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非该房屋户籍在册人员,在《职工家庭购买公有住房协议书》签名,是否有效?

2019/11/25 16:30:15 查看:1034次 来源:靳双权

  北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争,以下当事人姓名,公司名称等均为化名,如有雷同,可以联系我们,我们将予以撤销。)

  原告诉称

  原告席与玲诉称,本市大境路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)为承租公房,原告为共同居住人,被告席与龙为承租人。2012年6月,系争房屋被列入政府征收范围,同年12月2日,被告席与龙与拆迁单位签署征收补偿协议,被告收到补偿款人民币(以下币种均为人民币)3,437,692元。根据相关规定,公有房屋承租人所得货币补偿款归承租人和共同居住人共有,然被告拒绝分割。故原告诉至法院要求判令三被告共同向原告支付动迁补偿款821,215.52元。

  被告辩称

  被告席与龙、宗龙宝、席时雯辩称,原告诉状所称并非事实,系争房屋是公房,承租人是席与龙,除承租底层统客间、灶间、扶梯间外,被告还自己搭建了底层统客私阁;系争房屋一直由被告一家居住,原告属于空挂户口,从未居住系争房屋,一直居住本市塘桥路房屋,84年塘桥路房屋作为福利分房给原告,2000年原告同意家人将该房屋购买产权;2008年,原告夫妇与案外人签订了塘桥路房屋的动迁安置协议,获得动迁款和环林东路房屋,原告已经享受了国家的福利分房,获得过动迁利益。2010年10月7日,原告自己曾经就系争房屋如遇动迁获得份额做出分配,其仅获取其个人份额的三分之一,余下三分之二,一份给席与龙、一份由兄弟姐妹均分。原告不是系争房屋的共同居住人,且系争房屋按照面积征收,没有原告的份额,原告没有资格要求分割动迁款项。请求驳回原告诉请。

  本院查明

  经审理查明,原告席与玲与被告席与龙系姐弟关系,席与龙与宗龙宝系夫妻关系、席时雯系席与龙与宗龙宝之女。

  系争房屋(底层统客间、灶间、扶梯间)为公有住房,原承租人为席与玲、席与龙的父亲。1989年系争房屋承租人变更为席与龙。该户户籍在册人员为原、被告四人,有户口簿二本,其中席与玲一人(户主,1975年3月由崇明农场迁入);席与龙、宗龙宝(户主)、席时雯三人。

  2012年,上海市黄浦区人民政府对系争房屋所在地块作出征收决定。同年12月2日,被告席与龙与案外人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局的代理人黄浦区第三房屋征收事务所签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》,约定被拆迁人席与龙,被征收房屋为本市大境路XXX弄XXX号,居住面积33.5平方米(旧里,认定建筑面积61.66平方米,未认定建筑面积0平方米);被征收房屋价值补偿款计2,030,566.88元(包括房屋评估价1,233,347.98元、价格补贴440,233.90元、套型面积补贴356,985元);席与龙选择货币补偿;其他补贴及奖励费用:签约奖励费259,980元、搬迁奖励费86,660元、建筑面积奖励费308,300元、装潢补贴30,830元、自行购房补贴431,620元、搬迁费739.92元、家用设施移装补贴1,260元、特困对象补贴12万元、无认定建筑面积外使用面积补贴10万元、协议生效计息奖励费67,734.52元,共计3,437,692元。

  该协议已生效,被告席与龙2012年12月28日领取速迁奖励费3万元(根据征收补偿方案,每户发放速迁奖励费3万元)、2013年1月10日领取安置款3,437,692元、同年4月1万元(根据征收补偿方案,被征收人、承租人可得实物奖励价值1万元)。2013年春节期间,被告席与龙给付原告席与玲3万元(大病补贴)。

  诉讼中,原告出示以下证据,1、1989年8月2日原上海市南市区卫生局给席与玲父亲席德治就住房问题的回复“……经了解原大境路XXX弄XXX号现住你儿子席与龙一户三人(媳妇、孙女)女儿席与玲一户二人(外孙女)”等;2、证人席某某(未到庭)证明“1991年二哥席与聪分到房子,搬离大境路,1993年席与玲女儿殷鸣在XXX小学读书,席与玲带女儿殷鸣每星期晚上去大境路住几天,直至1995年搬到先棉祠街母亲逝世。1995年10月母亲逝世,席与玲陪伴父亲直至2010年6月父亲逝世。大境路搁楼有父亲、兄妹堆放的东西。直到2012年席与龙动迁,搬场处理”。

  以上证据,原告用于证明其长期在系争房屋处居住;被告认为单位证明时间长久,且证明人与原告关系好,与本案有利害关系。

  被告出示以下证据,1、父亲席德治遗嘱“……我约有人民币包括部分外币约八十万左右按八个子女平均分配每人可分10万元左右长子早亡由孙子时冕继承;还有先锦祠街房屋一套除长子麟孙三子与龙已分得房屋外其余六个子女平均继承不得有违……,此遗嘱由长女与琴与次子与聪执行;席德治2010.1”。2、2010年10月7日“大境路动迁:席与玲所得动迁款总额除大病医保由席与玲所得,分三分之一与席与龙、席与玲得三分一,其余三分之一与兄、姐、妹。其余一切遵照爸爸遗嘱办。席与玲席与龙席某某2010.10.7”;3、2012年6月19日,案外人席某某(席与玲、席与龙的大姐)向上海市新黄浦公证处申请办理继承公证,被继承人为席德治、郁蕙君。经公证查明,席德治、郁蕙君系席某某的父亲、母亲(分别于2010年6月、1995年10月过世);席德治名下有一套本市先锦祠街XXX弄XXX号XXX室房屋,系与郁蕙君共同财产;席某某要求对该房屋继承,对席德治、郁蕙君有继承权的权利人均表示自愿放弃。公证处于2012年9月19日出具公证书,席玉书、郁蕙君遗产由席某某一人继承。同年11月,席某某将本市先锦祠街XXX弄XXX号XXX室房屋出售,2013年11月12月兄弟姐妹达成协议,大哥(配偶、儿子)、席与龙各继承房款十八分之一、其他6人(包括席与玲)共得十八分之十六;4、证人席与珮、席与琤及邻居陆敏等(未到庭)证明,自九十年代开始至动迁,系争房屋一直由被告一家三人居住。

  以上证据,被告证明原告已享受福利分房和享受动迁安置;父亲生前立有遗嘱,在继承遗产时被告得十八分之一,本案系争房屋归被告所有;原告不同意被告观点,原告户口不在调配房屋处,调配单反映受配人为原告丈夫;受配房屋动迁时,动迁协议明确被拆迁人(原告)丈夫殷孝康和女儿殷鸣二人;父亲遗嘱并无执行,实际按公证遗嘱执行。对证人证言真实性不认可。

  另查,席与玲的丈夫殷孝康单位于1986年10月将殷孝康原承租的本市凤城路XXX号4.3室房屋(面积13.2平方米,家庭成员父殷宗德、姐殷再康)套配至本市塘桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(面积24.5平方米,承租人殷孝康、家庭成员父殷宗德、姐殷再康、妻席与玲及小孩共计5人);2000年3月,殷孝康以售后公房形成取得房屋权利,产证登记为殷孝康一人;2008年10月本市塘桥路XXX弄XXX号XXX室房屋动迁,殷孝康与殷鸣(席与玲与殷孝康的女儿)作为被拆迁人与拆迁人签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(适用价值标准房屋调换),得安置配套商品房一套(本市环林东路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积100.45平方米),权利人登记为殷孝康、殷鸣。

  以上事实,由原告席与玲提供、出示的《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》、原南市区卫生局回函、席与玲为户主的户口簿复印件、房屋征收宣传手册、房屋调配单、动迁安置协议席某某证明一份;被告席与龙提供、出示的公房租赁凭证、塘桥路XXX弄XXX号XXX室房屋售后公房买卖协议及房地权证、遗嘱、公证书及本市先锦祠街XXX弄XXX号XXX室房屋买卖协议、2010年10月7日席与玲、席与龙、席某某协议;本院向征收人调查的居民户籍资料摘录、三张放款凭证。以上证据,及原、被告的当庭陈述,经法庭质证,本院予以确认。

  本院认为

  本院认为,本案主要争议在于,原告是否为被征收房屋的同住人。

  根据相关规定,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有;共同居住人是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。现有证据证明,第一、原告户口于1975年3月迁入争房屋,其父在世时曾向工作单位原南市区卫生局申请解决住房困难问题,该单位(1983年)回函称,已了解(大境路XXX弄XXX号房屋)由席与龙(一户三人)、席与玲(一户二人)居住,按当时政策,单位作为解困主体,故原南市区卫生局回函对系争房屋实际居住情况确认比原、被告就居住情况证明有转高证明力。第二、根据调配单所示,1986年席与玲的丈夫殷孝康工作单位对殷孝康原住房进行调配,单位收回殷孝康原住房(凤城新村XXX号XXX室面积13.2平方米),套配至本市塘桥路XXX弄XXX号XXX室房屋面积仅为24.5平方米,调配人共五人(包括原告席与玲),所调配房屋人均居住面积不足5平方米;2000年殷孝康将该承租公房,出资购买为售后产权房,期间原告席与玲虽在《职工家庭购买公有住房协议书》签名,鉴于原告席与玲非该房屋户籍在册人员,其是否签名不影响殷孝康购买;同理,本市塘桥路XXX弄XXX号XXX室房屋于2008年10月动迁时,安置协议中明确被拆迁人为殷孝康和殷鸣,原告席与玲是否签名不影响该安置协议效力。即便原告席与玲在该安置协议上签名,也不能证明其为该动迁安置对象。第三、根据法律规定立遗嘱人仅能对自己合法财产作出处分,本案所涉被征收房屋为承租的公有住房,原告席与玲父亲在世时,将该房屋作为其遗产处分,与法有违,应认定为无效。第四、被告提供的公证书及家庭成员对父母遗留房产的处分比例证明,难以判断原告有对系争房屋放弃征收补偿的意思表示。第五、2010年10月7日原告席与玲与被告席与龙、案外人席某某间的协议(被告所指的原告承诺书),该协议中与案外人席某某内容本案系不同法律关系,当事人可另行处理。而与原告席与玲、被告席与龙有关之内容,即“席与玲所得动迁款总额除大病医保由席与玲所得,分三分之一与席与龙、席与玲得三分一”。审理中,原告未证明该协议系受胁迫所为或非其真实意思表示的证据,且原告已从被告席与龙处得大病医保(特困对象补贴)3万元的事实,故本院本院确认该协议席与玲、席与龙间约定,真实有效。双方应按约履行。

  综上,原告以同住人身份主张征收补偿款诉请,符合征收规定,本院予以支持。审理中,被告提出系争房屋凭证记载面积仅为33.5平方米,而征收中对面积认定包含其搭建面积,在计算被偿款中,该部分与原告无关。原记载面积为33.5平方米,经折算建筑面积为51.66平方米,差额10平方米原告未能证明与其有关,故对被告辩称,本院予以采纳。但关于补偿费金额的确定,本院综合考虑房屋来源、当事实际居住情况、原告曾享受过福利性质房屋调配等因素,由本院酌情判定原告可得征收补偿款48万元,扣除其中三分之一给被告席与龙,被告席与龙应给付原告32万(含已付3万元)。综上,依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定,判决如下:

  裁判结果

  被告席与龙、宗龙宝、席时雯应于本判决生效之日起十五日内支付原告席与玲原告安置补偿款人民币29万元(已扣被告已给付原告特困对象补贴费人民币3万元)。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费人民币12,012元(原告席与玲已预交),由原告席与玲负担人民币6,212元、被告席与龙、宗龙宝、席时雯共同负担5,800元(被告负担部分应于本判决生效之日起十五日内支付原告席与玲)。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。


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