房屋买卖户口未迁出如何处理

　　一、基本案情

　　2015年7月15日，刘XX、王XX通过北京诚丰房地产经纪有限公司与赵XX签订北京市存量房屋买卖合同，购买其位于北京市海淀区某号房屋。合同约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付违约金。

　　原告按合同约定交齐全部房款，并于2015年10月28日办理了过户。落户时原告发现1601号房屋中赵XX户口已迁出，但仍有其他人员户籍未迁出，故原告向法院起诉，请求法院判令：1.赵XX协助履行户口迁出义务;2.如不能履行(户口不能全部迁出)，赵XX按合同赔偿我们损失48.07万元(从2015年11月9日起至2016年6月20日止共计230天，按合同款418万元的万分之五的标准计算，每天2090元)。

　　二、庭审中，双方争议的焦点

　　庭审中，原、被告双方对存量房屋买卖合同中对户口迁移的约定没有争议，但被告认为，房屋已经卖给刘XX、王XX，他与该房屋无任何关系，所以无法协助迁出户口;他没有违约，不同意刘XX、王XX的诉讼请求。

　　三、法院认为

　　依法成立的合同受法律保护。合同约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付违约金，此条款表明出卖人应当将与本房屋相关的户口全部迁出，而非仅仅将本人户口迁出。赵XX在与刘XX、王XX交易过程中未如实告知对方交易房屋的户籍情况，交易完成后亦未能令1601号房屋无户口，其行为显然违反了合同约定，应当承担违约责任。

　　四、法院判决

　　一、赵霞于本判决生效后七日内给付刘XX、王XX违约金十万元;

　　二、驳回刘XX、王XX的其他诉讼请求。如果赵XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　五、律师点评

　　1.存量房屋买卖合同中对户口迁移的约是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。房屋已于2015年10月28日过户至刘XX名下，赵XX未按合同约定及时将1601号房屋内原有户口迁出已构成违约，应承担违约责任。但考虑本案的实际履行情况、赵XX的逾期时间及过错程度、刘XX、王XX的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，法院酌情确定违约金的数额。

　　2.办理户口迁移属相关行政部门的职权，并且需要满足规定的迁移户口的条件方可办理户口转移。因此，刘XX、王XX要求赵霞将房屋内户口迁出的诉讼请求，不属于法院管辖，法院不予处理。