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作为房地产开发商,应当在预售商品房之前取得商品房预售许可证明并告知买受人,存在主观过错?

2019/11/12 21:08:52 查看:845次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  原告杨振兴诉称,2009年,被告在其公司院内修建第一栋商品房,同时向社会公开预售第二栋商品房。2009年7月18日,我预订第二栋商品房1单元402室并交付定金10万元。2010年4月15日交付二期房款7万元,附属工程款3万元。在交款前,双方未签订书面房屋买卖合同,但就住房楼层、住房大概面积、每平方米的价格、交款方式及房屋交付的大致时间作出了口头协议,双方就违约责任未作出口头约定。2011年被告将修建的第一栋商品房交付住户使用,至今对第二栋楼房未修建。我与被告达成房屋买卖的口头协议具备了房屋买卖合同的主要内容并履行了主要义务,故该房屋买卖合同成立,但因被告不具备房地产开发的资质,且无商品房预售许可证明,故该合同无效。被告以欺诈的方式骗取我购房款长达三、四年之久,使我失去了最佳的购房时机,使我损失惨重,为维护我的合法权益,特向法院起诉,要求:1、判令原、被告商品房买卖合同无效;2、判令被告返还原告购房款20万元,利息4.75万元,赔偿损失20万元;3、本案诉讼费用全部由被告承担。

  被告辩称

  被告甘肃蓝天网络科贸有限公司辩称,2008年我公司就取得了商品房开发的资质,但商品房开发挂靠在庄浪县房产公司名下。2009年我公司修建第一栋商品楼时,未向社会公开出售第二栋商品楼,原告及其他六户自愿来我公司协议购房,主动预订我公司第二栋预期开发的商品房,后因故第二栋商品楼未开发,其他六户经协议已按同期银行的贷款利率退还,只有原告一户不来领取退款。我公司与原告未签订房屋买卖书面合同,也未就房屋的有关事宜达成口头协议,原告交付的20万元属其长期投资,故对其损失我公司不予承担。

  本院查明

  经审理查明,2009年被告甘肃蓝天网络科贸有限公司在其公司院内开发修建第一栋商品楼时,原告于2009年7月18日向被告交付订金10万元,预订第二栋商品楼的1单元402室,2010年4月15日原告预交二期房款7万元,附属工程款3万元,被告给原告出具了收款收据,但双方就买卖的房屋未签订书面合同。后被告因故未开发第二栋商品楼,也未取得第二栋商品房买卖所具备的相关证件及商品房预售许可证,双方就预交的20万元的返还及赔偿问题未达成协议。原告于2012年4月12日向本院起诉,要求被告赔偿其购房款、利息、赔偿损失共计44.75万元并承担本案的诉讼费用。

  上述事实,有以下证据可以证实:

  1、原告提交的身份证证明了原告的身份情况。

  2、原告提交的两份收款收据证明了所交付的订金及预付款数额。

  3、被告提交的《组织机构代码证》、《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件,证明了被告的资质及法人情况。

  4、被告提交的建设项目选址意见书,证明了其修建楼房的选址问题。

  本院认为

  本院认为,民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的,应当依照法律规定。商品房预售双方当事人应当签订书面合同,但依据《合同法》第三十六条规定,法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务,对方接受的,该合同成立。本案中,原告分两次支付房款20万元,完成了履行该合同的主要义务,同时被告也接受了这两笔款项。又依据最高人民法院《合同法》若干问题的解释(二)第一条第一款规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中能够确定双方当事人的姓名(名称)、标的物为商品房、数量是商品房一套、房屋价款20万元,故认定该商品房预售合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买成合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”。原告起诉前被告一直未取得该商品房预售许可证明,从而认定原、被告之间的商品房预售合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第(一)项规定“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:1、故意隐瞒没有取得商品房预售认可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明;……,”被告作为房地产开发商,应当在预售商品房之前取得商品房预售许可证明并告知买受人,被告未取得该证明同时在预售过程中也并未告知原告,存在主观过错,该商品房预售合同认定为无效是因为被告的原因所致,被告应当承担该合同的缔约过失责任,原告无责任,故对原告提出的退还房款及利息、赔偿损失的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项之规定,经本院审判委员会讨论决定,判决如下:

  裁判结果

  一、原告杨振兴与被告甘肃蓝天网络科贸有限公司签订的商品房预售合同无效;

  二、被告甘肃蓝天网络科贸有限公司返还原告杨振兴20万元购房款及利息,并赔偿原告10万元(利息以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算利息,第一笔10万元的计息日期从2009年7月18日起,第二笔10万元的计息日期从2010年4月15日起,两笔利息均算至该笔款清偿之日止),限判决书生效后十日内履行完毕。

  案件受理费5800元,由被告承担。

  如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。


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