案例分析：私自转让未办理土地使用权证土地的合同为无效合同

　　原告：宁波市某控制器公司

　　被告：宁波市某印刷公司

　　原告诉称，2003年1月28日被告与奉化某工业区开发有限公司签订《征地协议书》，协议约定被告在支付征地费及有关费用后依法取得涉案土地使用权。2004年3月被告取得奉化市规划局出具的建设用地规划许可证。2007年11月原告与被告签订《转让协议书》，约定由被告将取得的20亩土地转让给原告，转让价款为598万元。合同签订后，原告按照协议约定及被告指示将合同项下的全部转让款分别予以支付，并由在收取款项后向原告出具收条。后原告曾多次要求协助办理土地使用权转让手续，被告均借故推脱。直到2016年4月被告与宁波某物流公司、奉化某街道办事处签订《土地回购协议书》将合同项下的20亩土地以3990642元予以回购转让处理，并将土地回购款支付至第三人。原告认为被告未依法取得土地使用权证、违法转让土地，原被告双方之间签订的《转让协议书》无效，及要求返还已付土地款5130000元与土地回购款3990642元之间的差额1139358元。

　　被告答辩称，一、本案应审查诉讼时效，购买土地至今已过十几年，如土地一直未交付原告应当在2年内提出异议;二、土地补偿款已汇入原告账户。三、本案涉案土地是合法的，被告于2003年和开发公司签订协议，回购款按现有价格也是合理的，土地的转让行为是合法的，未办理土地使用权批复是政府原因并非被告原因，被告已经向第三人及原告交付了20亩土地，被告履行了义务，原告对购买土地的瑕疵是明知的，事后也一直占有使用土地，收到了土地补偿款，合同已实际履行完毕。

　　原告为证明自己的主张向法院提供以下证据：1.征地协议书;2.转让协议书;3.收条、付款凭证;4.土地回购协议;5.庭审笔录。

　　一审法院经开庭审理后认为：无效合同，自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间为购买无土地使用权证的土地于2007年签订的《转让协议书》违反了效力性强制性规定，应认定为无效。被告需返还给原告土地款513万元，扣除已收到的回购款3990642元，被告尚需返还1139358元，并支付利息。

　　后被告不服一审判决，上诉至宁波中院。中院出具裁定认为，原一审判决违反法定程序，要求发回重审。

　　原一审被告在本案重审过程中，发起反诉：1.反诉被告按照1.7万元/亩/年的标准支付反诉原告自2007年12月起至2016年4月期间的土地占有使用费2861667元，并赔偿反诉原告以2861667元为基数计算的利息。2.并要求第三人返还土地回购款3990642元，并支付利息。

　　一审重审法院认为，无效合同，自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间为购买无土地使用权证的土地于2007年11月签订的《转让协议书》违反了效力性强制性规定，应认定为无效。原告已支付土地款5130000元，扣除已收到的回购款3990642元，主张被告尚需返还1139358元;合同无效后，协议双方应当互付返还义务，因原告又将土地转让他人，最后被宁波宁南开发公司和某街道办事处收购，原告实际上已无法返还土地，原告要求返还土地转让款项的诉请，法院不予以支持。

　　一审重审法院针对被告反诉认为，被告已经收取了土地转让款，再反诉要求原告支付赔偿，无法律依据，法院不予以支持。

　　据此法院认定《转让协议书》无效，但驳回了包括支付差额等在内的其他诉求。

　　律师分析

　　1.何为无效合同?

　　根据《合同法》第五十二条的规定，【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　且第五十六条规定，【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　2. 合同无效后的后果?

　　根据《合同法》第五十八条　【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　本案中，原被告双方签订的《转让协议书》，主要涉及的土地为无合法登记备案手续的无证土地，属于法律上禁止交易的土地。双方签订的该份协议书在已经违反强制性规定，属于无效合同。

　　而协议书无效之后，因原协议书在法律层面上是自始无效的合同，不发生任何效力。一旦合同被认定为无效，所有围绕合同产生的履行行为均需恢复原状、予以返还。不能返还或无法返还的，应折价返还。双方对该行为均有过错的，都要承担相应责任。