购房贷款下不来算违约吗?

2019/11/26 10:18:44 查看1379次 来源:袁慧律师

  买房本举家同庆之喜,无奈买房路上也有大大小小的“坑”,若不小心“入坑”,实属烦心之事。细数笔者以往代理的各类房产纠纷,因买房贷款问题栽跟头的着实不少,大小案件皆直指矛盾核心——购房贷款下不来究竟算不算违约?

  本文只讨论买卖双方明确约定付款方式为按揭贷款(商业贷款或公积金贷款),但对不能贷款的风险没有作出明确约定的情形。因为在有些房屋买卖合同中,买卖双方会约定若无法办理贷款或贷款额度不足,买方需要自行补足房款差额,继续履行房屋买卖合同,否则视为违约。这种情况下,法院一般会尊重当事人的意思自治,即使无法贷款或贷款额度不足非买方所致,买方往往不能以此为由主张免责,所以需要慎重对待此类条款。

  言归正传,购房贷款下不来能否算作违约呢?

  作为法律人,言之依法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。那么新的问题来了,什么是当事人一方原因,什么是不可归责于当事人双方的事由?笔者通过对以往经办的房屋买卖合同纠纷案件的归纳总结,发现影响购房贷款的重要因素主要集中在以下6个方面:房屋评估价值、首付比例、征信情况、月供收入比、限贷政策、贷款额度管控。但是以上因素并不可简单的归类为当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由,仍然要根据具体情况逐一分析。 1、房屋评估价,银行为了确保贷款申请人拟申请住房贷款的抵押物价值真实可靠,会事先委托评估机构对抵押物进行价值评估,经评估且银行认可的抵押物价值才是银行向申请人发放贷款额的计算依据。评估价的高低往往决定了贷款申请人可贷额度,如果因评估价与合同成交价差额较大导致买方实际可申请贷款额度与预期贷款金额差额较大,笔者认为此情况可认定为不可归责于当事人双方的事由。 2、首付比例,在银行认可的评估价基础上,贷款申请人必须先按评估价足额支付符合政策要求的首付后方可申请住房贷款,具体的首付比例以央行向社会公布的为准。作为购房人对于首付比例要求应该有了解并知晓的义务,所以一般非因签约后政策调整导致首付比例不符合政策要求致使贷款下不来,笔者认为此情况可认定为当事人一方的原因。3、征信情况,征信是银行决定是否向贷款申请人发放贷款的重要参考指标之一,征信的等级直接决定了贷款的风险等级。在申请贷款前贷款申请人可自行向人民银行各分支机构调取自己的征信报告做参考,不同的银行对于征信的细节认定标准虽略有不同,但定性的标准行业内往往都是一致的,笔者认为购房人因自身征信原因导致无法贷款的,一般应视为当事人一方的原因。4、月供收入比,央行规定住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),这主要是金融机构从风险防控方面设定的最高警戒线。购房人可以事先根据自己的收入情况、需要贷款的金额、贷款年限和贷款利率试算得到月供金额,根据自己的经济实力量力而行。笔者认为对于月供收入比不达标而导致的贷款不能正常发放往往属于当事人一方的原因。5、限贷政策,省高院的意见归纳如下:调控政策实施前订立的合同未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,可予支持。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。买受人以贷款比例降低为由要求解除合同的,一般不予支持。如果因限贷政策实施导致买受人允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值大于30%的,人民法院可予支持。6、贷款额度管控,为保障房地产持续稳定发展,央行对于各商业银行的增量房贷根据市场情况实行适当的管控,这就会导致部分购房人的贷款因额度调控政策而延迟放款,这对合同正常履行会带来阻碍,额度管控往往非购房者所能左右,笔者认为此因素属于不可归责于当事人双方的事由。


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