。

  装修检测常用的基础工具有量尺,三角尺,测量仪,水平仪等,装修质量检测中使用频率最高的工具是建筑工程检测器(尺),可以进行垂直度检测,水平度检测,平整度检测。然而2019年1月3日现场勘查当天,评估工作人员没有采用任何测量检测工具仪器,仅靠肉眼目测,手段原始、严重缺乏严谨性、专业性。

  评估报告第8页中关于损失的具体情况表述模糊,没有具体测量数据支持,裂缝长度、宽度,拉门下沉幅度,柜门是否变形以及变形程度应当以检测的平整度、水平度、垂直度数据为准。拉门铰链、螺丝是否松动,变形起泡的面积、范围、占比等等。没有具体的测量数据,损失认定缺乏依据,修复方案和费用也不准切。

  另外,评估报告第11页八3(3)“根据委托到现场进行核实、记录。我们于2018年12月17日到南京市秦淮区俞家巷6号401室进行了现场清点。”但是实际的勘查日期是2019年1月3日下午三点,法官和两位评估人员、原告以及被告代理人均到场,评估报告中对该日期没有提及。

  三、被告对评估报告认定损失的几点异议

  3、关于次卧吊柜拉门开门受阻原因

  评估报告称“次卧书柜(实际是吊柜)拉门因为下沉导致开关受阻”,实际是拉门边角拉开时与侧面窗套碰触,导致开门受阻,但是下沉方向是向下,柜门下沉不应当导致碰触到侧面窗套,因此是拉门的问题还是窗套的问题,评估人员并没有进行勘查测量和分析。

  4、关于衣柜色差问题

  (3)评估报告第8页称“次卧吊柜(实为衣柜)……有明显色差”,次卧衣柜侧面上部确实存在色差,但并非漏水造成的损害。原告家具材质是贴皮板材,表面花纹是里昂胡桃纹理,本身既存在条状纹理色差,只是柜体上纹理色差深浅不同,原告北面次卧并未漏水,其房间的衣柜侧面上部也有相同程度的纹理色差。说明色差是衣柜本身存在的现象,评估报告是否有漏水事件前的证据比对,认定色差是漏水造成的损失依据何在?

  (4)评估报告第8页称“主卧三门吊柜柜门,缝隙不均匀,局部变形、开裂,有明显色差。”被告认为,主卧三门吊柜,仅有1个柜门存在下沉的问题,缝隙不均匀是柜门下沉造成的结果,不存明显色差的情形。

  3、关于靠墙面柜体缝隙问题

  评估报告第8页称“次卧吊柜”、“次卧书柜”靠墙面柜体缝隙变大,原告是否提供装修完成后的照片,还是漏水事件发生前的照片,评估报告认定依据是什么?缝隙变大具体数据是多少?而且现在次卧书柜(实为吊柜)拉门边角又与侧面墙面的窗套相碰触,导致开门受阻,这与其靠墙面柜体缝隙变大的论断相矛盾。

  4、评估报告称“阳台四层叠放挂衣柜……立柜中间板严重变形开裂”属于夸大其词,其并未对板材变形幅度,开裂长度宽度有数据支持的具体描述,虽然叠放板材之间存在开胶现象,但该衣柜原告仍在正常使用中。

  5、评估报告所认定的损失情况均存在没有对比依据的问题,除非原告提供证据证明其所有橱柜在漏水事件发生前均完美无缺无任何瑕疵。

  四、原告的家具主体使用功能基本没有受到影响的情况下,评估报告给出的修复不经济更换处理的方案严重不合理,也不符合经济原则。评估报告采用成本法中单一的修复费用法的评估方法不合理,本次评估完全可以采用成本法中的对被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值、和经济性贬值的评估,形成对被评估资产的损失认定。亦可采用贬值评估与修复费用相结合的形式,得出相对合理且经济的损失评估值的结论。

  1、在庭审过程中法官问:“橱柜可以正常使用吗?”原告回答:“可以。但是打开下面柜门的时候,上面的柜门也会同时打开。”(庭审笔录为证)

  2、评估报告第10页第3段“成本法,也称重置成本法,重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本,减去被评估资产已发生的实体性贬值、功能性贬值、和经济性贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。实际操作中,亦可首先估算被评估资产与其全新状态相比的新旧程度确定综合成新率,然后用重置全价与综合成新率相乘,得到的积作为评估值。”第4段“综上所述,本次评估无法采用收益法和市场法的评估,本次评估我们采用成本途径的修复费用法对委托评估的实物资产损失价值进行评估,计算对其进行修复所需的全部费用作为损失价值的评估值。对修复不经济的采用更换处理。”

  评估报告认定需要修复的范围是阳台四层叠放挂衣柜、主卧三门吊柜、次卧吊柜、书柜、处理方式为:

  阳台四层叠放挂衣柜,修复不经济更换处理。

  主卧三门吊柜柜门,修复不经济更换处理。

  次卧吊柜,修复不经济更换处理。

  次卧书柜,修复不经济更换处理。

  但是评估报告并未对被评估资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值进行评估,在橱柜主体使用功能基本没有受到影响,仅在使用便捷性存在轻微影响、外观美观性的轻微影响的情况下,认为橱柜需要全部更换对被告也是极其不公平的。

  在审理期间,双方调解过程中,原告方就家具损失最终报价1万,但仍与被告方案有差距,未能达成一致。但是原被告双方也是本着部分损失不能全部更换的原则进行沟通的。

  更何况,根据原告向法院提交的证据,我乐橱柜公司为原告制作的全屋定损报告单,原告重新定制相同家具的费用为:阳台四层叠放挂衣柜价格6716(见证据3星标处)、主卧三门吊柜2305(见证据2星标处)、次卧吊柜5193(见证据4星标处)、次卧书柜739(见证据5星标处),合计14953元,我乐橱柜公司给出折扣6折(见证据1星标处),折后价为8971.8元,评估报告给出的更换价格却高达20239元,依据何在?

  综上,被告认为,评估报告(征求意见稿)混淆评估范围和评估对象,评估方法不合理,评估手段原始、缺乏严谨性、专业性,认定的损失状况缺乏检测数据支持,形成的评估结论不符合客观、经济的原则,也不符合法律上的损失赔偿原则,被告坚决不能认同。

  被告方请求法院重新委托原被告摇号确定的备选机构、也是房地产专项评估机构:江苏新元土地房地产评估有限责任公司进行重新评估。如仍由江苏五星资产评估有限责任公司最终出具评估报告且未能更正其存在问题,被告方将坚决申请重新鉴定。

  被告:华XX

  委托代理人:张红玲

  年 月 日


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