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个人与房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷,个人该怎么做?

2019/11/7 16:22:03 查看:980次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  刘禹含、陈佩琪向本院提出诉讼请求:1.判决解除原、被告双方于2015年1月15日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》;2.判令被告退还原告因签订《商品房购销合同》支付的购房款310130.00元(含首付93130.00元、贷款217000.00元)、办证费1000.00元及银行利息23628.60元,共计334758.60元;3.判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金22400.00元(2016年6月1日至2017年9月12日止共448天,每日50.00元)。事实及理由:2015年1月15日,原、被告双方签订《商品房购销合同》,合同约定:2016年5月31日前,被告将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。2015年1月15日,被告称因办理贷款需要,要求原告与其签订商品房购销合同补充协议,2016年12月底,被告以其与原告签订的补充协议第四条:具备如下条件被告即可交付房屋:1、原告购买的房屋主体质量经相关部门验收合格为由,在房屋未经相关部门验收合格的前提下,要求原告等业主办理交房手续,原告拒绝办理。2017年4月26日,麻栗坡县住房和城乡建设局因澜山溪谷项目未竣工验收合格擅自交付等问题,向被告下达责令整改通知书,责令被告于2017年5月11日前整改结束,到2017年5月11日,被告仍未进行整改。依据建筑法六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”以及《合同法》九十四条之规定,基于房屋至今未竣工验收合格的事实,原告解除合同的诉讼请求应得到贵院支持。原告与被告签订商品房购销合同后,原告依约向被告支付了购房款首付款93130.00元,2015年2月10日,原告与中国农业银行股份有限公司麻栗坡支行签订个人购房借款、担保合同,原告向中国农业银行股份有限公司麻栗坡支行借款217000.00元,用于购买被告房屋,原告至今仍在偿还该笔贷款。被告与原告签订的商品房购销合同补充协议第六条第四款约定“超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期90日未交房的……被告按日向原告支付逾期期间每日50.00元的违约金”,并依据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。及该法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定,被告应当承担相应的违约责任。

  综上,原告订立合同达到居住的目的愿望因被告违约而落空,依法向法院提起诉讼。

  麻栗坡县万和房地产开发有限公司辩称,一、原告与答辩人所签订的商品房销售合同依法成立并生效,对双方均有拘束力,应依法履行。1、签订商品房销售合同时双方均具有完全民事行为能力;2、合同内容系双方的真实意思表示;3、内容并不违反法律、行政法规强制性规定;4、作为《商品房买卖合同司法解释》所附条件,即在签订合同时应具有商品房预售许可证已经具备。双方签订的商品房销售合同依法成立并生效,对双方均有拘束力。二、双方应继续履行合同,在履行商品房销售合同过程中均不具有解除行为存在。1、协议解除;双方签订的商品房销售合同中并未约定解除,但是在商品房销售合同补充协议(以下简称补充协议)中具有约定:补充协议第六条第三款、第四款中具有约定,出现不可抗力即被告不能控制的因素,合同继续履行;甲方原因逾期行为的处理及后果。距离交房时间约定在30日内交房的,被告无需承担违约责任,超过90日的每日承担50.00元每天的违约金,合同继续履行。根据补充协议的约定,若因为答辩人的原因导致逾期交房的,结果及处理方式为:50.00元每天,合同继续履行,由此证明,双方无论在是商品房销售合同及补充协议中,均采用的是合同继续履行,属于双方约定明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据合同法第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本条中行使催告权,期限为3个月,对方仍未履行的那么解除;若双方约定的按照约定办理,完全遵循了当事人在民商事中意思自治的原则,约定大于法定,执行约定。本案中双方约定明确,有答辩人承担违约金后合同继续履行。答辩人认为,双方签订的合同应继续履行,不存在解除的约定。2、法定解除,司法解释第八条:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。司法解释第九条:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在本案中,并未出现以上法定的解除情形,由此无论是在协议解除还是法定解除都未出现,合同应依法继续履行,也维护交易的安全。继续履行符合最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》商品房销售纠纷慎用解除合同之规定,要严格依法审查,对不符合解除条件的不能解除;要引导当事人理性面对市场经营风险,共同维护诚信的市场交易秩序。三、答辩人存在逾期交房,但答辩人认为主张的违约金时间有误,并且违约金过高。原告所主张的计算违约金时间为2017年9月12日,答辩人认为该时间有误。答辩人在2016年12月25日已经通知广大业主接房,此时房屋施工已经完成,具备验收及交房条件。计算逾期交房时间应为2016年12月26日,该时间与原告诉状所陈述的一致。原告诉称的事实已经不存在。违约金主张过高,答辩人请求人民法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

  综上,双方所签订的商品房销售合同及补充协议应继续履行,答辩人确实存在逾期交房的事实,逾期交房违约金部分支持,但时间应计算至答辩人通知交房的时间,原告违约金主张过高,应依法给予调整违约金。

  综合双方当事人诉辩主张,本案争议焦点是:1、双方当事人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是否应该解除,万和公司是否应该退还刘禹含、陈佩琪购房款、办证费及利息?2、万和公司应当向刘禹含、陈佩琪支付多少违约金?

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据是:刘禹含、陈佩琪提交的证据A1、A2、A3,万和公司提交的证据B1、B2、B4。证据A1、结婚证,证明刘禹含、陈佩琪系夫妻关系的事实;证据A2、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、发票,证明2015年1月15日刘禹含、陈佩琪与万和公司签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》,协议签订后原告已支付所有购房款的事实;证据A3、个人购销借款、担保合同、抵押合同书、个人借款凭证、银行扣款记录,证明2015年2月10日刘禹含、陈佩琪与中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行签订个人购房借款、担保合同,合同约定刘禹含、陈佩琪向中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行借款217000.00元,用于购买房屋事实;证据B1、万和公司营业执照、开发资质、预售许可证、法定代表人身份证明书,证明万和公司主体资格,并且具有从事房地产开发资质,在与刘禹含、陈佩琪签订商品房销售合同时被告已经对所签订合同的房屋获得了商品房预售许可证明的事实;证据B2商品房销售合同,证明双方所签订的合同依法成立并生效的事实;证据B4、电话号码表,证明在2016年12月25日,公司员工采用电话方式对业主进行了通知交房时间,告知了交房的事实。

  对当事人有异议的证据,本院认定如下:刘禹含、陈佩琪提交的证据A4、纠纷请示、麻栗坡县委来信处理签、行政责令整改通知书、情况回复,用于证明万和公司在房屋未经相关部门验收合格的前提下,要求刘禹含、陈佩琪等业主办理交房手续,2017年4月26日,麻栗坡县住房和城乡建设局,因澜山溪谷项目未竣工验收合格擅自交付等问题,向万和公司下达责令整改通知书,责令被告于2017年5月11日前整改结束,至2017年5月11日,被告仍未进行完全整改的事实;万和公司质证认为,对证据A4纠纷请示三性不予认可,无相关部门转至公司进行处理;责令整改通知书我公司核实过,但是通知书要求整改的内容不复存在,申报后进行验收,并非我公司进行验收,因存在具体行政行为,不应作为本案审查,与本案无关;住建局回复,我公司申报了,但是没有来验收;本院认为,证据A4真实、合法,但与本案没有关联性,不予采信。刘禹含、陈佩琪提交的证据A5、通知、解除合同通知书、快递存单,用于证明2017年5月14日万和公司在小区发出通知,通知各业主完善相关手续,刘禹含、陈佩琪以万和公司房屋未竣工验收合格擅自交付等问题未进行完全整改,向万和公司发出解除合同通知书,但至今也未与刘禹含、陈佩琪协商解决解除合同事宜;万和公司质证认为,对证据A5的真实、合法、关联性及证明观点不予认可,其中通知,是供水公司出具的手续,并不能代表小区不能通水;解除合同通知书,公司并没有收到这封快递,我公司并没有在老林局对面办公,已经搬到了澜山溪谷小区2栋1楼;本院认为,解除合同通知书没有证据证明已经送达万和公司,与本案没有关联性,不予采信。刘禹含、陈佩琪提交的证据A6快递查询回执,用于证明原告的解除合同通知,通过邮件给被告,被告已领取的事实;万和公司质证认为,证据A6的真实、合法、关联性及证明观点不予认可,该快递单没有邮件投递站的章,快递单的收件人是赵子华,赵子华从2015年12月后基本没有来过万和房地产上班,不可能是他本人签收,也没有证据来印证是他本人签收;本院认为,快递查询回执没有加盖邮件投递站的章,没有真实性,不予采信。万和公司提交的证据B3、地基基础工程验收、主体结构工程验收,用于证明有万和公司开发建设的商品房,已经在2016年4月,建设单位已经对房屋地基基础工程、主体结构工程分项进行了验收;刘禹含、陈佩琪质证认为,证据B3不具有合法性,验收合格应该通过住建局的验收,是被告单方的验收行为;本院认为,证据B3地基基础工程验收、主体结构工程验收记录,是对澜山溪谷建设项目2栋的分项验收,真实、合法,证明澜山溪谷建设项目2栋的基础工程、主体结构工程建设单位已经分项验收,予以采信;万和公司提交证据B5测绘报告,用于证明刘禹含、陈佩琪购买的房屋的测绘由具有测绘资质的第三方测绘,销售合同中的房屋平面图与最终测绘面积、户型相互对应;刘禹含、陈佩琪质证认为,对证据B5的真实性无异议,但与本案无关联,因为刘禹含、陈佩琪起诉解除合同的原因是逾期交房并非是面积不符;本院认为,万和公司提交证据B5测绘报告,真实、合法,证明双方当事人订立合同买卖的房屋面积及机构,予以采信。

  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2015年1月5日,万和公司依法取得麻栗坡澜山溪谷项目(1-2幢)商品房预售许可证明。2015年1月15日,刘禹含、陈佩琪与万和公司签订《商品房购销合同》。合同约定:……第三条刘禹含、陈佩琪所购商品房的基本情况,刘禹含、陈佩琪所购商品房,其房屋分户平面图中的第二幢第1单元第12层3号房。第四条计价方式与价款,该商品房总价款为310130.00元(包含建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格),房屋的参考建筑面积为123.22平方米。……第六条付款方式及期限,……3、按揭付款(1)、合同签订之日,刘禹含、陈佩琪向万和公司付清购房首付款(总房款的30%)93130.00元;(2)、剩余房款217000.00元,刘禹含、陈佩琪按揭贷款支付。刘禹含、陈佩琪应于付清首付款之日起3日内办理终结贷款手续,并一次性将剩余房款付清给万和公司。如刘禹含、陈佩琪违反本条约定,已支付的全部款额作为违约金不予退还,同时本合同及补充协议自动解除。……第七条交付期限,万和公司应于2016年5月31日前,将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付给刘禹含、陈佩琪。……第十条交接,该商品房经建设单位组织验收合格后,万和公司应当以报纸或书面通知形式通知刘禹含、陈佩琪办理交接手续。交接时,万和公司应当向刘禹含、陈佩琪提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。……第十二条关于产权登记的约定,1、刘禹含、陈佩琪于2015年1月15日前将办理产权登记所需要的相关资料全部交清给万和公司,由万和公司办理产权证书,刘禹含、陈佩琪予以配合。如刘禹含、陈佩琪延迟交付资料致产权证书延迟办结,万和公司不承担民事责任。2、刘禹含、陈佩琪交付给万和公司办理产权登记所需要的资料以万和公司出具的盖有公章的收据为凭。3、刘禹含、陈佩琪同意万和公司在双方完成实际房屋交付之日起贰年内完成办理产权登记转移手续,在此期间万和公司不承担民事责任。第十三条其他约定,……四、本合同未尽事项。由双方另行签订补充协议。五、合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。……。同日,万和公司与刘禹含、陈佩琪签订《商品房购销合同补充协议》。约定:双方就《商品房购销合同》经充分、平等、自愿协商达成如下补充协议,双方在履行合同时共同遵守。一、刘禹含、陈佩琪承担契税为房屋总价款的3%,计9304.00元,该款于签订本合同之日由刘禹含、陈佩琪支付给万和公司代收代缴。二、刘禹含、陈佩琪承担公共维修金为房屋总价款的2%,计6203.00元,该款于签订本合同之日由刘禹含、陈佩琪支付给万和公司代收代缴。……四、具备如下条件万和公司即可交付房屋:1、刘禹含、陈佩琪购买的房屋主体质量经万和公司相关部门验收合格;2、万和公司完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。刘禹含、陈佩琪不得以其他理由拒绝接受交付。……。六、房屋交接及违约责任,1、万和公司以书面通知的形式作为房屋交付的告知方式,按照《商品房购销合同》中载明的刘禹含、陈佩琪地址及姓名邮寄“交房通知书”之日起三日后,均视为万和公司已履行了告知交房的义务。刘禹含、陈佩琪应于万和公司发出“交房通知书”之日起10日内办理完结交房手续。交房期限届满前,万和公司有权提前交房。2、万和公司履行告知交房的义务后,刘禹含、陈佩琪未能按本条第1款约定的交房期限及时办理交接手续的视为房屋已交付,该商品房的毁损、灭失风险由刘禹含、陈佩琪承担,且刘禹含、陈佩琪向万和公司支付逾期交接期间每日50.00元的违约金,合同继续履行。3、如遇下列特殊原因导致万和公司逾期交房的,不承担逾期交房的民事责任,合同继续履行:(1)、遭遇不可抗力,且万和公司在发生之日起30日内告知刘禹含、陈佩琪的。(2)、刘禹含、陈佩琪未付清购房款或其他应付款项。(3)、在施工过程中遇到政府或工程监工认定的重大技术难关,因恶劣天气、罢工、政府举行活动、封路、配合政府法规、政府部门的验收或与政府配套的批准与安装等导致的延误及其它非万和公司所能控制的因素。4、由于万和公司原因导致逾期交房的,万和公司按下列约定承担违约责任:(1)、超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日内交房的,万和公司无需承担违约责任,合同继续履行。(2)超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期30日以上90日以内交房的,万和公司按日支付刘禹含、陈佩琪逾期交房期间每日50.00元的违约金,合同继续履行。(3)、超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的,万和公司有权解除合同,同时退还刘禹含、陈佩琪已付房款并支付逾期期间的违约金,退还全部款项,合同自动解除;如继续履行合同,万和公司按日向刘禹含、陈佩琪支付逾期交房每日50.00元的违约金。……十一、本协议约定的万和公司行使合同解除权对方式双方约定为:万和公司按《商品房购销合同》载明的刘禹含、陈佩琪地址及姓名邮寄出“解除合同通知书”之日即发生解除合同的法律效力。……。2015年1月15日,刘禹含向万和公司支付了澜山溪谷项目售房款93130.00元;陈佩琪向万和公司支付办证费1000.00元。2015年2月10日,刘禹含、陈佩琪与中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行签订个人担保借款合同,麻栗坡县万和房地产开发有限公司作为保证人。刘禹含、陈佩琪与中国农业银行股份有限公司麻栗坡县支行借款217000.00元,用于购买万和公司房屋。2015年8月18日,刘禹含向万和公司支付澜山溪谷项目售房款217000.00元。2015年8月18日,澜山溪谷建设项目(二幢)的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对澜山溪谷建设项目(二幢)的地基基础工程进行验收。2016年4月25日,澜山溪谷建设项目(二幢)的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位对澜山溪谷建设项目(二幢)的主体结构工程进行验收。2016年12月25日,万和公司采用电话方式对刘禹含、陈佩琪等业主通知交房时间,告知了交房事宜,通知交房时间为:2016年12月26日。刘禹含、陈佩琪接到交房通知后,认为房子没有验收合格,没有接受万和公司交付的房屋。2017年5月14日,万和公司通知澜山溪谷小区业主到供水公司办理登记。2017年6月26日,刘禹含、陈佩琪以万和公司没有按《商品房购销合同》约定于2016年5月31日交付房屋侵犯其合法利益为由,向万和公司发出解除合同通知书;万和公司以通知书投递地址错误,没有收到刘禹含、陈佩琪的解除合同通知书,双方当事人未对《商品房购销合同》协商解除。刘禹含、陈佩琪以万和公司未按合同约定将符合合同约定的商品房交付其使用,未达到居住的目的为由,向法院提起诉讼。

  本院认为,刘禹含、陈佩琪与万和公司在平等、自愿的基础上订立了《商品房购销合同》,商品房购销合同未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形,属有效合同,对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房购销合同补充协议》第四条约定:“具备如下条件万和公司即可交付房屋:1、刘禹含、陈佩琪购买的房屋主体质量经万和公司相关部门验收合格;2、万和公司完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。刘禹含、陈佩琪不得以其他理由拒绝接受交付。”违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”该条款属于效力性强制规范,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项,该《商品房购销合同补充协议》第四条因违反法律强制性规定而无效,自始没有法律约束力,但不影响合同其他部分的效力,《商品房购销合同补充协议》其他部分仍然有效。1、关于双方当事人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是否应该解除,万和公司是否应该退还刘禹含、陈佩琪购房款、办证费及利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同,返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款、经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人请求一方解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本案中,不存在法定解除的情形,万和公司已经按照双方约定的交房条件于2016年12月25日通知刘禹含、陈佩琪等业主交付房屋,仅是因为该条款违反法律法规的强制性规范无效后,万和公司应当按照法律规定的交房条件进行交房,万和公司现在虽然尚不具备法律规定的交付房屋的条件,但万和公司在按照法律规定进行竣工验收后,仍然可以继续履行合同并将房屋交付使用,因此本案中并不存在不能实现合同目的的情形,不具备法定解除合同的条件。另外,从合同的约定解除方面来看,刘禹含、陈佩琪主张,按照《商品房销售管理办法》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,万和公司迟延交付房屋,刘禹含、陈佩琪已于2017年6月27日向万和公司发出了解除合同通知书,现在已过了三个月的合理期限,应当支持解除合同。按照《商品房销售管理办法》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,在催告后三个月的合理期限内仍未履行合同,可解除合同的规定,属于当事人没有约定解除的情形,本案中,双方在《商品房购销合同补充协议》对于逾期交房的违约责任和合同解除权已经做出了明确的约定,应当适用的双方的约定。按照补充协议第六条第(4)项③超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的,万和公司有权解除合同,同时退还刘禹含、陈佩琪已付房款并支付逾期期间的违约金,退还全部款项,合同自动解除;如继续履行合同,万和公司按日向刘禹含、陈佩琪支付逾期交房每日50.00元的违约金。可见,双方在合同中未约定邱明鹏、陈佩琪享有合同解除权,在万和公司不主张解除合同的情况下,双方理应按照约定履行合同以及补充协议的权利义务。对于明鹏、陈佩琪主张该条款没有约定其享有解除权的内容系格式条款免除了其主要权利,违反公平原则,应作不利于提供格式条款一方的解释的问题,该条款主要是针对万和公司对其逾期交房违约责任承担的约定,并不是免除对方主要权利的约定条款,且该合同系双方当事人自愿协商签订,根据契约自由原则,只要当事人双方设立、变更、终止民事权利权利义务的意思表示真实一致,符合合同成立的条件,不具备合同法第五十二条规定的无效情形,则应为有效合同,故该约定合法有效。邱明鹏、陈佩琪主张判决解除双方于2015年1月15日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》;判令万和公司退还其支付的购房款310130.00元、办证费1000.00元、银行利息23628.60元的诉讼请求,没有法律依据和事实根据,本院不予支持,予以驳回。双方当事人应当严格按照《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的有效条款继续履行合同的权利义务。2、关于万和公司应当向刘禹含、陈佩琪支付多少违约金的问题。按照双方签订的《商品房购销合同补充协议》第六条第(4)项的约定②超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期(2016年5月31日)30日以上90日以内交房的,万和公司按日支付刘禹含、陈佩琪逾期交房期间每日50.00元的违约金,合同继续履行的约定,万和公司未按合同约定和法律规定时间、标准将房屋交付给刘禹含、陈佩琪,已经构成违约,万和公司应当向刘禹含、陈佩琪支付违约金。按照双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》约定合同应当继续履行,万和公司应当按照建筑法第六十一条规定交付验收合格的房屋给刘禹含、陈佩琪并按照约定承担违约金,万和公司现尚未具备交付房屋的条件,违约金的计算应从双方约定的交房日期(2016年5月31日)超过30日起按50.00元每天计算至刘禹含、陈佩琪主张的2017年9月12日止(自2016年7月1日起至2017年9月12日止,共计439天×50.00元=21950.00元)。

  综上所述,为保护合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十五条规定,判决如下:

  一、驳回刘禹含、陈佩琪主张解除其与麻栗坡县万和房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》及判令麻栗坡县万和房地产开发有限公司退还其支付的购房款、办证费及银行利息共计334758.60元的诉讼请求;

  二、麻栗坡县万和房地产开发有限公司支付刘禹含、陈佩琪逾期交房的违约金21950.00元,限判决生效后三十日内履行完毕;

  三、驳回刘禹含、陈佩琪的其他诉讼请求。

  如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费6658.00元,减半收取3329.00元,刘禹含、陈佩琪负担2000.00元,麻栗坡县万和房地产开发有限公司负担1329.00元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。

  本案申请执行的期间为二年。

  审判员 田万里

  二〇一七年十二月十一日

  书记员 刘基婷


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