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法院关于《房屋拆迁补偿补充协议》有效性体现的核心观点

2019/11/9 18:47:18 查看:887次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)】

  本院经审查认定事实如下:2011年1月11日,甲方农科院与乙方沪乐公司签订了《拆迁补偿安置协议书》,约定:乙方房屋二、三、四层建筑面积1041平方米,由甲方以产权调换方式等面积还建住宅商品房。进行上述补偿后,乙方在甲方项目地块上的另一处房屋(洪山区狮子山街濠沟村××号)共计148.64平方米(有房产证无土地证,武房临字第××号),交由甲方拆除,乙方承诺不再另行要求补偿;乙方房屋一楼347平方米,由甲方以产权调换调换方式等面积还建商业铺面,并承诺为临主干道商业铺面(如临南湖大道规划设计有商业铺面,即提供临南湖大道的商业铺面),临街铺面宽度不少于20米;甲方对乙方进行上述一、二款的补偿后,乙方不再要求土地补偿;考虑乙方房屋现出租经营的事实,甲方维持乙方租赁经营的现状至2013年6月1日,并尽可能地延续至乙方与承租户租赁协议期满(因市政建设需要提前拆除,乙方无条件服从),乙方与承租户租赁协议期满之日,乙方应无条件将房屋交由甲方处置。

  2011年9月30日,甲方蚕桑试验站与乙方广宏公司签订了《协议书》,约定:鉴于乙方于2011年2月1日在

  武汉市土地交易中心竞得位于武汉市洪山区狮子山街壕沟编号为P(2010)235号地块(以下简称该地块),净用地面积为153560平方米,含扩大用地约231.20平方米的国有建设用地使用权。根据该地块挂牌文件,该地块用于省农科院职工限价商品房建设项目;根据双方于2011年2月9日签订的《国有建设用地使用权转让补偿合同》约定,该地块上的腾退工作由甲方完成,现根据实际需要,甲方将该地块上的腾退工作委托给乙方,由乙方负责具体实施,不再由甲方具体实施。乙方应选聘专业拆迁代办机构具体实施上述腾退工作;腾退工作内容包括:(6)乡村别院有腾退,按照甲方上级单位农科院与对方签订的合同执行,超出合同范围产生的腾退费用由甲方承担;双方同意该地块腾退经费按1.7亿元包干,包括向所有被腾退人支付的全部补偿安置费、不可预见费用、腾退代办费、评估费、乙方在该地块前期投入的与后期腾退有关的费用,以及与完成第一条约定的全部腾退内容有关的其他一切款项;腾退过程中除上述注明外任何可预见及不可预见因素,一律不予调整上述包干拆迁经费。如实际腾退经费超出上述包干腾退经费,超出部分由乙方承担,如实际腾退经费有节余,节余部分由乙方享有,即双方结算时,仍按照1.7亿元冲抵乙方支付给甲方的转让补偿款;该地块腾退经费乙方直接从支付给甲方的50%土地转让补偿款(即15972.5万元)中予以扣减,扣减不足部份1454.135万元(含乙方代甲方已垫付的土地交易服务费426.635万元)由甲方支付给乙方,付款时间为本合同签订当日;乙方应以自身名义与该地块内所有被腾退人签订房屋腾退补偿安置协议,并负责房屋腾退补偿安置协议的履行,必要时甲方协助房屋腾退补偿安置协议的履行。乙方应依据与该地块内被腾退人签订的房屋腾退补偿安置协议及时、足额向被腾退人支付补偿款,履行房屋腾退补偿安置协议约定的其他义务,并代甲方上级单位省农科院履行省农科院与乡村别院被腾退人签订的补偿安置协议。

  2012年3月12日,甲方广宏公司与乙方农科院签订《

  湖北省农业科学院芷岸龙庭项目开发合同》,甲方2011年2月1日在

  武汉市土地交易中心竞得位于武汉市洪山区狮子山街壕沟地块,经市政府批准,该地块在“限价安置商品房”的前提下挂牌供应,总建筑面积39.9万平方米,其中公共服务配套设施建筑面积占项目总建筑面积的8%,住宅建筑面积36.71万平方米,所建住宅销售给乙方职工和拆迁还建户,住宅销售价格上限为4600元/平方米;强、弱电按供电局规定配置,一户一表,电源进入户内配电箱,末端用户装修自理,生活给水管设计入户,在每户卫生间或厨房处接口安装水嘴一个,其他用户装修时自理;住宅销售对象限于乙方职工和本项目拆迁户。

  2014年12月5日,甲方广宏公司与乙方沪乐公司、丙方左元华签订了《拆迁补偿补充协议》,为加快甲方开发建设的芷岸龙庭项目的收尾工作,甲、乙、丙三方依据乙方于2011年1月11日与农科院签订的《拆迁补偿安置协议书》及甲方于2011年9月30日与蚕桑试验站签订的《协议书》的约定,因乙、丙两方关于洪山区狮子山街濠沟村××号房屋的租赁合同未到期,就乙方和左元华将洪山区狮子山街濠沟村××号房屋腾退完毕交付甲方事宜,为避免发生合同纠纷,达成如下协议:为加快洪山区狮子山街濠沟村××号房屋的腾退进度,并保证乙方和左元华尽快将上述房屋交付甲方,甲方依据《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁补偿补充协议》的约定,对乙方进行补偿。为保证尽快腾退出上述房屋,甲、乙两方对丙方补偿如下:乙方补偿左元华芷岸龙庭小区还建房一套,房号为15-2-1902,面积为91.28平方米,不足100平方米的部分(8.72平方米),乙方按8000元/平方米(共计69760元)以转账形式给予左元华补偿;甲方补偿给左元华现金2万元,负责免费办理左元华的房产证、土地证手续(芷岸龙庭小区15-2-1902号房),不收取左元华任何费用,办理时间不超过半年(从2014年12月18日算起)。如规定时间未完成房屋房产证相关手续,逾期一天甲方按房产总价的1%进行赔偿,以此类推,直到房产手续办理齐全为止。左元华应及时向甲方提供办证的个人资料,因个人原因不能提供办证资料导致甲方超过办证期限的,不在赔偿范畴。

  2014年12月16日,甲方广宏公司与乙方沪乐公司签订了《拆迁补偿补充协议》,为加快洪山区狮子山街濠沟村××号房屋的腾退进度,并保证乙方和左元华尽快将上述房屋交付甲方,甲方依据《拆迁补偿安置协议书》的约定,提供九套还建房给乙方,(详见《房源清单》),建筑面积总计约1064.69平方米(以房产证面积为准);甲方补偿给乙方的商铺位于广××商业街西端××楼××大道盒子铺(见附图),商铺临南湖大道宽度不小于二十米,面积按《拆迁补偿安置协议书》条款给予补偿。水(包括上水、下水)电(强电到铺内,弱点由甲方积极配合);甲方根据乙方提供的房产及商铺登记名单和身份证资料全部以个人名义办理权属登记手续(见附表),并根据房产部门的要求提供办证所需的甲方应提供的全部资料,以便乙方能够按附表名单,顺利办理房产证、土地证。甲方应积极配合乙方办理房产证、土地证,与其他腾退(拆迁)户同时办理。甲方为乙方办理两证期限不超过半年(以签字之日计起),超过期限按10000元/天赔付乙方(因政策原因除外)。甲方补偿给乙方办证费用20000元;本协议签订后,左元华腾退乙方房屋后,乙方将其房产交给甲方处理,甲方同时将还建房及商业门面移交给乙方。协议签订后,案外人左元华履行了腾退义务,原告收到被告交付的8套住房及芷岸龙庭餐饮栋1层3室商铺钥匙。商铺内无上水下水,无强电。

  另查明,2010年12月22日农科院《限价安置商品房项目审批表》得到洪山区人民政府、武汉市国土规划局、武汉市人民政府的批准,销售对象为省农科院职工。2011年1月20日,甲方蚕桑试验站与乙方广宏公司签订了《

  湖北省农业科学院与

  湖北广昌置业有限公司定向建设“双竞双限”房的框架协议》,约定土地成交后,规划用地范围内的地上建(构)筑物由甲方负责安置补偿、场地腾退(包括扩大用地),因该项目由乙方负责实施建设故拆迁工作一并委托乙方予以完善,待项目封顶之后据实结算。2011年2月9日,蚕桑试验站与广宏公司签订《国有建设用地使用权转让补偿合同》,约定2010(235)号地块,由广宏公司向蚕桑试验站支付31945万元转让补偿款,该转让补偿款包括转让地块的土地使用权、转让地块内建物、附属物、附着物所有权以及转让地块内所有拆迁住户、出租户、合伙经营人的拆迁安置等补偿费用。

  2011年8月27日,市国土资源和规划局、市住房保障和房屋管理局下发《关于下达2011年第一批限价商品住房用地和建设计划的通知》,省农科院蚕种场项目获得批准。2011年12月2日,受让人广宏公司与出让人武汉市国土资源和规划局签订了《国有建设用地使用权出让合同》,约定洪山区狮子山街壕沟面积为153588.44平方米的国有建设用地使用权出让成交价为63890万元,受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年12月2日之前开工,在2014年12月2日之前竣工。2014年8月29日,农科院向市人民政府发送《关于将“四季春酒楼”剔除“芷岸龙庭”项目规划验收的请示》,内容:“芷岸龙庭”项目土地挂牌时,市规划部门出于整体考虑,将“四季春酒楼”占地231.20平方米的土地纳入到该项目的红线范围内,项目建设期间,广宏公司、农科院多次与“四季春酒楼”租赁双方协商拆除,由于租赁期限至2015年6月1日,租赁双方均坚持要求租赁期限届满时再拆除,致使该屋至今未能拆除,无法完成规划验收。为避免不能按与农科院约定2014年10月30日前办理农科院职工的两证而引起社会矛盾,请求市政府及规划部门将“四季春酒楼”占地剔出“芷岸龙庭”规划验收项目,并批准该地块不纳入项目规划验收范围,以确保该项目的规划验收顺利进行。

  2013年12月17日,武汉市住房保障和房屋管理局文件武房发﹝2013﹞183号,规定“芷岸龙庭”限价商品住房项目销售对象限定为省农科院职工。2014年8月12日,“芷岸龙庭”用电(业扩)报装项目送电。2014年11月12日“芷岸龙庭”区域内供水工程施工完毕,经供水部门验收合格,已正式供水。2014年11月15日,竣工验收会议纪要中各方认为该工程验收程序符合规定,一致同意通过验收。2015年4月15日,被告广宏公司取得了“芷岸龙庭”的武汉市房屋初始登记证明。截止2017年5月26日,农科院提供给广宏公司的“芷岸龙庭”项目购房人员资格清册名单没有原告沪乐公司提供的人员。本院依职权向洪山区房管局未能调取到196户清册名单。

  被告蚕桑试验站是被告农科院的下属单位,双方都是独立的事业单位法人。

  本院认为:原告沪乐公司与被告广宏公司签订的《拆迁补偿补充协议》是双方在协商一致的基础上自愿签订的,系双方真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故该合同应合法有效,对双方具有法律约束力,双方应依约享有权利、履行义务。本案中,原告依约履行腾退义务,被告广宏公司履行了交房的义务,但未按合同约定在签订合同之日起半年内办理房屋权属证明及土地证构成违约,应当向原告支付违约金。本案在审理中查明,涉案8套住宅房屋暂不具备办证条件,故对原告要求被告广宏公司办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求,本院不予支持。

  关于商铺办理不动产权证及未办证的违约责任问题。本院认为,与8套住宅房屋不同的是,涉案商铺已经办理产权登记,所有权人为广宏公司,被告广宏公司有义务按照《拆迁补偿补充协议》约定为原告办理产权登记,且被告广宏公司未举证证实该商铺不能办理产权登记。故原告请求广宏公司办理涉案商铺的不动产权证书的诉讼请求,本院予以支持,因农科院、蚕桑试验站并非《拆迁补偿补充协议》合同的相对方,且涉案商铺登记的产权人并非农科院、蚕桑试验站,原告依据《拆迁补偿补充协议》要求农科院及蚕桑试验站办理涉案商铺的产权登记无事实与法律依据。综合考虑本案的履行情况、政策、历史原因以及该地段当商铺租赁价格等因素,本院酌情认定被告广宏公司应以该地段其他同类商铺抵押登记载明的评估单价21200元/平米作为计算违约金的依据,按照日万分之二的利率向原告支付延期办证的违约金,即21200元×347㎡×0.0002×天数,从2015年6月18日至被告广昌置业为原告办理不动产权证之日止。

  本案中协议约定:“被告补偿原告商铺为盒子铺,商铺临南湖大道宽度不小于二十米,面积按《拆迁补偿安置协议书》条款给予补偿。水(包括上水、下水)电(强电到铺内,弱电由广宏配合)”,本案中被告广宏公司交付给原告沪乐公司的商铺并没有上水、下水及强电,故原告请求被告采取有效措施使得上述商铺通水、通强电的诉讼请求,本院予以支持。

  关于8套住房未办证的违约责任问题。本院认为,被告广宏公司的行为导致合同的延迟履行,被告广宏公司应当承担相应的违约责任。但原告以起诉时的房价作为基数计算违约金,无事实根据与法律依据,综合考虑本案的履行情况、政策及历史原因等因素,本院酌情认定被告广宏公司应以商品房预售许可证上载明的住房销售价格的上限每平米4600元作为计算违约金的依据,按照日万分之二的利率向原告支付延期办证的违约金,即4600元×973.71㎡×0.0002×天数,从2015年6月18日至被告广昌置业为原告办理不动产权证之日止。


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