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不按照合同要求一次性付款,是否可以要求解除合同?

2019/11/13 14:39:00 查看:1048次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  上诉人称

  北京东兴资产管理有限公司上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回孔型的诉讼请求或裁定驳回孔型的起诉或将本案发回重审;2.一审、二审诉讼费用由孔型承担。事实和理由:

  一、一审法院认定事实错误。孔型主张其与君仁公司签订的《期房购买协议书》是在君仁公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》、金通公司向君仁公司出具《授权委托书》基础上签订的,但一审法院未对君仁公司与金通公司之间的合同性质、效力及合同履行情况进行详细审查,未查明君仁公司无权直接与孔型签订房屋买卖合同,导致一审事实认定错误。本案孔型以东兴公司与金通公司恶意串通签订《商品房买卖合同》、侵犯其作为第三人合法利益为由起诉,一审法院理应对孔型是否是与本案具有利害关系的第三人进行审查,应当对孔型与君仁公司签订的《期房买卖协议书》合同效力及履行情况进行审核,但一审法院对此未予审查,并且驳回了孔型要求确认与君仁公司合同效力的诉讼请求,明显属于事实审查和审理程序错误。客观上,本案孔型既未提供证据证明其与君仁公司之间《期房买卖协议书》真实、有效性,亦未提供证据证明其是涉诉房屋合法购买者,如实支付了房屋对价,无法证明自己是与本案具有利害关系的第三人。在君仁公司既不告知房屋销售情况,亦不支付任何款项的情况下,金通公司有充分理由认为在合同和授权有效期内君仁公司未将涉案房屋售出,金通公司作为房屋开发商和所有权人,有权同意与东兴公司达成合意,继续履行2005年签订的合同,于2010年将涉案房屋出售给东兴公司。金通公司与东兴公司之间的房屋买卖完全是自愿、合法行为,不具有任何恶意串通的故意,亦不存在进行恶意串通的必要。

  二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实方面存在严重错误,其适用的法律自然也是错误的。综上所述,东兴公司认为,北京市朝阳区人民法院一审判决书存在严重事实认定、法律适用和审判程序错误的问题,恳请法院依法查清事实,正确适用法律,依法支持东兴公司的上诉请求。

  恒运公司上诉请求:1.撤销一审判决;2.确认金通公司与东兴公司之间签署的涉案《商品房买卖合同》有效;3.本案上诉费用由孔型承担。事实与理由:一、孔型不具备诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定,原告应与本案有直接利害关系,然而本案孔型与君仁公司签订的《商品房买卖合同》效力尚未确定的情况下,即不能确定原审原告孔型与涉案房屋具有利害关系的情况下就支持了孔型的诉讼请求,不符合法律规定;二、一审判决认定事实不清。一审法院未查清案件事实,对于孔型的诉讼主体资格、诉讼时效、孔型与君仁公司之间房屋买卖合同效力、付款情况等均未查明,在此情况下裁判损害了其他当事人合法权益;三、一审判决不顾抵押权优先原则,适用法律错误。

  被上诉人辩称

  孔型针对东兴公司和恒运公司的上诉辩称,同意一审判决,请求驳回东兴公司和恒运公司的上诉,维持原判。一、根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定,孔型与本案有利害关系,是适格原告。孔型付款有转帐记录证明,关联案件中七个当事人分别转到了四个公司的账户,这四个公司都是关联公司。二、只要当事人签字,且不违反法律规定,合同就生效,把原告的利益和合同是否生效联系是错误的。东兴公司和恒运公司既不主张撤销孔型签署的相关合同,也没有主张该合同无效,孔型签署的合同当然有效。三、关于抵押权的问题,我国不承认物权无因性,如果债权不合法,或者被撤销,法律不支持物权。恒运公司在上诉状中列举的法律条款,与本案无关。

  金通公司针对东兴公司和恒运公司的上诉辩称,同意东兴公司和恒运公司的上诉意见,支持东兴公司和恒运公司的上诉请求。孔型的转帐记录没有体现出是转给谁,根本没有完成举证责任,应当由君仁公司提供帐册证明已收取房款。孔型诉讼请求主张其与君仁公司之间的合同有效,说明该合同有效是要经过法院裁决的。

  君仁公司述称,同意一审判决,请求驳回东兴公司和恒运公司的的上诉请求。一审审判程序合法。孔型没有与金通公司直接签合同,并没有违反程序,因为君仁公司与金通公司之间的合同是有效的,君仁公司的证据足以证明君仁公司对19套房屋都有所有权和处置权。君仁公司与金通公司签订合同之后,金通公司尚未通过房屋验收,所以没有取得房产证,所以就没有办法办理过户,但这不影响合同效力。君仁公司的证据足以证明君仁公司与金通公司之间是房屋买卖关系,君仁公司自己留了五套房子,剩下的都卖了,这个事实作为金通公司非常清楚,根据合同约定,待办理完房产证之后再交付房款,所以君仁公司没有交付房款不能否认君仁公司与金通公司之间的买卖关系。恒运公司关于抵押权优先的理由不能成立,抵押权成立于君仁公司与金通公司房屋买卖关系成立后,金通公司已经将房屋交付给了君仁公司,并且明确约定君仁公司对房屋具有所有权和处置权,这种情况下金通公司又与东兴公司签订合同是错误的,东兴公司再把房屋抵押出去也是错误的,所以抵押权就是无效的。

  本院查明

  本院组织当事人进行了证据交换和质证。

  对于上述证据材料,本院认为上述证据材料在一审审理过程中已经客观存在,但各方当事人均未提交,且上述证据材料均不能证明东兴公司、恒运公司、君仁公司各自主张的事实成立,故不属于二审期间的新证据,本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。

  本院认为

  归纳总结诉争当事人的诉辩意见,本案争议焦点为:一、东兴公司与金通公司之间是否存在恶意串通;二、东兴公司与金通公司是否侵害了孔型利益。

  一、关于东兴公司与金通公司之间是否存在恶意串通的问题。第一,从东兴公司给付房款的方式来看,东兴公司并未依合同约定一次性付款,且其提供的付款凭证均为与金通公司之间的往来款的形式,及存在东兴公司将为金通公司代付的电费、房租等款项在本诉中主张作为债权转化为房款的情形;从给付房屋款项的时间跨度来看,2005年签订合同后,从2007年开始至2012年,经过了5年期间,明显不符合一般的交易模式。

  第二,从涉案房屋实际使用情况来看,自2005年签约后,一直到本案诉讼,东兴公司从未主张交付房屋,亦未主张房屋的使用费用,而这与其陈述的因资金紧张,2015年抵押给恒运公司获取借款的主张,有矛盾之处,亦不符合常理;而孔型提供的居住证明和一审法院调查笔录显示,孔型自签订合同后,一直实际入住至今,符合正常的房屋买卖交易习惯。

  第三,从房屋价格来看:2001年,金通公司与六宇公司约定的房屋价款为每平米6600元;2005年,东兴公司与金通公司合同约定价款为每平米5500元;2009年,孔型与君仁公司约定的合同价款为每平米13000元;一审中,孔型提供的2010年北京市住宅商品房平均销售价格为每平米17151元。由此可以看出,若不从金通公司与东兴公司之间关联关系角度分析,无从理解金通公司低于市场价格出售给东兴公司,以及经过几年之后,仍然依照远低于市场价格的方式,继续履行合同的行为。价格的高低判断可以由交易双方合意认定,但不能以侵害国家利益或者侵害第三人利益为前提。

  第四,从房屋所有权的转移来看:与东兴公司作为买受人履行其付款义务形成鲜明对比的是,作为出卖人的金通公司在合同未约定过户期限之时,即已积极协助东兴公司将涉案房屋产权转移登记至东兴公司名下,而在过户完毕后,双方仍未就房屋交接以及余款的清付做出约定。亦不符合正常的交易习惯。

  二、东兴公司与金通公司是否侵害了孔型利益的问题。第一,金通公司与东兴公司的恶意串通行为直接侵害的是孔型依据合同享有的基于合同有效前提下享有的办理过户手续的请求权机会利益,同时,孔型占有使用涉案房屋多年,东兴公司和金通公司的恶意串通行为必然损害孔型的占有利益。

  第二,合同未经仲裁或法院审查认定首先应推定有效,因此,即使未审查孔型与君仁公司、金通公司之间是否存在有效房屋买卖合同的情况下,即未审查孔型的权益是否为合法利益的前提下,可直接以东兴公司与金通公司之间恶意串通,侵害孔型利益为由,认定东兴公司与金通公司合同无效,符合法律规定。

  综上,金通公司、东兴公司之间的商品房买卖合同从订立到履行存在诸多漏洞,前后矛盾、有悖常理,结合证据中显示的金通公司、东兴公司之间确实存在关联关系一节,足以认定金通公司、东兴公司签订《商品房买卖合同》符合恶意串通之情形,损害了孔型的利益,故孔型据此主张该合同无效,本院予以支持。

  综上所述,东兴公司、恒运公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定

  裁决结果

  驳回上诉,维持原判。

  本判决为终审判决。


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