房屋买卖纠纷，到底是谁违约？

　　【 案情简介】

　　2019年3月，购房人张某、朱某与售房人李某签署《房屋买卖合同》，约定李某将坐落于苏州市虎丘区某小区一套住房出售给张某和朱某(签约时该房屋尚未办理产权登记)，房屋成交价为四百余万元，合同签订后，张某、朱某向李某支付了十万元购房定金，案涉房屋于2019年6月登记在李某名下，后经张某、朱某再三催告，李某一直不按照合同约定的时间出面配合走房屋交易流程，张某、朱某无奈遂委托律师介入处理。

　　【办案经过】

　　首先，明确张某、朱某的诉求是什么，继续履行《房屋买卖合同》，还是解除合同，要求对方赔偿违约金? 经律师询问，张某和朱某均要求继续履行合同。但是新的问题来了，在审判实践中，要求继续履行合同需要排除继续履行的“障碍”，比如房屋有抵押，需要先将抵押权涤除，同时需要证明己方有能力继续履行，通常需要提供银行同意放贷证明，或者将购房款全额交至法院账户，否则合同继续履行仍然具有不确定性，法院碍难支持“继续履行”的诉讼请求。通过沟通，张某和朱某表示可以提供相关证证据证明有继续履行的能力。

　　其次，在很多房屋买卖案件中，买卖双方都认为是对方违约导致交易不能继续进行。本案中，合同约定的履行期限虽然客观上已经逾期，但是造成逾期履行的根本原因是什么?有可能是对方的原因，也有可能是己方的原因，这是需要律师去认真调查核实的。在收集了相关案件材料后我们代理张某、朱某将李某诉至法院，立案时惊诧地发现李某已经早几日起诉了张某、朱某，诉请是解除《房屋买卖合同》，要求我方赔偿违约金，理由是张某、朱某违约了。事情进展到这里，你是不是和我一样表示好奇，到底是谁违约了呢?

　　由于买卖双方都起诉了对方，法院最终决定将两个案件合并审理，两个案件的争议焦点很明确，到底是谁违约了?对方的理由是，我方在支付了定金之后，没有及时交付第二笔购房款。我方的理由是因支付定金的账号非李某本人账号，系李某亲戚代收，鉴于第二笔购房款数额较大，担心转至他人账户日后会造成不必要的麻烦，我方多次联系李某要求提供己方收款账号，好安排打款，但李某拒不配合，逾期付款的客观情况确实存在，但是李某所致，为此我方提供了通话记录、聊天记录等相关证据，在聊天记录中，李某还曾表示房子不想卖了，对此李某无法给出合理解释。

　　【案件结果】

　　虽然本案没有经过判决，认定到底是哪一方违约了，但是根据之前的庭审情况，法院还是倾向于张某和朱某的陈述更符合常理。该案件最终通过法院调解，张某、朱某将剩余房款支付给李某的同时，李某配合将房屋过户至张某、朱某名下。

　　【律师提醒】

　　在签订房屋买卖合同时应明确收款账户信息，切忌在没有任何授权、指定的情况下将大额账款转至第三方账户，将己方陷入被动的境地，有理说不清。其次，房屋交易过程中关键的时间节点尽量约定明确，不能眉毛胡子一把抓，将所有的流程统一约定在某个时间之前。