浅谈关于抽签定标方式选择物业服务企业的合理性

　　前言

　　近日来，很多业委会主任或委员对福田住建局要求业主大会选聘物业服务企业的定标方式采取抽签方式表示不满，主要的意见是：认为这一规定剥夺了业主大会自主选择物业服务企业的权利，同时也与上位法不一致，应当予以撤销。

　　本文笔者有幸受市住建局委托，作为法律顾问参与《深圳经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)的修订工作，同时也参与了新《条例》各个创新制度设计的研究和讨论，针对物业服务企业的选聘方式也有一定的研究理解，现针对福田区只保留抽签确定新物业服务企业的规定作出以下仅代表个人观点的阐述和理解：

　　一、现行规定的定标方式

　　在小区进入业主大会成立后的物业管理阶段，因为种种原因会出现更换小区物业服务企业的情况，按照现行的物业管理法律法规规定，业主大会应当通过招投标方式选择新的物业服务企业，同时对定标方式也做了相应的规定，定标方式有两种，第一种是由定标委员会投票决定，第二种是由定标委员会抽签决定。

　　这里需要说明的是：首先，通过抽签确定物业服务企业是原本就存在的合法定标方式;其次，续聘物业服务企业只需要业主大会决定即可，不需要经过招投标来确定，在续聘问题上大家不用担心，不会因为抽签确定物业服务企业的规定影响服务满意的小区物业的续聘。

　　福田区要求采取抽签定标的规定内容是:由定标委员会成员投票表决出三名投标人，再通过随机抽签方式确定中标人。这一规定实质是票决和抽签相结合的定标方式。

　　二、笔者对仅保留抽签方式的理解及观点

　　而为什么福田区会作出这样的票决与抽签相结合的定标规定呢?笔者的浅见如下：

　　1、防止别有用心的“撬盘”蔓延流行

　　目前存在一些别有用心的第三方社会团体，打着指导辅助成立业主大会等名义来帮助一些物业公司“撬盘”，而更多情况是与业委会委员形成密切联系，同时现行的定标委员会制度存在容易被业委会及参与“撬盘”的物业公司影响的情况，容易助长这种“撬盘”之风。

　　2、抽签定标适合小区物业管理的实际情况

　　住宅小区的物业服务涉及大多数人的切身利益，具有一定的公共性，公益性。由一部分积极参与的业主代表和业委会委员来定标，在多数和谐的住宅小区还暂时没有问题，但是在一些特殊的小区，特别是存在支持旧物业和反对旧物业两派的小区里，而往往更换物业的小区就是存在这样的两派，互相攻击，互相不服，这样选出的代表可能两方都不认可，或者一方认可，另一方不认可，造成无休止的矛盾纠纷，不利于小区全体业主的利益，也不利于社会的安定团结。

　　三、该定标方式并未损害全体业主的自主选择权利

　　最后需要思考的一个问题是：这种票决和抽签相结合的定标方式是否剥夺了业主大会自主原则物业服务企业的权利呢?

　　笔者认为其实不然，该项规定仍然是符合保障业主大会自主选择权利的，主要理由如下：

　　1、更换物业公司是由业主大会自主决定的

　　依据目前的物业管理法律法规，更换小区物业公司事项决定是经业主大会会议表决通过的，会议表决通过需要满足双过半的实质性条件，以及业主大会会议召开的程序性条件，以上这些条件都充分尊重和保障了业主大会自主决定更换小区物业公司的合法权利。

　　2、现行招投标程序及规定同样保障了业主大会自主选择权利

　　现行的物业管理招投标相关规定，首先招标文件是经过业主大会表决通过的，这就保障了最终投标人是符合业主大会原定需求的;其次招投标活动是在交易中心平台进行的，这也保障了招投标活动的公平、公正、公开的;最后定标委员会的组成是由业委会委员和业主代表组成，同时也是由招标人从2倍备选名单中随即抽取的，这一点也保障了定标程序的公平、公正、公开。

　　3、最终确定的中标人能够满足全体业主的要求

　　第一，定标委员会成员先通过票决选出三家比较合适的物业服务企业，而这三家企业首先是需要符合招标文件的相关要求的，那么至少来说，这家企业都是满足全体业主的服务需求的，不会导致选到服务品质或者价格不好的企业，在实质上保障了全体业主的利益。

　　第二，在票决出的三家企业中进行随机抽签，旨在保障选择的公平公正，主要是考虑更换物业涉及全体业主和现行物业公司的切身利益，矛盾纠纷严重，为打击恶意“撬盘”现象，但并没有实质上损害业主大会的自主选择权利。

　　综上所述，笔者认为福田区在定标程序中作出票决和抽签相结合的定标方式的要求，并没有剥夺业主大会的自主选择权，是政府主管部门在行业管理过程中作出的符合新的社会实践情况的客观调整，大家也不必过度解读和担忧。

　　没有偏离合理的范围

　　为什么当前做出当前的