孙国华律师讲法律故事之《一房二卖引发的大祸》

2019/11/13 19:53:07 查看1160次 来源:孙国华律师

  一房二卖引发的大祸

  巨鹿房主贾某有一套126平方米的房子,置闲不居住。因近阶段房价上涨,想卖掉。2016年9月,他先后分别委托两家中介卖房。真是无巧不成书,在同一天,两家中介分别以50万和51万的价格卖给李某某与张某。

  凑巧的是,李某某与张某是朋友。在一次聚会时,互相告诉对方自己买了位于某某处的房子,两人才得知他们买的是同一套房后,知道是贾某欺骗了他们,这是“一女两嫁”,于他们先后多次找到贾某协商。

  最终,经过三方协商贾某同意退还了李某某的50万元,并承诺将房子过户给张某。但此后,贾某以各种理由拒绝过户,张某因此向法院起诉。

  一审法院经审理查明以上事实,认定双方所签购房协议有效,判决贾某履行购房协议约定的义务。贾某也打算履行自己的义务,可贾某的孩子突发疾病, 经检查患上了白血病,急需医疗费用治疗。而贾某手中的51万房款已经出借给了朋友。

  在向朋友追要借款时,朋友说,我借你的钱有利息,可以每月还你,一次性给不清。然后给贾某出了个主意,让他就法院的判决提起上诉,只要上诉以后,一审判决就失去了效力。然后和张某慢慢打官司,也不用把房子过户给张某,这个房子可以再卖给别人,直接过户。反正这个案子是民事纠纷,法院判决自己败诉也没事,反正执行不了。要钱,花了。要房子也过户了,贾某还能多得50万,孩子的医药费就有了。

  贾某感觉说的有道理,所以就以不服一审判决为由,向中级法院提起上诉,但在上诉期间,贾某又通过中介公司将这个房子以50万元的价格卖给了徐某。中院在审理过程中,发现贾某另行卖房,就劝其停止违法行为,贾某拒绝,后中院将该案件移交公安机关侦查,经过缜密调查最终中院判决贾某构成合同诈骗罪,判处有期徒刑10年,剥夺政治权利2年,并处罚金1万元。

  解读本案:

  该起纠纷原本是一起民事纠纷,后来由于罗某的行为,又转变为刑事犯罪,那么如何区分“一房二卖”属于一般民事纠纷还是合同诈骗犯罪?主要从两方面考虑。

  一、是卖房者主观上是否具有非法占有对方当事人财物的目的和动机。

  如果行为人主观上为了获取更高利润,并无非法占有他人房款的意图,应当承担民事违约责任;相反,如果行为人主观上没打算交房,使对方履行根本不存在的民事法律关系的单方义务,直接非法占有对方房款,其行为就构成合同诈骗罪。

  二、是客观上是否利用房屋买卖合同这一形式,实施了骗取对方当事人数额较大财物的行为。

  作为合同违约的民事纠纷,往往是当事人具有履约能力,产生纠纷后能够全额返还购房款,或主动、积极与购房人协商退还相应房款。构成合同诈骗罪的“一房二卖”,在表现形式上则是行为人在收取房款后,无正当理由既不履行合同义务又拒不退款,或携款逃匿,或用于挥霍等致使房款无法返还。

  合同诈骗罪成立的关键涉及主客观两个方面:一是行为人主观上具有非法占有他人财物的目的;二是行为人客观上采取了虚构事实、隐瞒真相的方法,在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物,数额较大。其诈骗的方法可以是任何虚构事实、隐瞒真相的方法,如以虚构单位或者冒用他人的名义签订合同,收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿等。

  就“一房二卖”而言,由于行为人在卖房过程中必然要隐瞒房子已经被卖或者被抵押的事实,因而具有虚构事实、隐瞒真相的行为特征,因此其行为是否成立合同诈骗罪的关键在于行为人“一房二卖”时主观上是否具有非法占有他人财物的目的。

  目前我国最高司法机关没有针对合同诈骗罪的非法占有目的作过解释,但最高人民法院针对金融诈骗犯罪的非法占有目的认定出台过解释(即《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》),规定了推定行为人存在非法占有目的的七种情形,包括:明知没有归还能力而大量骗取资金的;非法获取资金后逃跑的;肆意挥霍骗取资金的;使用骗取的资金进行违法犯罪活动的;抽逃、转移资金、隐匿财产,以逃避返还资金的;隐匿、销毁账目,或者搞假破产、假倒闭,以逃避返还资金的;其他非法占有资金、拒不返还的行为。

  这一解释对于认定合同诈骗罪的非法占有目的具有参照价值。袁彬说:“对于‘一房二卖’的行为是否构成合同诈骗罪,不能仅仅因为出卖人没有逃跑就认定其不构成合同诈骗罪,而是应当综合多方面因素考察其主观上是否具有非法占有目的,进而认定其是否构成合同诈骗罪。”据此法院对罗某做出相应惩罚。

  相关法律链接:

  《刑法》第二百二十四条有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。

  《刑法修正案七》第四条在刑法第二百二十四条后增加一条,作为第二百二十四条之一:“组织、领导以推销商品、提供服务等经营活动为名,要求参加者以缴纳费用或者购买商品、服务等方式获得加入资格,并按照一定顺序组成层级,直接或者间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据,引诱、胁迫参加者继续发展他人参加,骗取财物,扰乱经济社会秩序的传销活动的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;情节严重的,处五年以上有期徒刑,并处罚金。”

  《刑事诉讼法》第108条的规定,任何单位和个人发现有犯罪事实或者犯罪嫌疑人,有权利也有义务向公安机关、人民检察院或者人民法院报案或者举报。

  《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第10条与第11条,人民法院在审理经济纠纷案件中,发现经济犯罪嫌疑线索、材料的,应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关。


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