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收据并不能确定房屋为买卖关系?

2019/11/7 16:25:08 查看:820次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  何东公司的上诉请求:请求撤销并改判石家庄市鹿泉区人民法院2016年10月8日作出的(2016)冀0110民初2293号民事判决书。事实和理由:上诉人与天健公司之间的经济纠纷起源于2012年,天健公司与艾恩式之间发生过多次借款,并按时偿还其利息。由上诉人用房屋为借款人天健公司提供担保,从上诉人在一审的卷宗中提供的证据足以证明此案是由借款合同延审出来的房屋担保纠纷。但一审法院对上诉人提出的借款合同事实不审不理,只审查被上诉人的所谓的《内部认购协议》,而掩盖真正的借款事实,偏袒被上诉人。

  艾恩式辩称:1、一审对该案事实查实非常清楚,而且被上诉人购买上诉人处房产有合同,还有上诉人为被上诉人开具的收款收据。被上诉人也按照合同约定履行了义务,将其购房款交给了上诉人,被上诉人购买上诉人的房产事实非常清楚。一审对该案裁判事实清楚,证据充分,没有不当之处,请求维持一审判决。2、原审第三人和上诉人是两家分别独立的公司,而且法人也具有完全民事行为能力,被上诉人与原审第三人确实存有民间借贷,但是两个主体的问题,我们所购买的是上诉人开发的房产,不存在其担保的行为。从房屋认购合同均可以体现,我们请求主张的是购买上诉人开发的房产问题,关于民间借贷是与原审第三人的关系,不应将两个法律关系混同。而且上诉人也是不可能因为被上诉人给一笔钱而开两收据,签两份合同,也不可能一笔钱分出两个法律关系。3、一审法院审理的程序及适用的法律均是正确的。4、被上诉人与已经生效的孙伟健案件同时移交到贵院,孙伟健案件因上诉费问题已经按撤诉处理了,可以参照处理。综上,请求依法维持原审判决。

  李素丽述称:基础法律关系应当认定民间借贷纠纷而不是房屋买卖,在一审中几位被告和第三人提交的证据可以证明此观点以及相应的银行明细,在明细中还可以反映上诉人按照借款协议的约定向被上诉人返还了部分利息,共给53500元,2014年6月27日以及2014年7月9日、2014年7月14日,这些证据能够证实房屋合同只是为了偿还而做的担保,本案法律关系应认定为借贷关系,房屋买卖中不可能存在返还房款的事实。

  窦明照述称:同李素丽意见。

  天健公司述称:同李素丽意见。

  艾恩式向一审法院起诉请求:要求被告继续履行合同,并支付违约金32561元。2014年10月20日提出变更诉讼请求,请求依法判令三被告依法返还房款651222元,依法承担购买同样价款房产的差价款431778元,并承担违约金32561元。

  一审法院认定的事实:2013年1月8日被告何东公司与原告艾恩式签订了《比邻居内部认购合同》,该合同约定:“乙方(即本案原告)自愿认购甲方(即本案被告何东公司)开发的6号楼1单元1201室、1202室、1204室三套房产,房屋总面积为361.79平米,每平米单价为1800元,房屋总价款为651222元,双方约定的交房日期为2013年12月31日”。该合同同时约定了如果乙方发生合同约定的违约责任,乙方需向甲方承担房屋总价款5﹪的违约金,但对于甲方的违约情形及违约责任双方未做任何约定。之后,原告艾恩式分别于2013年1月8日、2013年1月9日、2013年10月14向被告何东公司的法定代表人即本案被告李素丽的账户打款共计60万元,对于不足款项原告诉称已通过现金支付的方式交给被告何东公司。2013年1月8日被告何东公司为原告艾恩式出具了收款收据一份,上面显示交款人为原告艾恩式,收款方式为转账,收款事由为6号楼1单元1201室、1202室、1204室,金额为651222元。另查,本案争议的三套房屋已由被告何东公司出卖给他人,并为他人办理了房屋备案登记。另查明,被告公司因涉嫌非法吸收公众存款被石家庄市公安局长安分局立案侦查。

  一审法院认为,原告艾恩式与被告何东公司于2013年1月8日签订的《比邻居内部认购合同》,该认购合同详细约定了所购房屋的详情、价款及交房时间等条款,该认购合同已经具备了商品房买卖合同的主要内容,原告提交的收款收据及银行打款记录显示原告艾恩式已经按照该认购合同约定的房屋价款向被告何东公司支付了购房款,因此该认购协议应当认定为商品房买卖合同,被告何东公司辩称双方之间的认购协议并非真正的买卖合同,而是被告何东公司为原告与天健公司之间的借款所提供的担保,但是被告何东公司未能提交其与原告之间存在担保关系的有力证据予以证实,本院对此实难采信,因此,原告与被告何东公司所签订的《比邻居内部认购合同》应当认定为商品房买卖合同,该合同系双方之间的真实意思表达,合同合法、有效,双方均应按照合同的约定履行各自的义务,但是被告何东公司在与原告签订认购合同之后,又将本案争议房屋出卖给他人,并为他人办理了商品房备案手续,致使其与原告间的商品房买卖合同的合同目的已经无法实现,依照法律规定,原告作为无法取得房屋的买受人,当然可以基于被告方的上述违约行为来请求解除双方之间的商品房买卖合同,同时请求返还已支付的购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因此,原告艾恩式主张被告何东公司返还651222元购房款,本院对此应予支持。原告主张32561元违约金,因双方之间的认购合同对此未作约定,本院对此不予支持。原告另外主张房屋差价款431778元,原告此主张实际是在要求被告承担赔偿责任,根据上述法律规定,原告此主张并未超过其已付房款的一倍,因此,本院对此应予支持。关于被告李素丽、窦明照的责任承担问题,二人虽为夫妻关系,但同时二人又共同作为被告何东公司的股东,原告主张二人对被告何东公司的债务承担连带赔偿责任,但是原告未能提交证据证实二人之间存在我国公司法规定的公司股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为,因此,被告李素丽、窦明照不应承担连带赔偿责任。虽然被告因涉嫌非法吸收公众存款被公安机关立案侦查,但该案处理的是商品房买卖合同而非借款纠纷,故被告及第三人以此为由要求本院中止审理,本院不予采信。综上,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定,判决:一、被告石家庄弥补房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告艾恩式已付购房款651222元,并支付给原告艾恩式431778元赔偿款。二、驳回原告艾恩式的其他诉讼请求。本案诉讼费14226元(原告缓缴)及保全费5000元由被告石家庄弥补房地产开发有限公司承担18664.8元,其余561.2元由原告艾恩式负担。

  本案二审中,经审理查明的事实与原审查明事实一致。

  本院认为,当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中,上诉人与被上诉人签订的《比邻居内部认购合同》具备商品房买卖合同的主要内容,且被上诉人提交的由上诉人出具的《收款收据》及银行打款记录等证据显示被上诉人已按该认购合同约定支付了购房款,故原审据此认定上诉人与被上诉人之间签订的《比邻居内部认购合同》为商品房买卖合同,并无不当。上诉人何东公司主张其与被上诉人艾恩式签订的《比邻居内部认购合同》是为被上诉人与天健公司之间的借款提供担保,但因该认购合同中未体现存在担保关系的相关内容,且上诉人提交的现有证据亦不足以证明其上述事实主张,被上诉人又不认可,故上诉人的此项上诉主张,本院不予支持。

  综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费14226元,由上诉人石家庄弥补房地产开发有限公司负担。

  本判决为终审判决。


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