房屋买卖纠纷——非产权人出售房产，能否构成效力？

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告王某一诉称：原告的父亲王某二没经过家庭成员同意的情况下，私自将登记在自己名下，属于家庭共有财产的坐落在烟台市某某区某某街道办事处某某村房产私自出卖给了被告。因被告的户口不属于本村村民，因此要求法院确认该买卖合同无效，并请求法院依法判令该房产拆迁所获得的利益841866元归原告所有。

　　被告辩称

　　被告黄某三辩称：原告主张答辩人与其父亲王某二签订的买卖房屋合同无效，依据合同相对性原则，原告并非合同的相对方，无权主张合同无效，即使其父亲王某二和母亲张某三已去世，原告并非唯一第一顺位继承人，不具备单独起诉的主体资格。涉案房屋为王某二个人财产，并非原告所称属于家庭共有财产，处分涉案房屋无需经他人同意。涉案房屋建筑于1964年，房屋所有权人明确载明为王某二，在房产证中未记载有共有人，原告主张房屋为家庭共有财产没有任何事实和法律依据，王某二将自有房屋进行处分没有侵犯任何第三人的利益，也无需经其他人同意。事实上，答辩人在2004年就已经占有、使用涉案房屋，并且在涉案房屋拆迁时已与拆迁办签订了拆迁协议，该房屋拆迁款已全部补偿给了答辩人，原告自我们2004年占有使用房屋后从未主张要求答辩人返还房屋，原告完全认可其父亲已将房屋出售给答辩人的事实。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下，2017年12月12日，被告与烟台市某某区人民政府某某街道办事处某某居民委员会、烟台市某某区某某建设发展有限公司签订《烟台市某某区棚户区改造住宅房屋货币补偿协议书》一份，约定被告将坐落于某某区某某街道办事处某某居民委员会的房屋转让给烟台市某某区人民政府某某街道办事处某某居民委员会，烟台市某某区某某建设发展有限公司向被告支付补偿款等共计841866元。房产所有权证登记的房屋所有权人为王某二，王某二于2017年9月29日死亡，其妻子张某三先于王某二死亡，王某二与张某三育有王某一等多名子女。

　　原告为证明其诉讼主张，提交烟台市某某区人民政府某某街道办事处某某居民委员会出具的证明一份，原告起诉时提交一份房屋买卖合同复印件，庭审时原告称因找不到证据原件，且被告答辩已承认该房屋出售给被告，故不提交。

　　经质证，被告对原告提交的烟台市某某区人民政府某某街道办事处某某居民委员会出具的证明真实性不予质证，对证明内容有异议，认为该证明只能证实王某二与张某三已去世，原告为王某二与张某三的儿子，但该证明证实了原告并非本案的适格当事人，不具备单独起诉的主体资格，该证明也证明不了原告是合法的继承人;房产证复印件提交的是复印件，真实性不予质证，但对证明内容无异议，从该房产证上可以看出，王某二名下房产并无共有人，属于王某二个人财产。

　　经质证，原告对遗嘱真实性不予认可，认为从遗嘱的内容来看，不属于遗嘱，属于被告趁人之危逼迫王某二所写，且该遗嘱违反了中华人民共和国宪法第十条的规定，也违背了国务院办公厅的相关规定，国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，所以该遗嘱违背了国家强制性规定，是无效的。对证明书真实性无异议，认为根据承诺书第四行，承诺书无效，违背了国家法律的强制性规定，故承诺书承诺内容也是无效的。根据承诺书，被告占有该房屋是基于房屋买卖合同，所以该买卖合同无效。

　　三.法院判决

　　驳回原告王某一的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。

　　本案中，原告诉讼主张之一是确认房屋买卖合同无效。对此，原告应提交证据证明存在具体的房屋买卖行为和买卖合同，但原告仅在立案时提交一份房屋买卖合同复印件且在庭审时明确表示不提交该证据，原告提交的居委会证明和房产证复印件无法证明涉案房屋存在具体的房屋买卖合同，且被告也不认可涉案房屋系买卖，因此，原告此诉讼请求证据不足，不予支持。

　　原告另一诉讼主张为涉案房屋的拆迁利益841866元归原告所有，理由是涉案房屋是家庭共有财产。庭审中，原告未能提交证据证明涉案房屋是共有财产，所提交的其他证据也无法证明涉案房屋是共有财产，被告对此也不认可，因此，原告此诉讼请求无证据支持，不予支持。