二手房买卖注意事项及法律风险之一

　　对比开发商提供的期房，二手房因是已装修而且是现房，优缺点一目了然，因此很多购房者倾向于购买二手房。但是二手房市场庞大、程序更为复杂，很多购房者从省事少麻烦的角度出发倾向于委托中介办理，房屋买卖过程中的居多事项均委托中介从中协商处理，寄希望于中介的专业性以及中介提供的一纸三方协议。殊不知，房屋中介以及房屋中介提供的合同并不能解决所有问题，其本身也可能成为风险的来源，相当部分的二手房买卖合同纠纷的产生恰恰在于房屋中介自身法律实务常识及经验的匮乏以及房屋中介提供的三方协议约定的不明确而导致。为了帮助大家更好的防范二手房买卖中的法律风险，笔者结合自身操作过的相关案例以及相关法律、司法解释的规定，帮助大家鉴别二手房买卖中的风险，希望对大家有所帮助。

　　风险点：要求售房人提供房产证原件以及主动向住建部门调取相应的房产信息

　　目的一：通过核对房产证及房产信息上的产权人及共有权人明确房屋买卖协议的签约主体，这直接关系到所签订的房屋买卖协议是否成立、是否合法、交易是否能够顺利进行。因为根据《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意，擅自处理共同财产的属于无权处分行为。如未经共有权人的同意，那么所签订的房屋买卖协议则被认定为无效，交易当然无法顺利进行。笔者在2019年代理了一个排除妨碍纠纷的案件，根源就在于案涉房屋属于夫妻共有，但是购房者在签订房屋买卖协议的时候，仅由妻子签字，丈夫并没有签字，丈夫在得知房屋出售后明确表示拒绝。虽然购房者已经占有、使用了房屋，因所签订的房屋买卖协议被认定无效，而被判决搬离。

　　解决方案：向售房人问询家庭情况，并要求售房人提供户口本(身份证看不出来)，核对售房人是否已婚，如果已婚需要提供结婚证，核对是婚前财产还是婚后夫妻共同财产，如果属于夫妻共同财产，则需要配偶在房屋买卖协议上签字或者提供书面的知情同意书。如果售房人对于家庭情况遮遮掩掩不愿意如实回答，则要加强防范意识，注意潜在风险。

　　现实中还有个情况，房屋所有权人因自身原因无法到现场签字，这个时候有两种方式，一是由售房人签字后通过EMS快递给购房者(必须是EMS，因为通过EMS快递需要提供身份证核对寄件人信息)，收到快递后通过电话、短信或微信与售房人确认，记得保留相关证据。笔者2017年代理过一个案件，房屋在无锡，售房人在青海工作，路途遥远，不愿意长途跋涉到无锡签字。于是，笔者建议购房人先在无锡签好字之后通过房屋中介的微信发给购房人，要求购房人打印出来之后先签字通过微信发给房屋中介后再把签好字的房屋买卖协议回寄。诉讼过程中，售房人否认所签订房屋买卖协议的效力，但是法院并没有采纳，法院认定双方所签订的房屋买卖协议是售房人的真实意思表示，合法有效。为什么不是售房人签字后直接快递而要先通过微信发送房屋买卖协议的照片呢?其目的在于保留证据，因为售房人并不是当着购房人的面签的字，购房人无法确定是否是售房人本人签订的，但是在售房人通过微信将所签订的房屋买卖协议发给房屋中介后，则默认为是售房人本人签字的。第二种方式就是通过代理人签订，此时需要售房人出具授权委托书，委托书必须明确代理人有权代表售房人在房屋买卖协议签字，为了保证授权委托书的真实性，最好是要求售房人将授权委托书进行公证。

　　目的二：通过核对房产证及相关房产信息确认交易的房屋是否存在抵押。

　　在二手房买卖合同履行过程中，经常会有交易房屋存在抵押的情况，在此情况下，如果希望交易顺利进行必须先解除抵押，此时购房者要明白，如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不解抵押，都将直接影响下一步合同的履行。 在实务中，因交易房屋存在抵押而操作不当造成购房人损失的比比皆是。那么购房人在购买存在抵押的房屋时如果规避法律风险呢?首先，要求售房人去住建部门调取交易房屋的房产信息，上面会有设立抵押时的金额以及抵押权人的具体信息;第二步，协同售房人一同与抵押权人商谈解除抵押事宜，解除抵押的款项最好不通过售房人，直接通过购房人的账户转账至抵押权人的指定账户，而且要与抵押权人确认好解除抵押的时间，确保解除抵押后能够第一时间办理过户手续。笔者2016年的时候操作过一起工业厂房的交易，交易金额5500万，交易的厂房在出售者在顺德农商行设立了4000余万元的抵押借款。因涉及的交易金额以及抵押权涉及的金额比较大，为此，笔者与购买者、出售者一同从无锡到佛山市顺德农商行，与顺德农商行的领导协商确认了解除抵押的相关事宜，笔者提议，为了购买人与顺德农商行双方的资金安全，顺德农商行的工作人员携带解除抵押所需的委托手续及相关材料到达无锡市惠山区国土局办事大厅时，购房者通过银行将4000余万元转账至顺德农商行指定的银行账户，此提议得到购买人与顺德农商行的一致认可，保证的了交易的顺利进行。