租赁合同提前解除，押金是否应当退还？

　　作为租赁合同的履约保证，一般情况下，在租赁期间届满时，出租人应当将押金退还给承租人。但是如果租赁合同提前解除时，押金是否应当退还呢?这个问题不能一概而论，根据我们大量的法律服务经验，我们认为需要区分几种不同的情形：

　　由于租赁合同的提前解除有几种方式，不同的方式决定了押金能否退还。

　　第一，出租人和承租人协商一致解除合同，由于这是双方真实的意思表示，故我们倾向认为此时出租人应当将剩余的租金和押金等费用退还承租人。

　　第二，因不可抗力等致使合同目的不能实现时，根据我国《合同法》第九十四条第一项的规定，当事人可以行使法定解除权，双方均无须承担违约责任，故出租人也应当将押金退还给承租人。

　　第三，如果不存在上述的约定或法定等情形而提前解除租赁合同时，则需要根据由出租人或承租人哪一方构成违约而判断押金是否应当退还。我们倾向认为，若是出租人违约提前解除合同的，押金应当退还承租人;若是承租人违约提前解除合同的，则出租人无须退还押金，以此来体现押金的履约担保属性。

　　对于出租人而言，建议出租人在签订租赁合同时，可以与承租人明确约定一个违约金的数额或计算标准，或将其表述为“按照押金的标准确定违约金数额”。如此，承租人对于违约提前解除租赁合同的后果也会有所预期，在决定其是否违约时会进行一个客观的利益衡量，可能在一定程度上会减少提前解除租赁合同的情况。

　　对于承租人来说，为了适当减少自己的违约成本，尽可能地在提前解约时向出租人要回押金，建议在租赁合同中约定“在租赁物没有损坏时应当退还押金”;还可以和出租人约定，“如承租人在提前解除租赁合同时，以不低于原租赁合同的条件找到新的承租人，无须承担违约责任”、“双方协商解除合同的，押金应当予以退还”等。除此之外，还可以在合同中事先约定发生某种特殊情况时，合同自然解除，双方无须承担违约责任，押金应当退还。

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