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出卖人就所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约?

2019/11/12 21:25:11 查看:816次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  两原告起诉称:2011年6月28日,两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,约定:(1)被告将位于杭州市西湖区金地自在城林溪里6幢1单元1105室的商品房出售给两原告;(2)该商品房单价为每平方米16977.33元人民币,总价款为1509115元人民币;(3)被告应在2014年3月31日前将符合约定条件的商品房交付给两原告。

  上述合同签订后,两原告按约履行了支付价款及相关的附随义务。2011年11月初,根据“小强热线”、“范大姐帮忙”、“经视新闻”等新闻媒体的报道,两原告及金地自在城众多业主获悉:一条全封闭的高速公路即杭长高速公路延伸线(吉鸿路)将穿过小区中央,该条道路的建成将给金地自在城业主的居住与生活带来极大的不便,并造成金地自在城商品房的贬值。

  根据新闻媒体的报道,被告于2007年8月份左右便明知吉鸿路的规划情况,但被告在向两原告销售商品房过程中均未履行告知义务,且被告在售楼处的沙盘中向两原告等众多购房者宣传吉鸿路所在的路段为普通城市道路--紫金港路延伸段而非高速公路。

  两原告认为,被告通过售楼处的沙盘等宣传资料向两原告作出承诺即吉鸿路所在的路段为城市普通道路,可自由穿行,该事实对商品房买卖合同的订立以及商品房的价格有重大影响,应为商品房买卖合同的组成部分。现相关的证据证实该路段为全封闭高速路性质,因此,被告已构成违约,应承担相应的违约责任。为维护自己的合法权益,故起诉请求判令:1、被告向两原告赔偿损失15万元人民币;2、本案诉讼费由被告承担。

  被告辩称

  被告答辩称:一、吉鸿路(又名紫金港路)是被告商品房开发规划范围以外的道路。该道路建设的相关内容,不属于商品房买卖合同组成部分。依据相关法律、司法解释的规定,被告在售楼处的沙盘等宣传资料中标明处于规划状态的红线外的道路,不构成承诺。二、原规划及现有文件表明吉鸿路(又名紫金港路)是“城市快速路”,并非两原告所称的“高速公路”。三、规划中吉鸿路的具体建设形式一直都不明确或处于变动状态,被告无法将吉鸿路的具体建设形式告知两原告。有关吉鸿路具体建设形式变动等信息,属于公共信息,两原告与被告获取信息的途径是相同的且机会平等。四、被告就商品房开发规划范围外的吉鸿路进行了多次的申明和提示,两原告接受了该申明和提示,并且双方已将该申明和提示载入合同,应当严格依据合同确定双方的权利义务。综上,两原告的诉讼请求没有事实和法律依据,应予驳回。

  两原告为证明自己的主张,向本院提交了以下证据:

  1、《商品房买卖合同》及相关资料。证明:(1)两原告与被告之间成立商品房买卖关系;(2)两原告已经按照合同约定履行了交付价款的义务。

  2、媒体报道视频光盘以及文字稿。证明:(1)涉案的小区中间有一条杭长高速公路延伸段(吉鸿路)穿过,将小区一分为二,而且是全封闭的高速公路;(2)被告在2007年8月(拍得地块时)即已明知该规划;(3)被告销售处对公众展示的沙盘中显示涉案道路有人行道,可以自由穿行,是普通城市道路--紫金港路延伸段;(4)杭长高速公路延伸段(吉鸿路)对小区业主带来诸多不便,有噪音、粉尘等,导致该小区品质下降,影响房价。

  3、《关于杭长高速公路延伸段(吉鸿路)工程初步设计批复的函》。证明涉案道路规划细节虽有调整,但性质一直未变,是一条全封闭的高速公路,对小区业主影响大。

  4、杭长高速公路延伸线(吉鸿路)环境影响报告书简写本。

  5、关于杭长高速公路延伸线(吉鸿路)工程环境影响报告书审查意见的函。

  6、关于吉鸿路工程规划的批复、关于杭州市西湖区三墩单元控制性详细规划的批复、关于杭州市西湖区三墩西单元控制性详细规划的批复及相应的附图。

  证据4-6证明被告对杭长高速公路延伸段的规划是知情的,其参与了环境影响评价。

  上述证据经庭审质证,被告对证据1的真实性、合法性没有异议,关联性有异议,认为补充协议第十条约定的内容可以证明被告已经进行了申明和提示,且该申明和提示已载入合同。对证据2的形式真实性没有异议,对其中的记者及相关业主所述内容有异议;对关联性也有异议,视频所拍的售楼处的沙盘等录像不能证明两原告的主张,相反可以证明被告已经进行了提示和说明。对证据3的真实性没有异议,关联性有异议,不能证明两原告的主张。对证据4、5、6的真实性均无异议;关联性即证明对象有异议,不能证明两原告的主张,相反证明原规划及现有文件表明吉鸿路(又名紫金港路)是“城市快速路”,并非两原告所称的“高速公路”;规划中的吉鸿路具体建设形式一直都不明确或处于变动状态的事实。

  被告为证明自己的主张,向本院提交了以下证据。

  1、营业执照。证明被告主体身份。

  2、出让合同及其附图。证明吉鸿路(又名紫金港路)是被告商品房开发规划范围以外的道路;该道路建设由政府组织实施,被告并不参与,该道路的实施内容,不属于商品房买卖合同组成部分。

  3、商品房买卖合同及附件,证明被告就商品房开发规划范围外的吉鸿路建设进行申明和提示,两原告接受了该申明和提示,并且双方已将该申明和提示载入合同的事实。

  4、杭州市三墩西规划管理单元控制性详细规划公示,证明原规划中吉鸿路(又名紫金港路)是“城市快速路”并非两原告所称的“高速公路”,被告不可能告诉两原告吉鸿路是高速公路。

  5、杭州市规划局杭规信(2009)44号文。证明规划中的吉鸿路具体建设形式一直都不明确,被告无法告知两原告吉鸿路的具体建设形式。

  6、杭州市人民政府关于杭长高速延伸段(吉鸿路)建设有关问题的专题会议纪要。证明规划中的吉鸿路具体建设形式一直处于变动状态,截止2010年4月仍然不确定,被告无法告知两原告吉鸿路的具体建设形式。

  7、杭州市人民政府专题会议纪要。证明2012年2月21日最后定位吉鸿路是城市快速路。

  8、项目红线内外的不利因素(告知牌)。

  9、照片。

  证据8、9证明被告在售楼时对吉鸿路及其他有关不利因素进行提示和申明的事实。

  上述证据经庭审质证,两原告对证据1没有异议。对证据2的真实性、合法性没有异议,对关联性、待证事实有异议,认为法律并没有规定规划红线范围外的重大事项不属于合同内容。对证据3的真实性、合法性没有异议,对待证事实和内容有异议。证据4没有原件,不予认可。证据5、6、7真实性没有异议,对待证事实有异议。证据8、9不能证明被告何时制作,真实性有异议。

  本院查明

  根据上述质证意见,本院对原被告提交的证据认证如下:两原告提交的证据真实性被告均无异议,真实性均予以确认。被告提交的证据1两原告无异议,予以确认。证据2、3、5、6、7的真实性两原告无异议,真实性予以确认。证据4系规划局网站公开的材料,两原告无相反证据反驳,予以确认。证据8、9不能证明制作时间,不予确认。

  本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据,认定下列事实:

  2007年7月16日,东阳市中天房地产开发有限公司与杭州市国土资源局签订编号为杭土合字(2007)89号《杭州市国有土地使用权出让合同书》一份,约定由东阳市中天房地产开发有限公司以出让方式取得杭政储出(2007)24号地块的国有土地使用权。2007年12月4日,上述合同的受让方变更为杭州金地中天房地产发展有限公司。2007年9月5日,金地(集团)股份有限公司与杭州市国土资源局签订编号为杭土合字(2007)61号《杭州市国有土地使用权出让合同书》一份,约定由金地(集团)股份有限公司以出让方式取得杭政储出(2007)41号地块的国有土地使用权。2008年5月13日,上述合同的受让方变更为被告。杭州金地中天房地产发展有限公司及被告受让上述两块土地使用权后,统一以“金地自在城”的楼盘名称进行房地产开发。

  2011年6月28日,两原告(买受人)与被告(出卖人)签订《浙江省商品房买卖合同》一份,合同中约定:出卖人以出让方式取得位于西湖区金渡北路以北、编号为06-006-008-00153地块的建设用地使用权,该地块总土地面积为30749平方米。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,现定名金地自在城林溪里。建设工程规划许可证号为建字第330100201000432号,施工许可证号为330100201010180301。买受人购买的商品房为预售商品房,预售许可证号为杭售许字(2011)第0042号。买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的杭州市西湖区金地自在城林溪里6幢1单元1105室,设计用途为一般住宅,建筑面积88.89平方米。该房屋价款按建筑面积计算,单价为每平方米16977.33元,总金额1509115元。付款方式及期限:签订本合同之日支付759115元,2011年7月15日前支付剩余房款750000元。合同还约定了交付期限、违约责任等内容。合同附件八补充协议第十条规定:小区四周道路、河道等市政设施由政府规划修建,相关修建计划由政府组织确定。出卖人告知买受人的信息仅为参考。合同签订后,两原告支付了全部购房款。

  另查明,杭州金地中天房地产发展有限公司及被告取得的上述两块土地之间规划有一条道路。2007年11月28日,杭州市人民政府杭政函(2007)248号关于杭州市西湖区三墩西单元(XH03)控制性详细规划的批复中,对该道路名称的表述为吉鸿路(紫金港路)。杭州市规划局于2007年1月11日作出的杭规发(2006)459号关于吉鸿路工程规划的批复内容为:吉鸿路高架道路为城市快速路,计算行车速度为80公里/每小时,吉鸿路地面部分为城市主干路,计算行车速度为60公里/每小时。2010年4月26日,杭州市人民政府关于杭长高速公路延伸段(吉鸿路)建设有关问题的专题会议纪要明确将吉鸿路设计方案由原来的高架桥加地面道路改为完全地面道路,其作为杭长高速延伸段继续保持高速公路性质,同时具备城市快速路的功能。2012年2月21日,杭州市人民政府杭府纪要(2012)37号关于吉鸿路工程建设有关问题的专题会议纪要明确吉鸿路是城市快速路,主线设计时速为80公里/每小时。为满足交通投资项目立项核准的需要,吉鸿路工程主线以杭长高速公路延伸线(吉鸿路)工程的名义由交通部门组织报批并实施。2011年11月以来,杭州多家电视媒体就吉鸿路建设对金地自在城的影响进行了报道。今年3月,两原告向本院起诉,要求判如所请。

  再查明,被告在售楼处的沙盘中标示的涉案道路名称为紫金港路,在新闻媒体报道之前,该道路上标有人行横道线。

  本院认为

  本院认为:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。根据上述规定,出卖人在商品房的销售广告和宣传资料中就房屋及相关设施作出的说明和允诺,只有同时符合以下两个条件才能视为要约,一是该房屋及相关设施必须在商品房开发规划范围内;二是出卖人作出的说明和允诺的内容具体明确并对当事人订立合同以及房屋价格有重大影响。本案中,被告在售楼处的沙盘中并未对涉案道路明确作出说明属于城市普通道路,而且涉案的吉鸿路建设系由政府部门组织实施,也不在被告商品房开发规划范围之内,因此,被告在售楼处的沙盘中对涉案道路的标示不能视为要约,更不应当视为合同的内容。故两原告以被告违约为由起诉要求被告赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

  裁判结果

  驳回张才毛、徐丽丹的诉讼请求。

  案件受理费3300元由张才毛、徐丽丹负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市中级人民法院,并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费,对财产案件提起上诉的,案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的,按自动撤回上诉处理。(开户银行:工商银行湖滨分理处,帐号:12×××68,户名:浙江省杭州市中级人民法院)。


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