二手房交易的操作流程是什么？

　　1. 买方看房

　　2. 买方委托律师进行产权调查

　　3. 买卖双方商谈交纳意向金

　　4. 签订正式买卖合同

　　5. 交纳首付款

　　6. 卖方提前偿还银行贷款(这环节可能涉及到垫资赎还契约可以聘请律师帮助把空风险)

　　7. 卖方注销房地产抵押登记

　　8. 买方申请贷款

　　9. 买方与银行签订贷款合同

　　10. 交纳税费申请过户

　　11. 银行放款

　　12. 水电煤气及物业交接交房

　　涉及到的法律依据：

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　《中华人民共和国合同法》的有关规定

　　第一百三十条 【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

　　第一百三十一条 【买卖合同的内容】买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外，还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

　　第一百三十二条 【标的物】出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

　　第一百三十三条 【标的物所有权转移时间】标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　第一百三十四条 【标的物所有权转移的约定】当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

　　第一百三十五条 【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

　　第一百三十六条 【有关单证和资料的交付】出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。

　　第一百三十七条 【知识产权归属】出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。

　　第一百三十八条 【交付的时间】出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。

　　第一百三十九条 【交付时间的推定】当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。

　　第一百四十条 【占有标的物与交付时间】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。

　　第一百四十一条 【交付的地点】出卖人应当按照约定的地点交付标的物。