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物权纠纷再审审查与审判监督民事裁定中,法院如何审理?

2019/11/8 18:28:28 查看:1008次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  元军不服终审裁定,向本院申请再审,请求:1、依法撤销二审法院(2016)粤20民终935号民事裁定,重新审理,公正判决。2、依法支持申请人的诉讼请求。3、依法判决本案一审、二审案件诉讼费用由两被申请人承担。事实与理由:一、本案性质是平等主体间的商品房销售合同纠纷,太原城建公司分别与申请人、交通银行太原分行存在事实上的商品房销售合同关系。(一)申请人虽未与太原城建公司签订书面商品房销售合同,但申请人支付了购房款并实际上取得了对涉案房屋的相关权益。根据《合同法》第十条、第三十六条的规定,应当认定申请人与太原城建公司存在事实上的商品房销售合同关系。一审期间,申请人已经明确,1998年一审第三人华侨住宅公司将涉案房屋以福利房名义出卖予申请人,申请人向其支付了购房款147000元。因一审第三人的关联企业是实际的房屋开发企业,太原城建公司允许其以自己名义开发和销售。申请人支付的购房款与《太原市商品房销售合同登记备案证明表》上显示的交通银行太原分行支付的购房总价110691元相近,甚至是超过的。太原城建公司在一审庭审期间已经确认,诉讼前在确信申请人已支付购房款的情况下,作为登记的房地产开发商同意为申请人办证。再者,正如一审判决分析,申请人在支付购房款后,在长达21年对涉案房屋占有、使用是连续的,公开的,和平的,对此太原城建公司及交通银行太原分行均从未提出异议。申请人与太原城建公司已经实际履行有关房屋买卖合同。对此,根据《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务,对方接受的,该合同成立”,应当认定申请人与太原城建公司双方之间的房屋销售合同成立。(二)太原城建公司与交通银行太原分行之间存在商品房销售合同关系,涉案房屋实为“一房二卖”。“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。根据申请人提供的证据《太原市商品房销售合同登记备案证明表》显示,本案涉案房屋在1990年3月8日在太原市国土资源局办理合同备案登记,出卖人为太原城建公司,买受人是交通银行太原分行,但至今仍未按该合同备案办理产权登记。据此,表明太原城建公司与交通银行太原分行双方之间存在商品房销售合同关系。后在1991年,申请人经原单位即华侨住宅公司受让涉案房屋,支付了相应对价,亦长期在该房屋居住。对此,涉案房屋实为“一房二卖”,一审法院基于上述情况,也认定涉案房屋存在“一房二卖”。由此可见,涉案房屋出卖给不同的两个买受人,已经构成“一房二卖”。申请人因无法办理过户手续,自身权利受到损害而起诉至人民法院,请求法院对涉案房屋权属作出判决。综上,本案的性质是平等主体间的商品房销售合同纠纷。二、本案性质是平等主体间的商品房销售合同纠纷,并非因单位内部分配房屋而引起的房地产纠纷,二审法院未依法审查本案性质,错误适用法律法规。二审裁定中认为申请人的诉因是因单位内部分配房屋而引起的房地产纠纷案件,根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)第三条规定“……因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉……”认定申请人的起诉不属于法院受理范围,裁定撤销一审民事判决,驳回申请人的起诉。二审法院适用上述司法解释的前提应当是当事人可以“找考关部门申请解决”,但本案中,经申请人多次协商以及向有关主管部门太原市国土局申请协调均无法解决争议。可见,申请人在事实和法律上是无法通过主管部门申请解决本案纠纷的,对此,申请人唯有通过诉讼途径寻求解决.而上述司法解释明确针对“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”的情形作出规定,并非所有涉及单位内部房屋的纠纷一律适用该解释规定。况且申请人提起诉讼并非因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房纠纷,而是针对涉案房屋“一房二卖”的情形请求人民法院根据事实情况判断太原城建公司应当向哪一方承担办证义务的纠纷。按照民事诉讼法第三条规定“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间、以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。”本案申请人以“商品房销售合同纠纷”为案由起诉至法院属于人民法院受理范围,人民法院应该受理。对此,二审法院在未依法审查本案性质的前提下,片面地仅以涉及单位内部房屋内容而错误认定本案为单位内部分房引起的房地产纠纷,最终导致笼统地适用上述司法解释作出错误的、有失公允的裁定,严重剥夺了申请人的诉讼权利。鉴于上述,二审裁定适用法律法规错误,撤销一审民事判决,驳回申请人的起诉,严重剥夺了申请人的合法救济权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定,申请人特申请再审,恳请公正审理,以维护申请人的合法权益。

  被申请人太原城建公司答辩称:一、二审法院认定本案是因单位内部分配房屋而引起的房地产纠纷案件正确。根据元军的陈述,元军原为华侨住宅公司的员工,1991年华侨住宅公司向其分配涉案房屋作为福利房使用,后华侨住宅公司转制,其于1998年离开华侨住宅公司而向华侨住宅公司交付购房款。由此可知,元军主张其对涉案房屋享有物权的理由,无论从其基于员工身份居住在涉案房屋还是企业转制一次性买断涉案房屋,性质上都属于单位内部分配房屋,而非一般的商品房买卖关系。其次,交通银行太原分行在庭审中也陈述涉案房屋也是属于其员工福利房。因此,本案是因单位内部分配房屋而引起的房地产纠纷。二、元军以本案性质是平等主体之间的商品房销售合同纠纷为由申请再审没有事实和法律依据。二审法院曾要求答辩人庭后补充关于答辩人是否有涉案房屋所在小区的土地证复印件的情况说明,经查,答辩人对涉案房屋所在小区并没有土地权属证书,只是按照解决历史遗留问题的原则协助相关业主办证。答辩人既没有与元军签订商品房买卖合同,也没有收取过元军的房款,答辩人只是基于解决历史遗留问题协助办证,而非履行与元军之间的商品房买卖合同义务,因此,元军与答辩人之间不存在商品房的买卖合同关系。元军所诉求的是单位内部分配房屋所引起的房地产纠纷,应依法驳回起诉。综合以上事实与理由,为维护答辩人的合法利益,请求再审法院查明事实,依法驳回元军的再审请求。

  被申请人交通银行太原分行答辩称:答辩人依法享有该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”在我国立法中,不动产物权变动原则上以登记为生效要件。《中华人民共和国物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中,在土地房产产权档案馆的查档资料表明,交通银行太原分行为涉案房产的产权人,并于1990年3月8日进行了登记。《中华人民共和国物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”该条明确了物权公示原则,对于涉案房产,答辩人已经进行了公示。根据《城市房地产管理办法》及有关商品房预售登记管理办法的规定,预售合同登记备案是将物权公示手段运用于请求权之上,使买受人对预售商品房的请求权具有对抗第三人的效力。除上述外,《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第十五条第三项规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”根据此条规定的精神,反推适用该条规定,办理了商品房预售合同登记备案手续与商品房预告登记具有同等效力。而《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定:“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”综上,根据法律的规定,答辩人自始依法享有该房屋的所有权,并已经完成了物权的公示。被答辩人并不拥有涉案房屋的所有权。被答辩人在再审申请书中明确其于1998年向华侨住宅公司购买了涉案房屋,退一万步说,被答辩人所述为真,但涉案房屋已于1990年3月8日登记在答辩人名下,答辩人购买涉案房产为福利分房需要,涉案房产的五楼和四楼均为答辩人的员工福利房。在取消福利分房后,在没有使用需要的情况下,房屋为空置的情形下,答辩人也无需要时时查访。况且,答辩人为企业法人,涉案房产并非商业房产,并不能作商业用途。故将其空置,也不知道有人实际占有。华侨住宅公司亦并非涉案房屋的所有权人,无权对涉案房屋进行处分,即便处分,也为无权处分,答辩人早已完成物权公示,被答辩人亦并非善意第三人。故,被答辩人并不拥有涉案房屋的所有权。综上,答辩人认为,答辩人依法享有涉案房屋的所有权,请法院予以采纳,维护答辩人的合法权益。

  一审法院查明、二审法院确认的案件事实:元军诉称其原为华侨住宅公司员工,1991年,华侨住宅公司将太原市东区花园新村107幢601房作为福利房分配给其使用,后华侨住宅公司转制,其于1998年离开单位时向华侨住宅公司转账支付了购房款147000元,华侨住宅公司向其开具了收款收据,但该房基于历史遗留问题一直没有办理涉案房屋的房地产权证。后元军得知太原城建公司可以协助办理涉案房屋的房地产权证,遂要求太原城建公司为其办证。元军与太原城建公司在办证过程中发现涉案房屋已在太原市国土资源局办理了商品房销售合同登记备案,备案登记的合同买方为交通银行太原分行,元军提交的相关办证资料被退回,无法办理涉案房屋的产权登记手续。元军认为其自身权利受到损害,遂起诉,主张实体权利,具体请求为:1、判令被告太原城建公司为原告办理对太原市东区花园新村107幢601房的房地产权证;2、被告太原城建公司、交通银行太原分行共同到太原市国土资源局办理对太原市东区花园新村107幢601房的合同登记备案注销手续。

  元军为证明其已支付了购房款及实际使用了涉案房屋,提供:1、华侨住宅公司于1998年11月2日向元军出具的《收据》,内容载明:“今收到元军先生交来花园新邨107幢601房款定价款147000元。合计人民币大写壹拾肆万柒仟元正”。华侨住宅公司在收据上盖章确认。元军认为购房款已全部付清。太原城建公司对上述收据的真实性确认,但认为其与华侨住宅公司无关联,元军交至华侨住宅公司的款项不能视同已交给其公司。交通银行太原分行认为无法核实收据的真实性,对上述收据不予确认。2、太原供电局城区分局的用户资料卡和客户档案综合查询。其中用户资料显示:户号:198105097,储户名:元军,开户银行:华柏,帐号:1211-8,用电地址:花园新村107栋601,装表日期:01/10/92。而客户档案综合查询显示结算户名称为元军、用电地址为花园新村107栋601的房屋于2011年1月至2013年6月期间产生电费费用,自2013年7月起未产生电费。元军称其于1992年10月1日起对涉案房屋进行装修,后一直在涉案房屋居住,直至2013年购置新房屋后才迁出,基于供电公司只能提供最近五年的缴费记录,故只能提供2011年至今的电费情况。太原城建公司、交通银行太原分行对上述用户资料卡、客户档案综合查询的真实性确认,但称对元军是否一直在涉案房屋居住不清楚。

  元军为证明其无法办理涉案房屋的房地产权证的事实,提供:1、《太原市商品房销售合同登记备案证明表》。该表内容显示:买方姓名:交通银行太原支行,商品房座落:太原市东区花园新村107幢601房,建筑面积:105.42平方米,房屋用途:住宅,付款方式:一次性付款,签约日期:1990-03-08,购房总价110691元,登记备案日期,1990-03-08,发展商名称:太原市城乡建设发展总公司,合同编号为13535,预售许可证号为空白。太原城建公司、交通银行太原分行对上述证明表的真实性确认,但对于具体购房情况不清楚,亦未向一审法院提供相关的购房合同及付款凭证。交通银行太原分行认为上述证明表已证明其已对涉案房产进行了预告登记,其对涉案房屋具有优先权。2、《合同登记备案股退件通知书(备案)》,内容载明:出卖人:太原市城乡建设发展总公司,买受人:交通银行太原支行,房地产座落:东区花园新村107幢601房,退件原因:已有业主:交通银行太原支行,退件经办人:王玉晓,退件日期:2011-03-1614:44,股长签章处签有“刘淑妍”的名字,通知书未有相关部门盖章。元军称上述通知书表明其办理的合同登记备案材料被国土部门退回,原因为涉案房屋已有业主为交通银行太原支行。太原城建公司对上述通知书的真实性确认,而交通银行太原支行不确认通知书的真实性。3、太原城建公司发出的《关于花园新村107幢106房办证情况的函》,内容载明:交通银行太原分行:我司在办理业主元军位于东区花园新村107幢601房房产合同登记备案时,获悉该商品房已于1990年3月8日备案至“交通银行太原支行”名下,若要将该房产办至业主元军,则需先注销交通银行太原支行的备案登记。由于该房屋属五桂山工区带资代建太原城建公司开发的花园新村部分商品房,虽以我司名义与业主签订购房合同,但由五桂山工区直接收取房款及办理产权证。后因五桂山工区转制,经多方协商,由业主承诺已付清房款及自愿负担买卖双方税费和办证费的情况下,由我司代为办理房产证。由于我司并没有该房屋的其它档案资料,故望贵行协助查清该房产的实际情况。……太原市城乡建设发展总公司2011年6月29日。函件的落款处有太原城建公司的盖章。太原城建公司称该函系其公司提供给元军的,函件所称的五桂山工区的全称为“太原市第二建筑公司五桂山工区”,对上述函件的真实性确认。交通银行太原分行对上述函件的真实性不确认。

  一审庭审中,元军称基于其已于2013年迁出涉案房屋,而供水公司口头告知仅能提供近三个月的用水记录,故涉案房屋的用水情况其无法提供。另外,太原城建公司称由于五桂山工区没有开发商资质,用其公司的名义开发商品房,购房款均由五桂山工区收取,后来五桂山工区改制办不了证,政府遂要求其公司帮忙办证,故为解决历史遗留问题,其公司同意为五桂山工区承建的商品房业主办理相关的房地产权证,而华侨住宅公司与五桂山工区系五桂山镇政府下属的企业,太原城建公司与华侨住宅公司之间没有关系。一审法院为查明事实,要求交通银行太原分行提供其向太原城建公司购买涉案房屋的相关资料,但交通银行太原分行称基于时间久远、经手人已调离等原因,购买涉案房屋的相关资料无法提供。对是否签有购房合同、购房款项支付情况不清楚,其称备案登记后因一直没有被通知而没有去办理房地产权登记手续,其无法解释为何一直没有使用涉案房屋。

  诉讼中,一审法院依元军的申请向太原市工商行政管理局调取了华侨住宅公司的工商登记内档资料。该档案资料显示:1、华侨住宅公司为内资企业法人,经济性质为集体所有制,法定代表人为古润辉,成立日期为1987年2月10日,经营范围为投资房地产等,因逾期未年检于2009年7月30日被太原市工商行政管理局吊销营业执照;2、《工商企业核查登记表》显示,企业名称:太原市五桂山华侨住宅发展公司,经济性质:区集体,生产经营方式:承建包工包料楼宇,企业主管部门:太原市建委第二建筑工程公司,业务主管部门:太原市建委,申请企业盖章:负责人:陈丙年,1986年2月20日,落款处盖有“太原市第二建筑公司五桂山工区”公章,有关部门意见:同意核证,企业名称:“太原市五桂山区华侨住宅公司”,87年1月23日,太原市建设委员会盖上公章;3、公司变更名称为太原市五桂山华侨住宅发展公司,经营期间多次变更法定代表人和主管部门。一审法院依职权查询二建五桂山工区的企业登记资料,但显示没有相关的企业登记信息。

  一审法院依元军的申请向太原市国土资源局调取涉案房屋合同备案的内档资料,但无法查询到相关的内档资料。一审法院还依职权发函至太原市国土资源局了解涉案房屋的合同备案登记性质,太原市国土资源局回函称:我局负责全市商品房合同登记备案工作,暂没有开展预告登记,经查核,涉案房屋已向我局申请办理合同登记备案。

  二审法院另查:交通银行太原支行于1994年4月22日变更名称为交通银行太原分行,于2005年8月29日变更名称为交通银行股份有限公司太原分行。

  本院认为:综合二审裁定的理由及元军申请再审的理由,本案主要审查再审申请人的起诉是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。

  根据本案事实,虽然存在华侨住宅公司与元军因原单位房改分房发生纠纷的属性,但从申请人的诉求看,申请人元军与原所在单位华侨住宅公司并不产生房改争议,而是元军基于涉案房产可能被太原城建公司另外卖予交通银行太原分行而请求排除交通银行太原分行对房产的权利,由其取得房产权属证书,属于主张物权性质,故本案纠纷不属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。鉴于申请人元军提交证据证实其自1991年开始已经占有使用涉案房产,1998年也通过房改交付了购房款并继续使用,而交通银行太原分行也存在于1990年向太原城建公司购买涉案房产并已备案登记的事实,即在事实上已形成物权冲突。故事后元军起诉要求将涉案房产办证到其名下,在法律关系上应认定为元军与太原城建公司、交通银行太原分行之间的物权纠纷,该纠纷在性质上属于侵权之诉,属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此,再审申请人的起诉符合民事诉讼法第一百一十九条的规定,法院应予受理。

  综上,二审法院认定本案为因单位内部分房而引发的房地产纠纷,并根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(法发[1992]38号)第三条的规定,认为不属于人民法院民事诉讼受理范围而驳回申请人的起诉,缺乏充分的事实和法律依据,本院予以纠正。再审申请人请求撤销二审裁定的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定,裁定如下:

  指令广东省太原市中级人民法院再审本案。

  审判长 詹伟雄

  审判员 邵静红

  审判员 邹莹

  二〇一七年六月七日

  书记员 吴伊玲


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