离婚纠纷中房屋增值部分如何计算

　　案情简介

　　赵某和王某原系夫妻关系，双方于2013年6月6日登记结婚，2018年7月5日经无锡市惠山区人民法院判决离婚。赵某婚前于2012年3月1日购买了位于无锡市惠山区绿地世纪城三期x栋201室房屋，房价为74万余元。首付款为24万元余元，贷款为50万元，贷款期限为20年。双方婚姻存续期间共同偿还贷款。离婚后，王某起诉要求判令赵某补偿双方婚姻关系存续期间为该房屋共同还贷支付的款项及房屋相对应财产增值部分?

　　律师观点

　　一、对于赵某与王某婚姻持续期间为该房屋共同还贷部分比较清晰明确，以银行还款记录为准，赵某向王某偿还共同还贷部分的一半就可以了。

　　二、对于婚姻持续期间房屋相对应的财产增值部分如何计算需要多角度考虑。

　　1、首先该房产的增值如果是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。装修增值的部分一般很难确定明确的金额，一般需要委托专业机构进行鉴定。

　　2、如果该房产的增值属于自然增值，如何计算增值部分呢?

　　首先要确定不动产升值率，不动产增值率是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。此处的不动产价格不能简单的当作购买时的价格，而应该是结婚时的价格，结婚可能是在购买之后一段时间，因为结婚之前房屋的增值部分当然全部属于房屋所有权方所有，属于该方的婚期个人财产。此处的利息只能是共同偿还部分的利息，不能是全部的银行贷款利息，如果贷款尚未偿还完毕的话，将全部贷款利息计算至不动产成本中对非购房一方不公平，因其未享有后续房屋增值的利益，而要承担相应的义务，当然违反权利与义务对等的原则。

　　接着是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

　　3、如房屋购买的时候价格比较高，存在一种可能性就是房价下跌，离婚时房屋的价值低于购买时房屋的价值，此时如何处理。本律师认为，这个时候购房的一方应将共同还贷部分本息的一半补偿给非购房一方。