夫妻一方擅卖房产如何处理

　　夫妻一方擅卖房产如何处理

　　徐景杰律师，广东诺臣律师事务所律师，在十多年的法律工作经历中，专注于房产纠纷、婚姻家庭继承纠纷，一直秉持专业、专注的理念，不断追求卓越;保持耐心、专心的态度，帮助分析解答、提出最有效方案。

　　一、合同是否有效?

　　《买卖合同司法解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，夫妻一方擅卖房屋，属于无权处分，合同有效，但另一方不同意继续履行合同，因房屋属于夫妻双方共同财产，房屋的过户登记需要另一方配合，如果另一方坚决不同意履行合同，则买卖合同事实上无法继续履行，买受人可以要求出卖方承担违约责任或者请求解除合同并向出卖方主张损害赔偿。

　　二、房产如果已经过户，怎么处理?

　　如果买方属于善意第三方，买房合法取得房屋所有权，合同不能解除。

　　案例：李某和鲁某系夫妻关系，婚后购置一套商品房并登记在丈夫李某名下。2015年12月，鲁某发现丈夫瞒着自己把房屋卖给了王某，并且已经办理了房屋过户手续。被告王某辩称，涉案房屋房产证上只有李某的名字，他是以市场价125万元的价格买到涉案房屋，且办理了所有权变更手续。

　　法院经审理认为：本案中，王某与李某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。不存在恶意串通，以不合理的低价转让房屋、损害鲁某的合法权益的情形，故不符合合同无效的规定。夫妻一方在处理夫妻共同财产时，夫妻双方应平等协商取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知情为由对抗善意第三人。

　　二、夫妻一方无权处分共有房产被认定违约，善意买受人有权要求出卖人承担那些损害赔偿?

　　1.定金责任

　　定金，是指为了担保合同一方按合同约定及时履行合同而由其向对方支付的合同总价款一定比例的货币。定金具有担保的性质。根据《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”如果房屋买卖合同约定了定金并已支付，卖房需要返还双倍的定金。

　　2.违约金

　　违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。因此违约金可分为法定违约金与约定违约金。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如果房屋买卖合同有明确约定违约金及违约金的计算方式方式，应按照合同约定支付违约金。

　　那么当合同中既约定了定金也约定了违约金，当一方违约时，另一方该如何主张呢?是否可以同时主张呢?根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

　　3.损失

　　损失是指因合同一方违约而给合同另一方造成财产损害。根据《合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

　　在房价一直保持上涨趋势的情况下，可得利益的损失普遍存在，并且金额很大，甚至远超定级或者违约金。那可得利益的损失又是如如何确定呢?

　　案情简介：2012年11月，赵某通过中介购买闫某房屋。闫某收取5万元定金后反悔。赵某与中介公司自行依之前所签授权网上签约手续办理了网签，随后诉请继续履行，闫某反诉撤销合同，闫某配偶出庭。2013年，法院判决认定合同有效、无法履行、闫某违约，驳回双方诉请。2014年，赵某诉请解约并赔偿。此时房价已上涨100万元左右。

　　法院认为：①生效判决已认定闫某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒绝履行房屋买卖合同，最终导致合同无法履行，其行为已构成违约，应承担合同解除违约责任;而守约方可主张损害赔偿范围既包括实际损失，亦包括可得利益损失。关于实际损失，其主要指守约方为履行合同所积极支出费用，若合同因对方违约而解除，该费用支出即转化为守约方实际损失。本案中介行为已完成，赵某为此支付中介费5.6万元即属因合同解除导致的实际损失。关于可得利益损失，此系保护守约方履行利益，在合同因出卖人一方原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价预期利益不能为买受人所享有，其损失即属可得利益损失。②最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第29条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第113条、第119条，本解释第30条、第31条等规定进行认定。本案赵某主张的预期利益损失属于可得利益损失范畴，在计算和认定时，应综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见损失、守约方不当扩大损失、守约方因违约获得利益、守约方亦有过失所造成损失以及必要交易成本。③自减损规则而言，买受人赵某在明知或应知房屋买卖合同因共有产权人异议而无法继续履行情况下，应及时采取措施防止损失扩大，否则，不得就扩大损失要求赔偿。在第一次诉一审开庭时，闫某配偶到庭明确表示不同意履行合同，在法律明确规定当共有人拒绝转移房屋所有权时合同继续履行不能情形下，赵某作为理性购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，赵某可通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买方式维护自己合法权益，而赵某未在合理期间内购买替代性房屋，其对于此后房价上升风险与损失应自行承担。本案中，赵某与中介公司在出卖人明确拒绝履行情况下，自行依据之前所签授权网上签约手续办理了网签，对自身后续购房造成了实际影响，对房价上涨风险应承担主要责任。④房屋价格在诉讼期间已有较大幅度增长，而诉讼周期与此间房屋价格涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见风险与损失应合理限制。而在第一次诉讼一审开庭时，闫某配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值时间，判断房屋价值，对买受人可得利益损失予以赔偿。而本案评估公司作出房地产估价报告时，距离前案一审开庭时间已两年有余，房屋价格大幅上涨已超出一般人合理预期。考虑到诉讼周期及重新鉴定时间成本，在认定预期可得利益损失时，对涉案房屋价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考合理的鉴定时点房屋升值具体情况，综合考虑合同履行不能的过错及风险负担、损失的可预见性及减损规则等因素，结合当事人合同违约及履行具体阶段，以及赵某为合同履行仅支付了5万元定金客观情况，判决解除合同，闫某协助注销网签手续、闫某双倍返还定金并赔偿赵某预期利益损失30万元。