房屋买卖中购房人依法退房的理由

　　在商品房的购买中，开发商和购房人经常会处于不平等的关系中，在签订买卖合同时，都是采用开发商的格式文本，合同中对购房人的权利有很多限制，那么购房人享有哪些法定的解除权呢?

　　一、商品房买卖合同无效

　　合同无效的种类有很多，下面列举几个常见的类型。

　　第一种，开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或提供虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。特别提醒大家的是，商品房买卖合同没有备案，合同是不是无效，能否退房?答案是不能，备案只是行政管理，不是合同成立和有效的必备条件。

　　第二种，特殊的土地、房产，国家不允许流通的、限制流通的。例如“小产权房”、农村的宅基地。关于农村集体土地，虽然最新2020年1月1日实施的《土地管理法》，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织2/3以上成员或村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单经或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。这一规定是重大的制度突破，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍。但是目前依旧属于不可以买卖的范围。

　　第三种，开发商先押后卖。即开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押而出售。

　　2、合同履行中出现根本违约。

　　根本违约是违约行为中最为严重的形态，它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益，这种情况下，合同已经没有意义，法律允许解除。实践中的具体情况有：

　　第一种，先卖后押。即：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

　　第二种，一房数卖。即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下，剥夺了购房者的合同期待权，购房者可以要求退房。

　　3、面积误差太大

　　一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即：超过3%(无论是增加还是减少)购房者可以选择退房;没有超过3%一般是据实补算差价。至于具体的规则，合同文本中有详细的规定，购房者可以参阅合同作出判断。但有一点值得注意，在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下，解除权的约定问题。最好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值，购房者均可要求退房。

　　4、房屋质量缺陷。

　　此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，导致房屋的安全问题。购房者可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题，这些问题属于质量瑕疵，不属于质量缺陷，购房者不能以这些理由要求退房，但可以要求开发商维修，费用由开发商承担。在这种案件中，经常会涉及到鉴定。

　　5、延期交房。

　　开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险，所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当约束，以保护购房者的权益。这种情形一般是有约定的，如果没有约定，实践中一般逾期超过6个月，法院也会支持退房。

　　6、迟迟办不下产权证

　　办证迟延(不能)将严重影响购房者的利益，故法律规定，在这种情形下，购房者可选择退房。办证迟延的情形，一般办证最后期限届满之日起一年后，仍然不能办证的，开发商的经营状况出现恶化时，购房者最好尽快选择退房，避免损失的扩大。

　　买房子的事情，是一个家庭的大事，律师希望可以通过上面的介绍帮助到大家，如果实践中遇到比较复杂的问题，可以寻求专业的律师帮助，保护好自己的合法权益。