【孙侠律师分享】房产证加名减名一文看懂！

　　孙侠律师，执业九年，上海明伦律师事务所合伙人，擅长处理各种诉讼和非讼业务，从事律师职业前在一家大型企业担任法务工作，现在也是多家企业的法律顾问，同时担任东华大学的工程与社会课程的讲师，每年为学生讲授相关法律知识，为祖国人才的培养做贡献。代理过承包经营合同纠纷、股权转让合同纠纷、厂房转让合同纠纷、承揽加工合同纠纷、民间借贷合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、征收补偿合同纠纷、分家析产纠纷、离婚纠纷、遗产继承纠纷、劳动合同纠纷、公司高管损害公司利益纠纷、股东知情权纠纷、公司解散清算等等业务，经验丰富，工作认真负责，秉持专业化的理念，边工作边学习新的知识，不断提高执业技能。律所团队近两百人，经常讨论案件，集思广益，达到最佳效果。

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　　变更房屋登记产权人，俗称房产证更名，有几种不同的方法，涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。

　　这些名字要分清

　　1.购房合同

　　写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

　　2.按揭贷款合同

　　只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

　　3.房产证

　　上面只有一个人名字，要求是一人一证;若共有，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

　　4.房地产权共有(用)证

　　房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时共有人约定各自的出资额或所占份额。

　　房产证改名有哪些方式?

　　在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：房屋析产登记、买卖或赠与。

　　1.房屋析产登记

　　房产析产是根据相关协议、法律原则和一定的标准，将共有房产这一财产分割，而分属各所有人所有的行为。一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系中。公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。

　　2.关于房产证减名字

　　类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。

　　(1)父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税。

　　(2)夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。

　　房产证加名分哪些情况?

　　1.夫妻加名，婚前婚后各不同

　　婚前加名

　　按赠与、买卖不同方式依据双方申请办理。

　　(一)赠与：夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一定份额(一般是一半产权)，之后双方携带房产证、身份证、公证书到行政服务中心办理加名手续。

　　(二)买卖：双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到行政服务中心申请办理。

　　婚后加名

　　这种情况属于变更登记，只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》《房屋所有权证》《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。

　　【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

　　2.父母子女加名，选择赠与最合适

　　如果是父母、子女等直系亲属办理房产变更手续，可以考虑二手房买卖或者赠与。

　　赠与流程：

　　●赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。

　　●房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。

　　●办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。

　　●办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。

　　赠与人将房屋交付受赠人。

　　直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。

　　赠与手续：

　　(一)赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。

　　(二)受赠人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。

　　3.兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

　　虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以采取买卖方式比较合适。

　　买卖流程：双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

　　4.按揭中房产加名字

　　【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销抵押登记之后，再拿房产证去行政服务中心办理相关业务。

　　法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

　　银行担心什么?

　　一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人;

　　二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就要对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同;

　　三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。

　　因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定，房贷没有还完是不能加名的。

　　孙侠律师，上海明伦律师事务所合伙人，执业八年，擅长合同纠纷、公司股权纠纷、房屋纠纷、动迁拆迁安置纠纷、电子商务纠纷等案件，是多家企业的法律顾问，是东华大学的工程与社会课程的老师，每年为学生讲授相关法律知识，为祖国人才的培养做贡献。孙律师擅长处理各类诉讼、非讼业务，法学理论功底扎实，在处理各类纷杂的法律事务中，善于把握案件焦点，梳理案件所涉及的复杂法律关系，力求找寻案件最完善的解决方案，实现委托人利益的最大化。实践中通过细致、深入地搜集证据，形成有效的证据链，最终维护当事人的权益，为当事人挽回损失。孙律师诉讼经验丰富，工作认真负责，有亲和力，有很好的沟通与协调能力，责任心强，办事效率高，律师费计费不完全按照涉案金额收费，因此收费相对较低，符合风险代理范畴的案件凡选择风险代理方式的，未达承诺退费。孙律师扎实的法律功底、勤奋认真的工作态度、谦虚谨慎的为人处世，赢得了很好的口碑。律师团队有各种专长的执业律师100多人，在处理各类纷杂的法律事务中，通过团队多名律师集体研讨、分析，把握案件焦点，力求找到最佳的代理思路，以最大限度的维护您应有的权益。

　　代理的成功案件有：

　　《孙侠律师成功案例之公司相关纠纷——公司高管损害公司财产权益纠纷，缘何公司主张被告损害公司利益，法院却判决其败诉?》附法院判决书

　　《孙侠律师成功案例之公司股权纠纷——股东出资纠纷，公司追究代持股东的股东出资义务，缘何法院判决代持股东不需要履行义务?》附法院判决书

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　　《孙侠律师成功案例之合同纠纷——联营企业合同纠纷，大股东肆意妄为，小股东利益受损，如何退出公司摆脱困境?》附法院判决书

　　《孙侠律师成功案例之合同纠纷——企业承包经营纠纷，合同解除后，追究被告赔偿责任，被告上诉依然败北》附法院判决书

　　《孙侠律师成功案例之合同纠纷——定做合同纠纷，服装加工，被告借故不付加工款，缘何原告一审败诉，二审胜诉?》附法院判决书

　　《孙侠律师成功案例之合同纠纷——委托理财合同纠纷，一审判决生效后，代理被告，成功申请再审，发回重审后成功调解，原告撤诉》附法院调解书

　　《孙侠律师成功案例之合同纠纷——民间借贷纠纷，缘何被告胜诉，原告一审、二审、高院申诉、检察院抗诉均败诉?》附法院判决书

　　《孙侠律师成功案例之合同纠纷——停车合同纠纷，车辆在停车场内被封三年，找谁维权，缘何法院判决后，被告律师仍为被告喊冤?》附法院判决书

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　　《孙侠律师成功案例之知识产权类纠纷——不正当竞争纠纷，商标侵权何认定?，最终维护了原告的权益》附法院判决书

　　《孙侠律师成功案例之合同纠纷、房屋买卖纠纷——究竟是谁违约?各说各有理，缘何原告最终获得房屋价格上涨部分差额补偿?》附法院判决书

　　《孙侠律师成功案例之合同纠纷、房屋买卖纠纷——想退回购房定金，孙律师指导收集证据，提起诉讼后，被告看到证据后主动和解，退还购房定金》附法院调解书

　　《孙侠律师成功案例之动拆迁安置纠纷——动拆迁安置补偿共有分割纠纷，拆迁公司告知动迁利益归赵某，原告不享有权利，缘何最终法院却判决赵某不享有权益，动迁利益归原告所有?》附法院判决书

　　《孙侠律师成功案例之动拆迁安置纠纷——厂房拆迁补偿共有纠纷，厂房买卖合同如合同定性，是否有效?拆迁安置补偿款哪些属于共有?各有各理，最终法院采纳我方意见》附法院判决书