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对于未能按期还购房本息,银行认定违约,是否对该房产有抵押权?

2019/11/12 21:26:53 查看:1189次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  1、依法判令原告与被告彭华于2016年4月18日签订的《个人一手住房贷款合同》提前到期;2、依法判令被告彭华偿还借款本金368415.52元,罚息4547.54元(罚息计至2018年5月30日),2018年5月31日以后的罚息按合同约定的利率计算至清偿之日止,合计:372963.06元;3、要求被告彭华承担原告为实现本案债权所支付的律师费11190元;4、依法判令被告宜昌云天市场建设开发有限公司对被告彭华的上述还款义务承担连带保证责任;5、依法判令原告对被告彭华所有的位于宜昌市夷陵区小溪塔云天村4组恒大绿洲43-1-2604号的房产享有抵押权,并对该房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权;6、本案诉讼费、保全费、公告费由被告共同承担。为保护原告的合法权益,特诉至法院,请求判如所请。

  被告辩称

  被告彭华未提交答辩意见。

  被告云天市场建设开发公司辩称,1、被答辩人要求答辩人对被告彭华的债务承担连带责任法律依据不足,被告彭华购买的房屋已抵押给被答辩人,且被告彭华已办理所购房屋权属证明。2、根据最高院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第42条的规定,如本案答辩人被判决承担保证责任,人民法院应在判决书中明确答辩人享有担保法第31条的追偿权。

  本院查明

  2016年4月18日,被告彭华与原告中国银行宜昌夷陵支行签订《个人一手住房贷款合同》(合同编号:2016年YL房贷字0039号)。合同约定:贷款金额为38万元整,借款期限自2016年4月19日至2046年4月19日,共360期,借款利率为月利率4.0833‰,逾期借款的罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%,还款方式为按月等额本息还款。2016年4月19日,被告彭华与原告办理借款借据。借据办理后,被告彭华以其购买的位于宜昌市夷陵区小溪塔云天村4组恒大绿洲43-1-2604号的房屋(购房面积为90.70平方米)为该笔贷款提供抵押担保,于2016年4月19日设定预抵押,约定期限为12053天,于2016年6月3日办理了预抵押登记(产籍号为:06-3007-0043-012604)。合同签订后,原告中国银行宜昌夷陵支行依约向被告彭华发放贷款380000元。被告彭华在收到贷款后未依合同约定履行还款义务,截止2018年5月30日,被告彭华尚欠原告贷款本金368415.52元、罚息4547.54元(罚息计算至2018年5月30日)及后期相应利息、罚息,原告经多次催收未果后遂于2018年6月22日向本院提起诉讼,要求判决如所请。

  另查明,2015年7月20日,被告云天市场建设开发公司向原告中国银行宜昌夷陵支行出具了阶段性不可撤销连带责任担保函,对被告彭华在本案中所涉贷款提供阶段性连带担保责任,其担保期间自原告与被告彭华所签订的《个人一手住房贷款合同》(合同编号:2016年YL房贷字0039号)生效之日起至被告彭华所购房屋他项权证正本交付原告之日止。其担保范围为合同所担保的主债权即原告依据借款合同向被告彭华发放的贷款,包括本金、利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、赔偿金、实现债权的费用(包括诉讼费、律师费、公证费、执行费等)、因被告彭华违约而给原告造成的损失和其他所有应付费用。

  本院认为

  原告中国银行宜昌夷陵支行与被告彭华签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效。被告彭华未依约偿还借款本息,构成违约,应当依法承担违约责任,故原告中国银行宜昌夷陵支行要求解除与被告彭华签订的编号为2016年YL房贷字0039号《个人一手住房贷款合同》的主张,本院予以支持。根据本院认定的证据显示,截止2018年5月30日,被告彭华尚欠原告中国银行宜昌夷陵支行借款本金368415.52元、罚息4547.54元(利息和罚息暂计算至2018年5月30日),原告要求被告彭华立即偿还并按合同约定承担后期利息和罚息的主张,证据确凿,本院予以支持。

  因此,抵押预告登记作为一种临时性登记行为,既不是行政部门对期房交易的监管行为,也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记,其设立目的在于期房买卖中,债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔,为平衡不动产交易中各方利益,维护交易安全,法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力,但鉴于不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,故不产生优先受偿的效力。因此,原告主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据,本院不予支持。被告彭华未到庭参加诉讼,本院视为其对已方诉讼抗辩权的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条,《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十二条,《中华人民共和国物权法》第二十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定

  裁决结果

  一、解除原告中国银行股份有限公司宜昌夷陵支行与被告彭华于2016年4月18日签订的编号为2016年YL房贷字0039号的《个人一手住房贷款合同》。

  二、被告彭华于本判决生效后立即偿还原告原告中国银行股份有限公司宜昌夷陵支行截止2018年5月30日的借款本息372963.06元,并按《个人一手住房贷款合同》(编号2016年YL房贷字0039号)中的约定承担自2018年5月31日起的相应利息和罚息,息随本清(具体还款数额以原告系统显示的数额为准)。

  三、被告宜昌云天市场建设开发有限公司对被告彭华在上述第二项判决中应当履行的债务承担连带清偿责任,且其在承担连带清偿责任后在其清偿范围内对被告彭华享有追偿权。

  四、驳回原告中国银行股份有限公司宜昌夷陵支行的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。


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