识别“公寓“的坑

　　识别“公寓“的坑

　　公寓作为近几年大热的产品，具备了许多没有足够资金购买住宅，却想买房居住或者投资的群众趋之若鹜疯狂购买的理由，如：房价低、位置好、不限购、租金高、装修精致等。然而本团队律师却频频接到当事人被“公寓”开发商花式坑骗，想要维权的咨询和委托，为避免更多当事人“入坑”，本团队特此根据法律规定并结合实务，警示欲购公寓者慧眼识别“公寓”的坑。

　　坑一：打着住房的名号，实为商业式的办公用房。

　　1、绝大部分公寓的规划用地性质都不是居住用地，而是商业用地或者是都市型产业载体用地等，甚至存在擅自变更规划用地性质，包装成可自住的商住公寓的严重违规行为。这对于购房者来说，不是简单的只是有产权年限之分，住宅70年，公寓40年。而是根本无法办理不动产权证书，甚至存在无法验收的情形。

　　2、开发商一般会隐瞒或避而不谈该地产报批时的办公用途，主打公寓户型，展示的样板间也会按照居家住户模式装修，从而让购房者误以为购买的是具有居住用途的公寓，直到验收后才知道公寓无法安装燃气，不能明火煮食，存在巨大的商业噪音，对日常居住存在重大影响。

　　坑二：化“卖”为“租”

　　开发商在整个销售过程中故意混淆或者误导买方，使其误认为自己是购买房屋，在签订合同过程中，部分购房者未仔细研读合同，草率签字，或者合同条款冗长、晦涩难懂，销售人员又百般催促，因而匆匆签字，却不想开发商在合同条款中将“买卖”表述为“转让”，而且实际上转让的并非“物业所有权”而只是“物业使用权”，通俗地说，也就是租了一个年限小于20年的房子。

　　坑三：半租半赠

　　部分“精明”的购房者或许不会入“转让物业使用权”的坑，也确实知晓自己实际上是在“租房子”，然而，即使公寓的房价相比周边住宅的房价低，但是若按照最长20年的租期，公寓相对小的户型格局，每个月的租金又相对畸高，这时开发商又会在合同中约定“使用期限20年，再赠送20年”，如此一来，也就相当于40年的租期，购房者算盘一打，便签了合同。然而实际上该合同约定违反了“租赁住房不得超过20年”的法律强制性规定，导致合同“赠送”部分无效。