房产善意取得的获得方式——因债务关系获得的房产，能否可以判定为善意取得？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　1.原告赵某一诉称：

　　2002年我购买鹤壁市文化局劳动服务公司位于鹤壁市山城区红旗街六巷东XX号楼X单元X楼房屋一套，面积56.83平方米，后我将该房向东扩建了约18平方米房子。而现在胡某三居住了西户，张某二居住了东户。因二被告拒不腾房，故我诉至本院，请求判令二被告腾清并返还所住的房屋。

　　2.被告被告张某二辩称：

　　我与原告的女儿魏某四以前是夫妻。双方讼争的房屋是原告1994年从鹤壁市文化局劳动服务公司买的，鹤壁市文化局劳动服务公司给原告出了一份购房证及收款收据。1999年我和魏某四离婚，离婚后原告把房子给了其女儿魏某四，2010年1月19日魏某四又把房子卖给了我，我支付了400000元的房款。2010年6月23日我又将该房以550000元的价格卖给了被告胡某三，同时将赵某一的购房证、购房协议及交款收据一并给了胡某三。我和胡某三有合法的买卖手续，不存在侵权。另外，我现在所住的东户是租赁魏某四的房子，每年10000元租金。我不构成侵权，应驳回原告的诉讼请求。

　　3.被告胡某三辩称：

　　我从张某二处以550000元的价格买了位于鹤壁市红旗街六巷鹤壁市文化局劳动服务公司家属楼东18号楼1单元1楼房屋一套，面积56.83平方米。因张某二称该房没有房产证，仅有购房证，上面虽是赵某一的名字，但是赵某一同意将房过户给女儿魏某四，并加盖了鹤壁市电影发行放映公司的公章。魏素娟又将房卖给了前夫张某二，张某二将该房和购房协议、购房证及交款收据一并交给了我。我是善意取得，我有买卖手续，不存在侵权行为。

　　二.法院查明

　　本院经审查认为：原告提供的证据1系房产登记管理机关对本案诉争的房产所做出的产权登记，来源合法，可以做为本案的定案依据使用。原告提供的证据2系证人证言，证人应出庭接受当事人的质询，因证人未出庭，无法确认其真实性，该份证据不能采信。原告提供的证据3系生效的法律文书，与本案有关联性，该行政生效判决确定的事实应作为本案定案依据使用。

　　被告胡某三与张某二提供的证据1、2、3与本案有关联性，本院予以确认。被告胡某三提供的证据4、5，能够证明胡某三从张某二手里以550000元价格买了鹤壁市红旗街六巷鹤壁市文化局劳动服务公司家属楼东XX号楼X单元X楼西户房屋，与本案有关联性，对其证明内容本院予以采信。被告张某二提供的证据4、5、6、7、8，不具有合法性、关联性，本院不予采信。

　　根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：

　　1994年9月18日，鹤壁市文化局劳动服务公司与赵某一签订商品房购销协议书，将其位于鹤壁市山城区红旗街鹤壁市文化局劳动服务公司1号家属楼东单元1层西户住宅一套，以29795元的价格卖给赵某一，同年9月21日，赵某一付清了全部房款。2008年8月20日，鹤壁市房管局根据赵某一的申请，为其购买的鹤壁市山城区红旗街鹤壁市文化局劳动服务公司1号家属楼东单元1层西户住宅颁发了房屋产权证。

　　2010年6月23日张某二以55000元的价格将鹤壁市山城区红旗街鹤壁市文化局劳动服务公司1号家属楼东单元1层西户一套卖给了胡某三，现胡某三在该房居住，张某二在18平方米自建房屋中居住。

　　三.法院判决

　　一、胡某三腾清并归还赵某一位于鹤壁市山城区红旗街鹤壁市文化局劳动服务公司1号楼东单元1层西户房屋一套;

　　二、张某二退还胡某三购房款550000元;

　　三、驳回赵某一的其他诉讼请求。

　　四.律师点评

　　赵某一对位于鹤壁市山城区红旗街鹤壁市文化局劳动服务公司1号家属楼东单元1层西户住宅一套享有所有权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。本案诉争的房屋是赵某一在1994年9月18日从鹤壁市文化局劳动服务公司购买所得，并于2008年8月20日在鹤壁市房产管理局办理了产权变更登记手续，依法取得了该房产的所有权。魏某四居住该房基于与赵某一的母女关系，但本案没有证据证明魏某四具有处置该房的权利，作为魏某四的前夫张某二更无权力出卖该房，张某二私自将该房出卖于他人的行为依法应认定无效。张某二辩称其从魏某四手里以400000元购得该房证据不足，不予确认。

　　胡某三购买讼争房屋不属于善意取得，依法应予返还。不动产善意取得的完成,以转让的不动产已经登记为要件,即“依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。如果无权处分人与受让人双方仅达成了转让标的物的合意而尚未办理登记或尚未交付,则只产生债的关系,不能发生善意取得,亦不能对抗财产所有权人,权利人得及时阻止其交易、收回标的物。买受人在签订合同时及随后的履约过程中，只有对相关事项尽到了足够且充分的审查与注意义务，才有可能构成善意取得。即买受人对出卖人的身份、年龄、婚姻等情况，房屋权属登记、权利限制、实际使用情况等已尽到了一个普通人所能达到的注意义务，仍然不能发现出卖人所隐瞒的房产存在权利限制与瑕疵的事实，并且能基本断定其他普通人在这种情况下也不能发现出卖人隐瞒的事实，然后该房产交易办理完过户手续的，才构成善意取得。如果通过一些可行的手段，如查询相关资料或进行普通人能够进行的调查，就能发现出卖人隐瞒的事实或使出卖人声称的事实存疑，却因买受人的疏忽或轻信而没有采取，致使被出卖人欺骗的，不能构成善意取得。在这种情况下，真正权利人如不认可买受人与出卖人签订的买卖合同，则可以主张该合同无效，买受人应承担将房屋返还的义务。因此，对房屋权利瑕疵的事实调查不清，只有不存在任何可归咎于买受人的原因，才可能适用善意取得。本案赵某一在2008年8月20日办理了房产所有权登记手续，张某二将该房卖于胡某三是在2010年6月23日，张某二在购买该房时，对张某二是否享有该房的所有权审查不严，其购买讼争房屋的行为，不属于善意取得。赵某一要求胡某三腾清并交还房屋的诉讼请求合法有理，予以支持。

　　赵某一要求张某二返还18平方米自建房屋，因该房未办理房产登记手续，且赵某一又未提供有效证据证明自己享有该18平方米自建房屋的所有权，故该诉讼请求证据不足，不予支持。

　　张某二与胡某三签订的房屋买卖合同无效，其双方形成了新的债权债务关系，张某二收取胡某三55000元购房款依法应予退还，但为了减轻当事人的诉累，节约司法资源，促进和谐稳定，张某二应退还胡某三的购房款与本案一并处理。