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个人与房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷,法院的看法是?

2019/11/7 16:22:43 查看:909次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  本院认为,刘禹含、陈佩琪与万和公司在平等、自愿的基础上订立了《商品房购销合同》,商品房购销合同未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形,属有效合同,对双方当事人具有法律约束力。双方签订的《商品房购销合同补充协议》第四条约定:“具备如下条件万和公司即可交付房屋:1、刘禹含、陈佩琪购买的房屋主体质量经万和公司相关部门验收合格;2、万和公司完成《商品房购销合同》约定的价内装饰、设备标准。刘禹含、陈佩琪不得以其他理由拒绝接受交付。”违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”该条款属于效力性强制规范,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项,该《商品房购销合同补充协议》第四条因违反法律强制性规定而无效,自始没有法律约束力,但不影响合同其他部分的效力,《商品房购销合同补充协议》其他部分仍然有效。1、关于双方当事人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是否应该解除,万和公司是否应该退还刘禹含、陈佩琪购房款、办证费及利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同,返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付房款、经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人请求一方解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本案中,不存在法定解除的情形,万和公司已经按照双方约定的交房条件于2016年12月25日通知刘禹含、陈佩琪等业主交付房屋,仅是因为该条款违反法律法规的强制性规范无效后,万和公司应当按照法律规定的交房条件进行交房,万和公司现在虽然尚不具备法律规定的交付房屋的条件,但万和公司在按照法律规定进行竣工验收后,仍然可以继续履行合同并将房屋交付使用,因此本案中并不存在不能实现合同目的的情形,不具备法定解除合同的条件。另外,从合同的约定解除方面来看,刘禹含、陈佩琪主张,按照《商品房销售管理办法》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,万和公司迟延交付房屋,刘禹含、陈佩琪已于2017年6月27日向万和公司发出了解除合同通知书,现在已过了三个月的合理期限,应当支持解除合同。按照《商品房销售管理办法》第十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,在催告后三个月的合理期限内仍未履行合同,可解除合同的规定,属于当事人没有约定解除的情形,本案中,双方在《商品房购销合同补充协议》对于逾期交房的违约责任和合同解除权已经做出了明确的约定,应当适用的双方的约定。按照补充协议第六条第(4)项③超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期超过90日未交房的,万和公司有权解除合同,同时退还刘禹含、陈佩琪已付房款并支付逾期期间的违约金,退还全部款项,合同自动解除;如继续履行合同,万和公司按日向刘禹含、陈佩琪支付逾期交房每日50.00元的违约金。可见,双方在合同中未约定邱明鹏、陈佩琪享有合同解除权,在万和公司不主张解除合同的情况下,双方理应按照约定履行合同以及补充协议的权利义务。对于明鹏、陈佩琪主张该条款没有约定其享有解除权的内容系格式条款免除了其主要权利,违反公平原则,应作不利于提供格式条款一方的解释的问题,该条款主要是针对万和公司对其逾期交房违约责任承担的约定,并不是免除对方主要权利的约定条款,且该合同系双方当事人自愿协商签订,根据契约自由原则,只要当事人双方设立、变更、终止民事权利权利义务的意思表示真实一致,符合合同成立的条件,不具备合同法第五十二条规定的无效情形,则应为有效合同,故该约定合法有效。邱明鹏、陈佩琪主张判决解除双方于2015年1月15日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》;判令万和公司退还其支付的购房款310130.00元、办证费1000.00元、银行利息23628.60元的诉讼请求,没有法律依据和事实根据,本院不予支持,予以驳回。双方当事人应当严格按照《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的有效条款继续履行合同的权利义务。2、关于万和公司应当向刘禹含、陈佩琪支付多少违约金的问题。按照双方签订的《商品房购销合同补充协议》第六条第(4)项的约定②超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期(2016年5月31日)30日以上90日以内交房的,万和公司按日支付刘禹含、陈佩琪逾期交房期间每日50.00元的违约金,合同继续履行的约定,万和公司未按合同约定和法律规定时间、标准将房屋交付给刘禹含、陈佩琪,已经构成违约,万和公司应当向刘禹含、陈佩琪支付违约金。按照双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》约定合同应当继续履行,万和公司应当按照建筑法第六十一条规定交付验收合格的房屋给刘禹含、陈佩琪并按照约定承担违约金,万和公司现尚未具备交付房屋的条件,违约金的计算应从双方约定的交房日期(2016年5月31日)超过30日起按50.00元每天计算至刘禹含、陈佩琪主张的2017年9月12日止(自2016年7月1日起至2017年9月12日止,共计439天×50.00元=21950.00元)。

  综上所述,为保护合同当事人的合法权益,维护社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十五条规定,判决如下:

  一、驳回刘禹含、陈佩琪主张解除其与麻栗坡县万和房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》及判令麻栗坡县万和房地产开发有限公司退还其支付的购房款、办证费及银行利息共计334758.60元的诉讼请求;

  二、麻栗坡县万和房地产开发有限公司支付刘禹含、陈佩琪逾期交房的违约金21950.00元,限判决生效后三十日内履行完毕;

  三、驳回刘禹含、陈佩琪的其他诉讼请求。

  如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费6658.00元,减半收取3329.00元,刘禹含、陈佩琪负担2000.00元,麻栗坡县万和房地产开发有限公司负担1329.00元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。

  本案申请执行的期间为二年。

  审判员 田万里

  二〇一七年十二月十一日

  书记员 刘基婷


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