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工程竣工验收备案资料并进行备案登记,该商品房符合合同约定的交付条件?

2019/11/12 21:24:33 查看:1186次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  原告包海亚、陈宏蛟起诉称:原、被告于2009年11月9日签订《商品房买卖合同》,原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套。《商品房买卖合同》第九条约定,交付房屋期限及条件为,“出卖人应当在2011年8月31日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:1、建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。《商品房买卖合同》第十条约定,出卖人逾期交房的违约责任,“除本《商品房买卖合同》第九条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、逾期不超过90日,自本《商品房买卖合同》第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,《商品房买卖合同》继续履行”。

  《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定,“出卖人承诺于2011年11月30日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书,双方同意按照下列约定处理;2、约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的,双方同意按下列第(1)(2)处理:(2)买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后,原告按约支付房款1099927元及车位款60000元,其中支付首付款599927元和车位款60000元,银行按揭借款支付500000元。被告未在约定的时间取得建设工程竣工验收备案证明和取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告欺骗原告房屋已符合合同约定,于2011年9月24日将房屋的锁匙交付原告,并收取原告办理房屋权属证书“三证”费用,但至今未将契证、土地使用证和房屋所有权证等房屋权属证书交付给原告,被告明显违约。根据《商品房买卖合同》第十条、第十六条规定,现原告选择继续履行合同,被告应当支付给原告违约金。(1)逾期交房违约金的计算方式为:已付房屋价款乘以日万分之三计算至符合交房条件之日;(2)逾期交付房屋权属证书违约金的计算方式为:已付房屋价款乘以日万分之三计算至交付房屋权属证书之日。综上,原告要求判令:一、要求被告履行《商品房买卖合同》,支付逾期交房违约金从2011年9月1日起按原告已付房款每日万分之三计算至实际符合交房条件之日止(计算至起诉之日为108900元)。二、要求被告履行《商品房买卖合同》,支付逾期交付房屋权属证书违约金从2011年12月1日起按原告已付房款每日万分之三计算至权属证书交付之日止(计算至起诉之日为69300元)。

  被告辩称

  被告台州市鼎盛房地产开发有限公司答辩称:一、原告诉状中有关逾期交房的内容与实际情况不相符,被告已通知过原告收房,本案原告按约接收了房屋,而且被告交付的房屋相关文件已经完备,也不存在超出时间问题。二、原告起诉的逾期交证违约情况不存在,原告对合同条款在理解上存在偏见与错误。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款约定,原、被告在办理商品房权属证书这项工作上是委托代理关系,被告是代理人,原告是被代理人。根据民法理论,委托代理权产生于被代理人的单方授权行为,授权行为是以发生代理权为目的的单方行为,不以代理人的承诺为生效要件。本案买卖合同基本是格式条款,通常情况下,房屋产权证是由购房人自行办理,没有约定委托代理的。这些条款都是针对自行办证而设定的,故出卖人的承诺也就是说,格式合同中很多承诺也是针对各方的自行办理行为而作出。被告作为代理人在办理产权证迟延情况下,被代理人即原告是同意的,原告在知道这种情况下,未作出否认表示,亦应视为同意。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定,本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。另外,原、被告双方对代理办证的具体内容并未作出详细约定,对责任也未作约定。故本案不存在违约事实情况。三、逾期办证的违约金问题。原告的房产权证已经制作完毕,证书还在房管处,但原告已以本案房屋办理过抵押贷款。从司法实践看,并根据相关司法解释,该房屋已经可以作为原告的产权予以查封、抵债,故房屋权证是否拿到对原告来说已无实际意义。假如本案确实存在违约行为,原告主张的数额过高,要求予以调整。对于逾期交房的违约金,因被告没有给原告造成实际损失,由法院按照同类房屋的租金进行调整。对于逾期交证的违约金,应按房价总额的1%一次进行补偿。综上,请法庭驳回原告的诉讼请求。另外,原告的按揭贷款是被告作为担保人的,如果原告执意本案诉讼,被告将采取撤销担保合同等手段。

  原告为证明自己的主张,向本院提交了下列证据:

  证据一,浙江省商品房买卖合同复印件一份,拟证明原、被告存在商品房买卖关系,合同约定房屋价款、交房时间、交房条件、交付房屋权属证书的时间、违约责任及违约金计算方式等。

  被告对证据一质证认为:真实性无异议。《商品房买卖合同》第十条约定的是出卖人逾期交房的责任,第九条涉及的是交房期限与交房条件,第十条只是针对逾期交房的违约处理,对不符合交房条件的违约责任并没有约定。另外,根据《商品房买卖合同》附件八补充协议第二条约定的内容可以看出原告存在逾期付款的情况,根据第六条第二款约定,被告在向原告送达交房通知书之后,原告未在约定时间内办理交付手续,根据该约定,应视为原告违约,而非被告违约。

  证据二,购房发票复印件一张,拟证明原告已支付房屋价款。

  被告对证据二质证认为:真实性无异议。

  证据三,代办房屋权属证书代办费发票复印件一张,拟证明被告收取原告代办三证费用及契税的事实。

  被告对证据三质证认为:对真实性无异议,代办费是被告代收的费用,原、被告系代理关系,被告没有收取原告的代理费,是无偿为购房者服务。根据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第二条约定,原告存在着逾期付款情况,应承担《商品房买卖合同》第八条的违约责任。根据第八条第二款约定,原告收到交房通知书后,拒绝接收房屋,视为原告违约。

  被告为证明自己的主张,向本院提交了下列证据:

  证据四、交房通知书一份,拟证明被告于2011年8月22日通知原告来公司办理交房手续。

  原告对证据四质证认为:真实性有异议,关联性有异议,该通知无对象,不能证明就是通知原告的。该交房通知是用于通知业主交房,证明被告逾期交房,该交房时间明显逾期。

  证据五、通知书投递签收单一份,拟证明原告于2011年8月28日收到交房通知书。

  原告对证据五质证认为:真实性无异议。

  证据六,收房签收单复印件一份,拟证明原告于2011年9月24日在被告处办理了接收房屋手续。

  原告对证据六质证认为:对收房签收单真实性无异议,能证明被告没有在合同约定的时间内交房,且仅仅是将钥匙交于原告,被告没有按合同规定,没有取得建设工程竣工验收备案证明和环保等部门出具的认可文件的条件下,违法将房屋交付使用,证明被告违法交房,违反《商品房买卖合同》第九条规定,证明被告违约。

  证据七,竣工验收证明原件一份,拟证明原告房屋所在A区楼已于2011年8月29日组织了竣工验收。

  原告对证据七质证认为:1、出自三门县建筑工程质量监督站无异议,对合法性、关联性有异议。2、证明本案商品房在验收时不合格,要通过整改。3、竣工验收房屋是否合格,三门县建筑工程质量监督站无权确定。要由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位签署合格意见方可确定。结合被告提供的证据七(验收备案表)本案商品房A区楼是2011年12月25日验收合格,由此证明被告通知交房在验收未合格情况下交房,完全违法、违约。

  证据八,消防验收合格意见书原件一份,拟证明2011年12月30日由消防部门出具的验收合格意见。

  原告对证据八质证认为:1、对该意见书出自台州市消防支队无异议。2、证明消防验收合格时间是2011年12月30日,被告在消防未验收的情况下,不符合交房条件,通知交房系违法。违反《商品房买卖合同》第九条规定,由此证明被告明显违约。

  证据九,竣工验收备案表原件一份,拟证明原告房屋所在的A区楼房已经竣工验收备案、手续齐全。行政单位备案时间早迟开发商无法决定,但开发商是严格按合同约定的时间做工作的。

  原告对证据九质证认为:1、对该备案表出自三门县建设局无异议,合法性有异议。2、证明A区楼登记备案是2012年5月11日,《商品房买卖合同》第九条约定应当是2011年8月31日前取得登记备案证明才可交房,被告在没有取得备案表的情况下交房,根本不符合交房条件,违法交房,被告明显违约,应承担违约责任。3、备案表内容文件不齐,最主要的是,没有规划、环保机关认可文件,本案商品房不能按时综合验收合格主要是绿化环保不合格,没有环保认可文件,备案表合法性有异议。

  证据十,土地使用权证原件四本,拟证明被告已于2006年12月20日取得土地使用权证。

  原告对证据十质证认为:与本案无关联性。

  证据十一,三房权证海游字第××号房产权证书一份,拟证明原告的房屋所有权证已于2012年10月17日颁发。

  原告对证据十一质证认为:1、对真实性无异议。2、证明被告违反《商品房买卖合同》第十六条约定,被告没有在约定的2011年11月30日前交付房产证,明显违约,应承担违约责任。3、至今被告未办理交付土地使用证,应承担违约责任。

  证据十二,三门县房地产管理处出具的心湖国际初始证

  登记时间表一份、房屋产权登记证书六份,拟证明原告的房屋所有权初始登记完成的时间。

  原告对证据十二质证认为:原告对六份房屋产权登记证书无异议,对初始证登记时间表的真实性有异议,要求提供原件核对,三门县房地产管理处无法知晓心湖国际的业主是否收房、是否收取费用以及交付房屋时间。

  证据十三,心湖国际小区物业公司出具的房屋出租租金证明原件一份,拟证明心湖国际小区各户型房屋租金情况。

  原告对证据十三质证认为:与本案没有关联性,本案是违约金纠纷,而不是房屋租金纠纷。

  证据十四,被告出具的小区各业主户型情况表格原件一份(附图纸),拟证明各原告房屋户型。

  原告对证据十四质证认为:无异议。

  证据十五,本院依职权向三门县价格认证中心调取的情

  况说明一份,用于证明涉案房屋的租金情况。

  原告对证据十五质证认为:该证据所列房屋价格比实际

  市场价偏低,实际租金高于情况说明所列的金额,每种户型

  应在三门县价格认证中心所列价格基础上再增加500元。

  被告对证据十五质证认为:有异议,该情况说明中主要

  是对精装修房屋,被告交付给原告的房屋是毛坯房,故被告物业公司出具的证明更加符合客观情况,三门县价格认证中心出具的情况说明中租金过高,每种户型高300元。

  经庭审,本院对上述证据认证如下:

  一、因被告对原告所提供的证据一、二、三的真实性均无异议,本院对原告提供的证据均予以采信;

  二、对被告提供的证据四,因无特定的通知对象,故无法证明被告需待证之事实,本院对该份证据不予采信。

  三、因原告对被告提供的证据五、六、十四无异议,本院据此认定原告曾于2011年8月28日收到被告的收房通知书。原告于2011年9月24日接收了房屋、房屋的户型为五室三厅三卫。

  本院认为

  四、对被告提供的证据七、八、九,该组证据均是被告用以证明A区工程已于2011年8月29日组织竣工验收,B区工程已于2011年12月30日组织竣工验收,消防亦已验收合格,工程已竣工验收备案、手续齐全等。本院认为,该组证据均系相关职能部门依职权所制作,但被告所提供的证据有相矛盾之处,即从三门县建筑工程质量监督站出具的竣工验收证明上所书写的内容为心湖国际A区工程于2011年8月29日组织竣工验收,B区工程于2011年12月30日组织竣工验收,但在竣工验收备案表中,竣工验收日期不管A区还是B区均为2011年12月25日,考虑到证据七的竣工验收备案表较为详细与完整,且有五方责任主体共同盖章与签字,故本院对竣工验收备案表予以采信,并据此认定竣工验收日期为2011年12月25日,且五家责任单位认定工程质量合格的时间也为2011年12月25日,但此仅是五家责任主体单位认定工程质量合格的时间。根据台州市公安消防支队出具的台公消验【2011】第0045号建设工程消防验收意见书,至2011年12月30日,台州市鼎盛房地产开发有限公司三门鼎盛·心湖国际建设工程消防才验收合格。而被告也未提供其他证据证明相关部门于2011年12月25日前全部验收合格,故本院统一确定工程验收合格时间为三门县建设规划局出具的该工程竣工验收备案文件的收讫日即2012年5月11日,且至该日双方所约定的交房条件相对应的文件等均已齐全,即2012年5月11日为实际符合交房条件的日期。

  四、对被告提供的证据十,因系相关职能部门所制作,故本院予以采信。

  五、对被告提供的证据十一,因系相关职能部门所制作,故本院予以采信,并据此认定该房产证于2012年10月17日颁发。

  六、对被告提供的证据十二,系相关职能部门制作,且所涉事项也属于其依职权所能掌握,故本院予以采信,并据此认定涉案房屋所有权的初始登记于2012年9月13日办理完毕。

  七、证据十五系鉴定机构出具,具有较强的证明力,虽原、被告均提出异议,但原告未提供证据,而被告提供的证据十三系单一物业机构出具,准确性难以判断,故不足以反驳证据十五,故本院将参照证据十五确定涉案房屋的租金标准。

  综上,本院确定本案事实如下:

  原、被告于2009年11月9日签订《商品房买卖合同》,原告购买被告建设的位于“鼎盛心湖国际”商品房一套,约定房号为A7-2001号,建筑面积213.5平方米,户型为五室三厅三卫,其房租标准为每日67元,总价款1099927元。《商品房买卖合同》第九条约定,出卖人应当在2011年8月31日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:1、建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明;2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;3、用水、用电、道路等,具备商品房正常使用的基本条件。《商品房买卖合同》第十条约定,出卖人逾期交房的违约责任,“除本合同第九条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列方式处理:①逾期不超过90日,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;②逾期超过90日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十六条,关于产权登记的约定,“出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得土地使用权证书或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房房屋所有权证;出卖人承诺于2011年11月30日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内,出卖人交付权属证书或登记证明的,按已付房价款的1%承担违约责任;2、约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的,双方同意按下列第①②处理,①买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并自约定日期至实际退款日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;②买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订后,原告履行《商品房买卖合同》,向被告支付价款622793元,其中支付首付款599927元和车位款60000元,银行按揭借款支付500000元。被告于2011年9月24日向原告收取了契税32998元、办理房屋权属证书“三证”费用950元、水表开户费680元。原告于2011年9月24日接收了商品房。2011年12月25日,经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收该商品房质量合格。2012年5月11日,三门县建设规划局收讫该工程竣工验收备案资料并进行备案登记。该商品房符合合同约定的交付条件。2012年9月13日,涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。2012年10月17日,涉案房屋办理了房屋所有权变更登记,变更后的房产证号为三房权证海游字第××号。

  本院认为:原、被告之间订立的商品房买卖合同依法成立并生效,对双方当事人均具有法律上的约束力,原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告作为买受人已向被告履行了交付房款的义务。根据合同第九条约定,被告应于2011年8月31日前将符合相关条件的商品房交付原告使用。但本案商品房交付条件成就的时间是2012年5月11日。被告于2011年9月5日将不具备交房条件的商品房交付给原告,属于瑕疵履行合同行为,但原告已予接收,故应当据此认定该套商品房已实际交付。在双方签订的合同中,仅在第十条约定了不履行合同的违约责任,并未就瑕疵履行合同行为作出约定,且原告亦未向本院提供证据证明因被告的瑕疵履行合同行为而有实际损失存在,故对原告要求被告从2011年9月1日起按已付房款的日万分之三计算至交房条件成就之日止的逾期交房违约金的诉讼请求,不予支持。原告虽于2011年8月22日收到了被告的收房通知书,但该商品房符合交房条件时间是2012年5月11日,原告于2011年8月28日未收房属有正当理由,原告实际于2011年9月24日收房,故2011年9月1日至2011年9月24日期间仍可计算违约金。但双方约定的逾期交房违约金过高,被告也请求调低,该请求合理,故本院予以调整,具体可按逾期交房期间的房租损失确定。根据原告买受房屋的具体情况,参照其房租标准,本院确定原告的房租损失按每日67元计算,故原告的逾期交房违约金应调整为1608元。而对于原告所主张的逾期交证的违约金问题,至2011年9月15日,被告已向原告收取了办理房屋所有权证的相关费用,且事后双方也已实际办理了代为办证的委托手续,故统一办证是被告的义务。根据原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第十六条约定,被告负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记,取得土地使用权证书或土地使用权证明和房屋所有权证。被告承诺于2011年11月30日前取得土地、房屋权属证书,交付给原告。而本案被告于2012年9月13日取得商品房初始登记,于2012年10月17日才为原告办理好房屋权属证书,已构成违约,应承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条约定,如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房产权属证书的,原告有权选择退房或不退房处理,现原告选择不退房,被告应按合同约定向原告支付违约金。但本案中,被告逾期办理土地、商品房权属证书的违约行为并未给原告造成实际损失,且原告也未提供证据予以证明,故双方在合同中约定按已付房价款日万分之三计算违约金,明显过高。对此,被告在庭审中主张按房款的1%予以调整,理由正当,但具体可按原告已付价款的1%确定逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

  裁判结果

  一、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告包海亚、陈宏蛟逾期交房的违约金1608元。

  二、限被告台州市鼎盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告包海亚、陈宏蛟逾期交证的违约金10999.27元。

  如果被告台州市鼎盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本案受理费3870元,由原告包海亚、陈宏蛟负担2330元,由被告台州市鼎盛房地产开发有限公司负担1540元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省台州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费3870元。(具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定,多余部分以后退还),逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇:台州市财政局,账号:19900001040000225089001,开户银行:台州市农行]。

  本案申请执行期限为二年


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