冬季供暖，你需要知道的法律常识

　　随着供暖季的到来，供暖问题频现：

　　暖气设备爆裂，是供热单位的责任还是业主的责任?

　　供暖温度不达标，究竟应该如何举证?

　　业主欠缴供暖费，供热单位能否停止供暖?

　　业主不能以未与供热单位直接签订供暖合同为由拒绝缴纳供暖费

　　随着供热集中化管理，大多数小区实行了集中供热，并逐渐由供热单位与业主直接签订供暖合同，取代小区业主与开发商或物业公司的供暖服务合同。

　　供暖属于公共服务性公益事业。地方性供热采暖管理办法等规章对采暖费收取方式做了规定，如《北京市供热采暖管理办法》第十六条规定，供热单位向业主直接收取供暖费，未经供热单位委托，任何单位和个人不得向用户收取采暖费。然而，在现实生活中，供热单位与开发商或小区物业管理公司签订供暖合作服务合同，未与业主直接签订供暖合同的情形也十分常见。对此，法律实务的通常做法是，业主虽然并未与供热单位签订书面的供暖合同，但事实履行了供热义务。供热单位已经向业主供热一个或者一个以上采暖期的，将业主与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。因此业主以与供热单位未签订供暖合同为由抗辩，法院一般不予支持。

　　业主房屋因供暖设施致损，应先行承担维修费用，分清责任后再行主张权益

　　因室内供暖设施年久失修，供暖调试以及暖气片断裂跑水致业主房屋受损，业主以此为由拒缴供暖费欠妥，应分清情况后主张自己的权益。例如，供热单位对业主供热设施已进行过检查，并向业主告知隐患并送达了消除隐患通知书，业主仍未维修改正;供热单位暖气调试前进行公告告知;针对上述情况，业主需自行承担损失。反之，如因业主请求供热单位对供暖设施维护，对方不履行维护义务并负有法律责任的，业主可以要求供热单位赔偿损失。

　　在此需要提醒业主注意的是，对于室外供暖设施维修，归全体居民共有，由小区业主共同分摊，而非由就近业主自行承担，但采暖合同另有约定除外。

　　另外，业主一旦发现室内供热采暖设施异常、泄漏等情况，应当及时向供热单位报修，先行承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用，弄清漏水原因，确定好责任主体后依法主张权利。

　　业主不能以住宅未居住、供暖温度不达标、租赁房屋等原因拒绝缴纳供暖费

　　对于集中供暖的房屋，空置房屋不居住为业主对自己权利的处分，业主不能以未居住或自行切断供暖设施为由拒缴供暖费。对于业主切断暖气设备的情形，司法实践中一般不予认可为拒缴供暖费的抗辩主张。这是因为，一方面基于供热的系统性，用户不得自行切断、拆自改变室内共用供热设施、扩大采暖面积或者增加散热设备，这样做的目的是为了保障整个供热系统的正常运行;另一方面，由于供热辐射性和热传导性，热量会自发地由高温物体传到低温物体，据此而言即使业主切断了暖气设备，房屋仍在一定程度上提供供热服务。而业主擅自改装供暖设备，市政管理相关部门可要求业主限期改正，拒不改正的，业主将面临罚款。

　　法律规定，供暖期间要保证采暖用户的室内温度不低于16℃。供热公司需提供安全、稳定、质量合格的供热服务，要定期对用户室温进行检测，测温记录应当有用户或者其他证明人签字。业主若向法院提出供暖温度不达标，根据谁主张谁举证原则，业主需提供证据证明，否则将承担举证不能法律后果。业主对室温达标存有争议，可委托具备室温检测资质的第三方机构进行检测，并保留测温记录。供热公司针对对于业主提供的测温报告，应对温度达标承担举证义务，否则应适当减免供暖费。

　　根据供暖管理办法规定，具备分户独立采暖系统型式的用户，在不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的前提下，经与供热单位协商，就暂停供热时间、交纳基本费用等事项达成一致后，可以由供热单位暂停供热。但即使用户和供热单位达成了一致的暂停供热的协议，业主亦需要交纳基础供热费。

　　业主将房屋租赁他人，因承租人未缴纳供暖费，供热单位向业主催缴，根据合同相对性的原则，业主应予缴纳，而业主和实际居住人的权利和义务受租赁合同约束。

　　业主欠缴供暖费，供暖公司不能擅自中断供暖，物业公司不能因此停电停水

　　由于供热服务的公益性，供暖合同的特殊性质决定了供暖方和取暖方不能单方行使终止权。供热单位应持续整体供热，在采暖方欠费时，供暖方不能随意推迟、中止供热或者提前结束供热。在业主未按期缴纳供暖费时，供热单位需要催告业主在合理期限内缴纳。如果过了合理期限仍未缴纳，供热单位可以向法院起诉要求业主缴纳，而不能随意中断供暖。如业主恶意拒绝缴纳供暖费，供热单位经市政管理机关批准后，才可对其停止供暖。

　　由于供热的特殊性，国家对于供暖合同的收费标准进行严格限制，而供暖方不得随意提高价格。《北京市供热采暖管理办法》第十五条规定，在非采暖期内，供热单位确需退出或者部分退出供热经营活动的，应当对供热范围内相关用户、设施管护以及采暖费等事宜作出妥善安排，不能随意退出，且供热范围内相关用户取暖未得到有效安排时不能退出。作为供暖方的供热公司应当定期对供热设施进行检查，在供暖前应当对供热系统运行等进行检查调试，并对调试事项向管理小区进行公告。供热单位应当检查维护用户采暖设备，发现用户供热存有隐患的，应书面告知用户及时消除;当业主室内供暖故障时，供热单位应当积极维护，否则将要承担相应的法律后果。

　　有的物业公司为小区提供供暖服务，业主与物业公司签订供暖合同。而业主欠缴供暖费，物业公司不能擅自对其停电停水。这是因为，业主欠缴供暖费与物业供电供水服务属于两个不同的法律关系。物业公司收取水电费是基于供电供水人的委托为前提，物业公司不是供电供水人，无权停电停水。