租赁合同中违约责任问题的思考

　　房屋租赁纠纷里面，厘清违约责任追究的基础这件事很重要。解决类似问题应该基于怎样一个思路，需要注意哪些问题，今天在这里做一个探讨。

　　一、违约责任认定的标准

　　租赁合同履行中，有的租户到期不交租金，不腾房也不续租，还提出各种理由，比如出租人上涨租金不合常理，不符合市场行情;出租人请的物业公司不尽职，提供的服务太差，导致无法正常使用房屋等等，以这些理由试图去讲出租人的过错。这种情况下，出租人要负责吗?

　　根据合同法107条规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据这一条规定，违约责任的认定标准不是过错，而是看合同是怎样约定的，只有不按照合同约定履行，才能产生违约责任。而不是按照所谓谁有什么样的过错论违约。

　　因此，承租人揪住出租人的过错，而拒绝履行缴纳租金或者交还房屋的义务，是站不住脚的。在诉讼中，则会因为合同中没有相关依据而得不到法院支持。

　　所以说，出租人首先要有一个概念，就说承租人拒缴租金的抗辩理由，是否源于合同的约定，如果合同没有直接约定，就不要来随意谈过错，过错跟违约责任没有关系。

　　二、承租人的免责事由和减免租金的权利

　　承租人在什么情况下，可以拒缴租金呢?这个出租人必须要很清楚，主要是在存在免责事由或者具有法定减免租金的情形下。

　　免责事由一般认为有两个，一是出租人拒收租金，二是不可抗力。出租人拒收租金，承租人不承担违约责任。但拒收租金，需要承租人证明于合同期内，正常履约中出租人拒收租金。有的承租人是在合同到期以后，因为对上涨房租不满，就继续支付原租金，或者自行上涨少许支付租金，这种情况我认为出租人是可以拒收的，因为这本身是承租人单方的意思表示，没有达成合意，出租人有权拒绝。因此这种情况下不能成为承租人免责事由。第二一个，不可抗力情形下，承租人免除违约责任。但不可抗力的情形消除了，承租人仍具有履行支付租金的义务。不可抗力只是一时的理由。

　　承租人减免租金的要求，一般只能在以下两种情况中提起：一是由于房屋质量问题致使承租人不能对房屋进行使用的，二是房屋部分或全部毁损灭失是不能归于承租人原因的。这两种情况，可以要求减免租金，从出租人的防范角度，就是要在知道房屋存在比较大的质量问题时，要及时修复，保证承租人正常使用。

　　三、出租人的义务与责任

　　承租人以这些理由要求延长租期：出租人未尽维修义务，未协助办理营业执照，因出租人维修造成不能正常营业等等。因此产生的责任能否都归咎于出租人呢?这个我认为首先要看承租人是否先履行了自己的义务。承租人一般负有合理使用房屋的义务，需要维修时及时通知出租人的义务，如果承租人没有履行上述义务在先，而造成出租人违约在后的，或者承租人认为其已经履行了相关义务，拿不出事实依据的，不能要求出租人承担违约责任。

　　但这也提醒了出租人，在合同设置中，应该如何约定出租人的义务，不要自己给自己套住，这一点要重点审查。避免产生违约责任。