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房屋开发公司与个人商品房销售合同纠纷,个人如何维权?

2019/11/7 16:20:32 查看:1154次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  哈尔滨陈达公司上诉请求:一、撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。二、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:一、原审判决认定事实不清,上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同合法有效,且已经实际履行。尖山区人民法院于2006年11月11日作出(2006)尖民初字第276号民事判决,已判决案外人丛永胜从本案诉争房屋中撤出,上诉人在近10个月的时间内未收到案外人丛永胜的上诉状,认为该判决已经生效,故将涉案房屋出卖给被上诉人。上诉人与被上诉人自愿签订购房合同,被上诉人在支付购房款后,凭购房收据及合同依法办理了产权证书,双方的权利义务均履行完毕,不存在返还房款的问题。二、原审判决判令上诉人按照银行同期贷款利率的四倍支付利息于法无据。本案系合同纠纷,相关责任应当由合同约定,无约定即不能随意设定合同责任。关于四倍利息当事人之间无任何约定,亦无法律上的具体规定,法院不能主观臆断,超出合同范围去判定责任。并且,民间借贷司法解释中关于四倍利息的规定已经废止,民间借贷纠纷的利息亦不能适用于本案房屋销售合同纠纷。综上,请求二审法院撤销原判,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。

  高小宋辩称,上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同因无法实际履行已经自然失效。上诉人与第三人利用被上诉人不知情,把已出卖6年之久的诉争房屋以高出原价2.7万元的价格卖给被上诉人。被上诉人受骗买房的行为已经被双鸭山中院终审判决和再审判决认定不是善意取得而不予保护,房产证亦被双鸭山市政府行政复议撤销。上诉人既无法交付房屋又不肯退还房款长达11年之久。被上诉人提起本诉要求解除与被上诉人签订的房屋买卖合同并返还购房款,于法有据。关于赔偿标准的问题,原审法院依据最高院解释(2003)7号第八条(二)项判令上诉人赔偿被上诉人银行贷款利率4倍的利息,并没有标明是按照最高院关于人民法院审理借贷案件的若干意见作出判决。上诉人一房二卖占用被上诉人的购房款11年,对被上诉人的合法权益已构成实质性的侵害。请求二审法院查明事实,按法释(2015)18号文件的规定借贷利率上限改判上诉人赔偿被上诉人年利率36%的利息,以保护被上诉人的合法权益。

  原审第三人孙涛经传票传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。

  高小宋向一审法院起诉请求:1、要求解除与被告签订的房屋买卖合同;2、请求法院依法判令被告赔偿原告购房款90000元二倍的经济损失,并按工商商业银行贷款6.9%的年利率支付90000元购房款的利息至债务全部清偿之日(10.5年为65196.5元)以及租房费80000元、误工费9000元、10年维权往返哈尔滨的交通费2000元,合计336196.50元:3、将孙涛列为第三人,有以下几个原因:(1)可以证实另27000元购房款的去向,如果27000元购房款没有交到公司,孙涛应当将这27000元购房款返还给我;(2)诉争房屋产权被撤销,要求第三人孙涛承担产权被撤销的经济损失;4、由被告承担本案一切费用。

  一审法院认定事实:2007年8月6日,原告高小宋与被告陈达公司签订了“哈尔滨陈达房屋开发公司商品房销售合同书”,被告将其开发建设的双鸭山市尖山区富丽新村5号楼1单元201室出售给原告,同日原告向被告交纳了63000元的购房款,被告为原告出具了购房收据,但合同和购房收据的落款时间均是2004年8月16日。2007年8月6日,原告办理了诉争房屋的产权证。双鸭山市中级人民法院(2010)双民再字第6号民事判决书认定:“2002年5月16日丛永胜与哈尔滨陈达公司签订《商品房销售合同》,哈陈达公司将尖山区富丽小区5号楼1单元201室住宅房屋出售给丛永胜。2002年5月22日因哈陈达公司拖欠双鸭山市双泰物业管理有限公司供热费与双鸭山市双泰物业管理有限公司签订磨账协议,哈陈达公司将包括丛永胜购买在内的三户房屋以179000元的价格充抵供热费用,并于当日丛永胜将房款63000元直接交给了双泰物业管理有限公司,双泰物业管理有限公司将收据和房屋钥匙交给丛永胜,丛永胜居住至今。由于哈陈达公司未给丛永胜开交款收据,丛永胜未办理产权证照”。双鸭山中院再审认为:“2002年5月16日原审被告丛永胜与哈陈达公司签订《商品房销售合同》购买了诉争房屋。该合同有出售方哈陈达公司和买受方丛永胜双方签字及盖章,且丛永胜自购买之日起居住房屋至今,哈陈达公司的出售行为及丛永胜的买受行为符合商品房买卖合同的相关规定,因此确认丛永胜与哈陈达公司买卖关系成立。原生效判决认定双方买卖关系成立予以保护是正确的。申请再审人高小宋要求丛永胜搬出房屋的申诉理由因证据不足不能成立,不予支持。依法驳回高小宋的再审申请,维持本院(2008)双民终字第283号民事判决。”双鸭山市人民政府于2011年7月5日依法撤销了双鸭山市房产管理局为原告高小宋颁发的双房权证尖字第××号房屋产权证,原告高小宋在法定期间内没有向人民法院提起行政诉讼。一审法院认为,从本院查明的案件事实可以看出,被告陈达公司在将本案诉争房屋出卖给原告高小宋之前已将该房屋出卖给他人,被告明知这一情况还与原告高小宋签订商品房销售合同,被告主观上具有过错。庭审中原告高小宋自述:“我当时买房的时间确实是2007年8月2日,通过孙涛介绍的,孙涛当时是售楼员,当时赵世斌、王玉文、孙涛和我,我们四人在场,这是2007年8月2日的事情,赵世斌说当时卖给丛永胜就是63000元,他说如果写现在的日期,产权处不能给我办照,也不能按现在的市场价90000万元写这个买房的价款,赵世斌说他是双鸭山招商引资过来的客商,如果合同的签署日期提前到2004年并且房款收据也写2004年的话,我马上就可以办照……(开庭笔录第14页)”,从原告的陈述中可以看出,原、被告签订商品房销售合同时,高小宋已明知本案诉争房屋之前已出卖给他人的事实,而原告仍然坚持购买该房屋,原告自身也存在过错。原、被告明知诉争房屋已事先卖予他人,还协商签订商品房销售合同,并办理了诉争房屋的产权证,此行为属于恶意串通,损害第三人利益的行为,所签订的商品房销售合同无效,无效的合同自始没有法律约束力,因该合同取得的财产,应当予以返还。本案的实际情况不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形,所以原告主张被告双倍返还房款的诉讼请求于法无据,本院不予支持。原告主张其交纳了90000元的购房款无证据佐证,证人亦未出庭,本院依据购房收据只能认定原告交纳的购房款为63000元,此款被告应予以返还。综合考虑本案被告的主观过错程度大于原告高小宋的过错,被告陈达公司又长期占用原告交纳的房款迟迟不予返还,无疑会给原告造成一定的经济损失,所以原告主张被告应按照银行同期贷款利率的四倍支付利息的请求,本院予以支持。庭审中原告高小宋称:“自2007年10月6日起,从证人赵某处承租一户房屋居住至今,每年房租6000元,至今总共交纳房租66000元”,但证人赵某出庭作证时证词前后矛盾,赵某未能提供房照原件,不能证明房屋的所有权人就是其本人,被告对租房的事实又不予认可,原告提交的租房合同上体现的租期仅为一年,且原告开庭时称住址为“黑龙江省双鸭山市尖山区四马路选煤小区5号楼2单元301室”,所以原告主张租房居住的事实缺乏证据证实,本院不予认定,其要求被告给付租房费80000元的诉讼请求,本院不予支持。原告主张误工费9000元的诉讼请求,因没有提供证据证实该主张的真实性和与本案的关联性,本院不予支持。原告主张往返哈尔滨的交通费2000元,但没有提供证据证实该主张与本案的关联性,本院不予支持。原告要求第三人孙涛承担民事责任的诉讼主张,没有事实依据和法律依据,其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决:一、原告高小宋与被告哈尔滨陈达房屋开发公司签订的商品房销售合同无效;二、被告哈尔滨陈达房屋开发公司于本判决生效后十日内返还原告高小宋购房款63000元,并以63000元作为基数,自2007年8月6日(交纳房款日)起至该笔购房款实际给付之日止,按照中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍支付利息;三、驳回原告高小宋的其他诉讼请求;四、驳回原告高小宋要求第三人孙涛承担民事责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6343元,减半收取计3171.50元,由被告哈尔滨陈达房屋开发公司负担1375元,由原告高小宋负担1796.50元。

  本院二审期间,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:确认一审法院认定的事实。

  本院认为,案外人丛永胜于2002年5月16日与上诉人陈达公司签订了《商品房销售合同》,取得了诉争房屋,并占有、使用多年,上诉人陈达公司又将该房屋出售给被上诉人高小宋,违反法律规定。被上诉人高小宋在已知晓的情况下,仍向上诉人陈达公司购买诉争房屋,由此,一审法院认定双方所签订的《商品房销售合同》无效正确。合同无效,被上诉人高小宋主张解除,于法无据,本院不予支持。关于利息的支付,因双方在合同中对利息没有约定,应从被上诉人高小宋起诉之日即2018年1月22日起,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算。

  综上,哈尔滨陈达房屋开发公司主张一审判决其给付四倍利息于法无据的理由成立,本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

  一、维持双鸭山市尖山区人民法院(2018)黑0502民初282号民事判决第四项。

  二、撤销双鸭山市尖山区人民法院(2018)黑0502民初282号民事判决第一、二、三项。

  三、上诉人哈尔滨陈达房屋开发公司于本判决生效后十日内返还被上诉人高小宋购房款63000元并支付利息(从2018年1月22日起,按人民银行同期贷款利率计算至给付之日止)。

  四、驳回被上诉人高小宋的其它诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  二审案件受理费6343元,由被上诉人哈尔滨陈达房屋开发公司负担。

  本判决为终审判决。

  审判长 李德良

  审判员 岳明

  审判员 刘国玉

  二〇一八年六月十二日

  书记员 杨钰莹


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