北京执行案件律师｜没办过户手续的房屋被查封，买受人如何维权？

　　在实践中，被执行人的房屋卖给了第三人，但没有办理相关的过户手续。第三人支付了全部的房款并实际占有了该房屋，在这种情况下，房屋被查封，买受人应如何维权?

　　相关的法律：

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

　　第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　实务总结：

　　一、对于买受人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。如果已查封，买受人可向法院提出异议。维护合法权益。

　　二、对于申请执行人，为了防止第三人与被执行人恶意串通，逃避执行，在第三人提出异议时，可以要求法院查清(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　个案需要具体分析，如果您遇到相关的法律问题可以咨询吴敏律师。