对尚未正式登记在被执行人名下的房产 买受人的执行异议 问 题 及 思 考

　　一、案情简介：

　　原告A经朋友介绍,与被执行人B于2018年1月26日签订房屋买卖合同，约定了房子现状、房款及交房时间，原告A当日支付了全部房款，被执行人B将上述房屋交付原告，原告接收了该房屋并使用至今。被执行人B所购的房屋已进行了预告登记，但尚不能办理权属证书，导致双方未能办理变更登记。后被执行人B因其他民事纠纷被第三人C起诉，并且已经进入执行程序，后法院于2018年8月22日将该房屋作为被执行人B 的财产进行了查封，原告A提出执行异议未被支持，又提起执行异议之诉。

　　二、问题提出：

　　对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的执行异议能否获得支持?

　　我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

　　(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

　　本案中，原告A所购房屋情况符合上述四项规定，但不符合该条款适用的前提，即A所购被执行人B房屋尚未登记在B名下，仅是进行了预告登记。那么，在此情况下，A的诉求能否被支持，法律、司法解释并没有再做进一步解释，且全国各地法院裁判观点也不一致。

　　观点一，可以排除执行，如：

　　1、许昌市中级人民法院(2018)豫10民终4303号民事判决

　　2、天津市高级人民法院(2017)津民终158号民事判决

　　3、福建省高级人民法院(2016)闽民申1361号民事裁定

　　4、安新县人民法院(2018)冀0632民初1431号民事判决

　　5、安阳市龙安区人民法院(2019)豫0506民初794号民事判决

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　　以上法院文书均为认可该种情形可以排除执行，认为可以排除的理由不外乎虽然案涉房屋没有登记在被执行人名下，但是实际权利人为被执行人，且不能办理登记的原因也不在于被执行人或是买受人;或者是被执行人对案涉房屋享有物权期待权，案涉房屋属于被执行人的财产的事实是确定的。上述观点从事实上认可了案涉房屋属于被执行人。

　　观点二，不能排除执行，如：

　　1、许昌市魏都区人民法院(2018)豫1002执异72号执行裁定

　　2、湖北省宜昌市中级人民法院(2019)鄂05民终1308号民事判决

　　3、西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113执异302号执行裁定

　　4、辽宁省营口市中级人民法院(2017)辽08民终3633号民事判决

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　　以上法院文书均为认为该种情形不可以排除执行，不能排除的理由为案涉房屋均未正式登记在被执行人名下，故而不具备适应《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件。其关于是否为被执行人的不动产之评定是严格按照物权法规定来进行的，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　三、认识及分析：

　　个人认为，在当下我们所在的地域可以排除执行。

　　(一)对于案涉房产是否为被执行人的财产问题，首先在办理过预告登记后，其对于案涉房屋便享有了准物权，因为预告登记具有排他性法律效力，预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样，债权转化为准物权，债权的义务主体成为了不特定的，能够对抗第三人，即具有排他性。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，义务人处分该不动产的，不发生物权效力，也就是说，被执行人已经享有了物权期待权。申卫星教授认为，期待权原则上可以按照与完整权利转让的同样规则进行转让。【申卫星.所有权保留买卖买受人期待权之本质[J]，法学研究，2003年第2期.】所以在此，案外人便依据其与被执行人签订的买卖合同获取了相应的物权期待权，其准物权性质的物权期待权优先于申请执行人的普通金钱债权。这里申请执行人所享有的也只能是普通债权，因为要想办理预告登记，案涉房屋上是不能有其他权利限制的。

　　而且《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第119条中有着这样的描述：“人民法院对执行异议之诉的审理，一般应当就案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利、权利是否足以排除强制执行进行判断。”关于"足以排除强制执行的民事权益"的理解，认识上相对一致，主要包括所有权以及能够排除强制执行的其他合法权益，而能够排除强制执行的其他合法权益则包含有物权期待权。

　　(二)我们所在地域，法院执行时也均是按照预告登记来确认权属问题的，并未按照物权法严格执行。也就是说未办理房产证的已办理预告登记的房屋，本地法院也是作为被执行人的财产直接执行并查封的，而不是进行的预查封，然后评估挂网拍卖。既然本地法院已经按照案涉房产为被执行人的财产予以执行，也应当认为案涉房产即使没有办理登记是可以交易的，那么原告的权利同样应当受到保护，即在查封前如果符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，应当排除执行。

　　当然这些看法仅适用于我们所在区域法院，如果法院进行的是预查封而不是正式查封，则另当别论，因为预查封需要在办理过正式产权登记后才能转为正式查封，而在被执行人办理过正式产权登记后，原告也就必然符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，从而排除执行。

　　以上仅是个人观点，有不足的地方希望大家批评指正。