购买了共有房屋，但是卖方因为离婚拒不过户，买方应当如何维护自己的权益？

　　北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　原告刘某诉称，原告刘某与被告任某1原系夫妻关系，二人于1998年9月8日登记结婚，于2010年经法院判决离婚。被告任某2与鲁某原系夫妻关系。2001年原告刘某与被告任某1借用被告任某2的名义购买了涉诉房屋。原告刘某与被告任某1共交纳了购房款。其后原告刘某与被告任某1一直在该房屋居住。刘某与任某1离婚后，该房屋由被告任某1在居住至房屋被法院拍卖时止。2002年9月26日，取得所有权证，房屋登记所有权人是被告任某2。房屋所有权证颁发同日，被告任某2、鲁某签署了一份《确认书》，内容为：“兹确认以下事实：本房，是任某2的表弟任某1及其妻子刘某出资购买的。购房的全部房款、税费由以上两人支付。任某2为名义上的产权人。实际产权人为任某1与刘某贰人。在前一生效案件中，当时原告考虑任某1及双方的子女情况，原告只请求分割了部分财产，一审判决也认定了争议的全部财产为刘某和任某1夫妻共同财产。只是一审依照原告的诉讼请求，分割了原告与任某1的部分财产，一审生效判决对其他原告与任某1夫妻共同财产没有做出处理。一审判决生效后，由于原告与被告双方对剩余的269万元财产的归属未能达成一致，致使该部分财产一直在法院保存不能发还。依照民事诉讼法的相关规定，原告提出：请求分割原告刘某与被告任某1剩余的夫妻共同财产，由原告得134.5万元。

　　2、被告辩称

　　被告任某1、任某2经法庭合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩意见。

　　被告鲁某答辩称：鲁某和任某2于2007年9月解除婚姻关系，涉案财产并非鲁某的财产。其从未进行过出资，亦不对该房产主张任何权利。在原告刘某与被告任某2的首次纠纷发生时，鲁某已经与任某2离婚。因此，鲁某与涉案财产无直接或者间接关系，该纠纷与鲁某无关。此外，我们认为本案所涉的主要财产和事实已经于2014年法院的相关判决中进行认定，在该判决生效后涉案房屋所有权人已经确定。不论此后涉案房屋增值贬值亦或者是毁损灭失，相关事实也不再因情势变更而发生任何变化。我们认为这个案件已经处理过，所以应当适用一事不再理原则。

　　二、法院查明

　　原告刘某与被告任某1原系夫妻关系，二人于1998年登记结婚，于2010年经法院判决离婚。被告任某2与鲁某原系夫妻关系，二人于2007年离婚。2001年原告刘某与被告任某1借用被告任某2的名义购买了涉诉房屋。其后原告刘某与被告任某1一直居住在此。在原告刘某与被告任某1诉讼离婚时，法院以上述房屋涉及案外人利益为由，对该房屋未予分割。经查，上述房屋登记所有权人是被告任某2。房屋所有权证颁发同日，被告任某2、鲁某签署了一份《确认书》，主要内容为确认上述房屋实际由刘某和任某1购买，任某2只是名义上的产权人。

　　2014年，刘某起诉任某1、任某2、鲁某合同纠纷一案，要求解除刘某、任某1与任某2之间借名买房的合同关系，由任某2返还刘某和任某1已经支付的购房款、税费及房屋增值款。法院在审理该案过程中，评估上述房屋当时的市场价值为169.06万元。因刘某与任某1当时均不符合购买房屋的资格，故法院判决解除了双方关于借名买房的口头约定，并判决任某2返还(给付)刘某购房款、税费、房屋增值款共计666288.5元。该判决已经生效。

　　刘某与任某1、任某2、鲁某之间的合同纠纷判决后，任某2并未主动履行判决内容。后刘某申请法院强制执行。在执行过程中，法院依照法定程序将上述房屋拍卖，共卖得款项391万元。刘某自称，上述房屋拍卖后，其依据生效判决书共获得案款818304.5元(包括判决款项、逾期履行利息、评估费等)，尚有大额卖房款未发放。

　　三、法院判决

　　北京市西城区法院判决：驳回原告刘某的全部诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：依原告自述，其主张的夫妻共同财产包括涉案房屋依评估价分给刘某部分之后的剩余价款，涉案房屋拍卖价比评估价增值的部分，任某1应给付刘某母亲的债务、子女抚育费、教育费等。原告主张的财产是否是夫妻共同财产是本案的争议焦点。厘清本案的争议焦点关键点在涉案房屋是否是刘某与任某1的夫妻共同财产。

　　涉案房屋原所有权登记在任某2名下，理论上应为任某2的个人财产。原告刘某所主张的其与任某1出全资购买并不当然发生获得物权的法律后果。简言之，购房出资并不等于一定获得房屋所有权。而且，涉案房屋原性质为经济适用住房，依据政策并非是任何人都可以购买和登记。刘某与任某1在购买时并不具备购买资格，而是借用了任某2的资格和名义。换言之，刘某与任某1的出资和任某2的“出名”相结合才有涉案房屋的登记。这也是以后涉案房屋增值的基础和前提。

　　依据生效的判决认定，刘某、任某1与任某2之间是借名买房的合同关系，而非物权确认的关系。依据双方的口头约定，刘某、任某1可以基于出资购房的事实进一步获得涉案房屋的权属。任某2应当在合适的时机将涉案房屋所有权转移登记至刘某、任某1名下。因刘某、任某1在前案诉讼时并不具备购房资格，借名买房协议无法继续履行，故法院判决解除了双方关于借名买房的口头约定，并按照任某2全额返还刘某、任某1购房款、税费、支付二人75%房屋增值款的思路进行判决(因只有刘某提起诉讼请求，判决主文只载明任某2给付刘某的一半份额，对任某1可获得的另一半份额未载明)。该案生效后，涉案房屋所有权仍归任某2。刘某与任某1基于出资的事实获得全部购房款和大部分增值收益。

　　综上，刘某、任某1虽然有出资购房的事实，但自始并未获得涉案房屋所有权。因此，刘某已经通过前一案件获得了在涉案房屋上应属于自己的全部利益，剩余利益与其无关。刘某要求分割剩余利益的请求无法律依据。任某2是涉案房屋的所有权人，理应享有占有、使用、收益、处分的权利。涉案房屋无论是否增值都与刘某无关。在刘某自身的债权利益得到法律维护后，其再从涉案房屋中主张房屋增值利益欠缺法律依据。刘某在本案中主张的其或子女与任某1之间抚养费，共同债务等不属于本案要处理的夫妻共同财产，其可通过强制执行或另行诉讼解决。