房产交易纠纷——未注销抵押，能否将房产出售？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告李某一诉称：原、被告于2018年2月10日签订《房产交易合同》一份，协议约定被告将其名下坐落于某某区某某路XXX号房屋出售给原告，协议成交价为5100000元，定金为500000元;同时该合同约定双方需于2018年4月10日前亲自往该房产所辖区房管局签署《某某市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续;双方应通过某某市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。协议签订后，原告于2018年2月10日向被告交付房屋定金500000元。后被告要求原告再给付300000元定金，原告同意后再次给付被告300000元定金，并于2018年3月14日签订补充协议一份，确认被告共收到定金800000元。

　　截至2018年4月10日，被告未配合原告前往房管局办理相关手续，并拒不同意原告将剩余房款存入资金监管账户，而是要求直接将剩余全款给付被告。现请求法院依法判令解除原、被告于2018年2月10日签订的《房产交易合同》;判令被告双倍返还原告购房定金共计1600000元。

　　被告辩称

　　被告吴某二辩称：不同意原告的诉讼请求。房产交易合同并未约定双方于2018年4月10日到房管局签署某某市房产买卖协议，也未约定购房款应当通过资金监管中心进行代收代付。被告自2018年4月18日办理完该房屋抵押注销登记手续后，一直积极联系原告共同到房管局办理后续房屋买卖事宜，而原告要求进行低评，仅将2500000元进行监管，1800000元由原告进行控制，被告不同意原告的不合理要求，而后原告不接电话，也不回复微信，却于2018年4月20日提起诉讼，被告在合同履行过程中并不存在任何违约情形，系原告违约，原告的诉讼请求没有法定依据，应当驳回原告诉讼请求。

　　二.法院查明

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人提交的证据及陈述，本院认定如下事实：2018年2月10日，原、被告签订《房产交易合同》，约定原告向被告购买坐落某某市某某区某某路家园×××室房屋，建筑面积162.06平方米，成交价为5100000元，原告应于签订该合同之时向被告支付定金500000元，该合同未对剩余房款4600000元的支付方式进行明确约定。后原、被告通过微信约定2018年4月18日到房管部门签订某某市房产买卖协议，当日被告清偿了涉诉房屋上的抵押贷款并注销了抵押权，但双方就通过资金监管账户支付购房款的数额未达成一致意见，因此未在房管部门签订某某市房产买卖协议。

　　本案审理过程中，原、被告各向本院提交了一份《房产交易合同》，其中原告提交的《房产交易合同》中记载双方须于2018年4月10日前亲自到该房地产所辖区房管局签署某某市房产买卖协议，并依照该协议约定办理买卖手续，双方应通过某某市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付，而被告提交的《房产交易合同》中该条款未填写时间，且原告提交的《房产交易合同》落款处记载了日期为2018年2月10日，而被告提交的《房产交易合同》落款处未填写日期。原告主张被告所提交的《房产交易合同》不真实，并要求进行鉴定，本院依原告申请委托天津明正司法鉴定中心对被告所提交《房产交易合同》中的原告姓名及指纹是否为原告本人签字捺印进行鉴定，天津明正司法鉴定中心作出司法鉴定意见为：该合同中的原告姓名为原告所书写、指纹为原告右手食指捺印形成。原告为进行上述鉴定支付了鉴定费。原告另要求对被告所提交《房产交易合同》中落款处原告姓名及指纹是否为彩色翻印进行鉴定，后因原告未就此事项交纳鉴定费，故该鉴定未能进行。

　　三.法院判决

　　解除原告李某一与被告吴某二于2018年2月10日签订的《房产交易合同》;

　　四.律师点评

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行方式仍不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

　　本案中，原、被告签订的《房产交易合同》是双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，但双方未明确约定付款方式，且在此后的协商过程中，双方所提出的履行方式均不违反合同条款或交易习惯，却一直未达成一致意见，导致涉诉合同无法继续履行，故原告主张解除涉诉合同，予以支持。因被告所提交的《房产交易合同》中并未约定双方须于2018年4月10日前签署某某市房产买卖协议，而经鉴定该合同系原告签署，且双方的微信记录可以证明双方曾约定于2018年4月18日到房管部门签署协议，实际未能签署协议的原因是双方对于付款方式无明确约定，故原告依据其单方提交的合同中所约定的日期主张被告逾期履行合同而承担双倍返还定金的违约责任，依据不足，不予支持，但鉴于涉诉《房产交易合同》无法继续履行的原因系约定不明确，非因原、被告违约所致，故被告应将定金800000元返还原告。对于被告所主张的因原告原因导致其产生的利息损失问题，因被告在本案中未提出反诉请求，本院不予处理，被告可另行主张权利。