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以虚构房屋买卖合同的方式获取银行贷款,构成共同侵权,应承担连带清偿责任?

2019/11/11 13:28:20 查看:1112次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  原告古红银行青浦支行诉称:被告陶古红、刘古红系夫妻关系。2007年8月29日,原告与三被告签订《个人贷款合同(抵押、保证)》1份,约定:被告陶古红向原告借款人民币35万元,用于购买座落于上海市青浦区鹤如路185弄44号101室房屋,并以所购房屋作为担保,被告刘古红作为抵押物共有人同意提供担保,被告古红公司承担连带责任。合同签订后,原告按约发放贷款。因被告陶古红和古红公司之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效,故原告请求判令被告古红公司连带清偿被告陶古红应归还原告的借款本金335,670.88元,偿付合同期内利息和逾期息7,419.84元(自2011年3月20日至2011年6月20日)及自2011年6月21日起至实际清偿之日止的利息(利率按合同约定计算);被告刘古红对被告陶古红的上述债务承担连带清偿责任;三被告偿付原告律师代理费15,000元;原告在抵押物处分时享有优先受偿权,不足部分由三被告连带清偿。

  被告辩称

  被告陶古红、刘古红未作答辩。

  被告古红公司辩称:生效判决已经明确主合同无效,故从合同也无效。原告在发放贷款过程中审核不严,故古红公司不应承担保证责任,也不应承担律师费用;且古红公司已经向被告陶古红返还房款,无需再向原告还款。

  本院查明

  经开庭审理查明:2007年8月29日,光大银行上海分行与三被告签订《个人贷款合同(抵押、保证)》1份,约定被告陶古红向原告借款35万元,用于购房。被告陶古红以座落于上海市青浦区鹤如路185弄44号101室房屋作为抵押物提供担保,担保范围包括利息、律师费等,被告刘古红作为抵押物共有人同意提供担保;贷款年利率为6.56%,被告陶古红未按约还款的,原告有权对逾期贷款计收罚息,罚息利率为约定的贷款执行利率基础上上浮30%;贷款期限自2007年9月17日至2037年9月17日,还款方式采用等额还本付息法。古红公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后,原告和被告陶古红于2007年9月16日办理预告登记(预购商品房抵押)手续,原告于同日发放贷款。

  又查明:2010年12月28日,本院受理陶古红诉古红公司商品房预售合同纠纷案[即(2011)青民三(民)初字第65号]。审理中,古红银行青浦支行作为第三人参加诉讼。经审理,本院认为,陶古红和古红公司通过签订商品房预售合同的合法形式,掩盖了古红公司获得银行贷款的非法目的,该行为损害了他人的利益,故合同无效。但古红银行青浦支行和陶古红签订抵押合同时,并不知晓陶古红和古红公司房屋买卖的真实目的,故古红银行青浦支行系善意取得抵押权。因房屋买卖合同被确认无效,贷款合同的目的已无法实现,故该贷款合同应一并予以解除。据此作出判决:买卖合同无效;陶古红归还古红银行青浦支行截至2011年3月29日的借款本金336,059.82元及利息。判决后,陶古红不服判决提起上诉,上海市第二中级人民法院作出(2011)沪二中民二(民)终字第1356号民事判决,驳回上诉,维持原判。之后,古红银行青浦支行收到被告归还的贷款本金388.94元。

  另查明:涉案借款系由古红银行青浦支行发放。

  再查明,原告曾向上海市浦东新区人民法院起诉本案两被告,后于2012年2月撤诉,为此支出律师费5,000元,原告为本案支出的律师费用为5,000元。

  上述查明的事实,由原告提供的贷款、借款凭证、上海市房地产他项权利证明、民事判决书、民事裁定书、聘请律师合同、发票以及原、被告的陈述等为证,并经当庭质证,本院予以确认。

  本院认为

  本案的争议焦点为:1、原告主张自2011年3月20日起至实际清偿完毕日止的利息及逾期利息是否应予支持。2、原告主张的律师费是否具有合同或法律依据。3、古红公司在本案中是否承担法律责任,如何承担。

  关于第一个争议焦点,本院认为,在(2011)青民三(民)初字第65号商品房预售合同纠纷案生效民事判决中,贷款合同已予以解除,而贷款合同的解除是由于陶古红与古红公司以签订商品房预售合同的合法形式掩盖了古红公司从古红银行青浦支行获取贷款的非法目的,导致贷款合同目的无法实现而造成的。故陶古红作为贷款人应当对古红银行青浦支行诉请的利息承担支付义务。由于在(2011)青民三(民)初字第65号商品房预售合同纠纷案生效民事判决中,已支持了古红银行青浦支行对陶古红主张的截至2011年3月29日的借款利息,而古红银行青浦支行在本案中对陶古红的利息主张自2011年3月20日起算,与该生效判决存在部分期间的重叠,故本院对利息计算的重复部分不予支持。古红银行青浦支行关于陶古红应偿还自2011年3月30日起至2011年6月20日止的期内利息、逾期利息以及自2011年6月21日起至实际清偿完毕之日止的逾期利息之主张,应予支持。

  关于第二个争议焦点。原告认为根据合同约定三被告应承担律师费15,000元;古红公司则认为不应承担。本院认为,原告为本案支付的律师代理费为5,000元,根据合同约定,此款应由三被告承担。至于原告为其他案件支付的律师费应在该案中提出主张,但原告未予主张,故本院对此不予支持。

  关于第三个争议焦点。原告认为,其对系争房屋享有抵押权,古红公司作为贷款合同的保证人应承担连带责任保证;古红公司与陶古红以虚构房屋买卖合同的方式骗取银行贷款,构成共同侵权,应承担连带清偿责任。古红公司认为,原告在发放贷款过程中审核不严,不认可原告对抵押权的善意取得,其抵押权不应得到保护;在陶古红与古红公司商品房预售合同纠纷案中,系争预售合同已被判无效,贷款合同一并解除,故本案系争抵押合同、保证合同作为从合同也属无效,古红公司不应承担保证责任。本院认为,系争房产上设定的抵押权预告登记,与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理抵押权登记之前,其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权。对于古红公司承担责任一节,本院认为,古红公司在系争个人贷款合同(抵押、保证)中自愿为陶古红借款所产生的债务向原告提供阶段性连带责任保证;加之古红公司与陶古红恶意串通,以商品房买卖为名从原告处获取购房贷款,却行古红公司融资之实,损害了原告的利益,危及银行贷款安全,陶古红与古红公司具有明显过错。因此,古红公司应对陶古红因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于古红公司承担连带清偿责任之后与陶古红之间的权利义务关系,双方可能另行存在约定,古红公司可与陶古红另行解决,本案中本院不予处理追偿权问题。

  综上所述,本院认为,原告要求三被告承担其为另案所支出律师费1万元的诉请,于法无据,不予支持;其有关借款利息的诉请,在调整利息计算的起算日后予以支持;其有关享有系争房屋抵押权的诉请,因与相关法律法规的规定不符,不予支持;其要求古红公司对陶古红所负债务承担连带责任的诉请,具有法律依据,应予支持;被告陶古红、刘古红与原告签订借款合同时系夫妻关系,在夫妻关系存续期间产生的债务应按共同债务处理。古红公司关于对陶古红债务不承担连带清偿责任之主张,缺乏事实和法律依据,不予支持。被告陶古红、刘古红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,放弃了自己的抗辩权利。据此,依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:

  裁判结果

  一、被告陶古红、刘古红应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国古红银行股份有限公司上海青浦支行律师代理费5,000元;

  二、被告陶古红、刘古红应于本判决生效之日起十日内偿付原告中国古红银行股份有限公司上海青浦支行自2011年3月30日起至2011年6月20日止的期内利息及逾期利息计4,969.44元以及自2011年6月21日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金335,670.88元,按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%);

  三、被告上海古红房地产有限公司应连带清偿被告陶古红、刘古红律师代理费5,000元;

  四、被告上海古红房地产有限公司应连带清偿被告陶古红、刘古红借款本金335,670.88元,截至2011年6月20日止的期内利息及逾期利息计7,419.84元以及自2011年6月21日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金335,670.88元,按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%);

  五、驳回原告中国古红银行股份有限公司上海青浦支行的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费6,671.30元,由原告负担186.30元,三被告负担6,485元,财产保全费2,310.40元,由三被告负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。


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