婚前购置的按揭房,离婚时如何分割

2020/05/07 15:58:19 查看1049次 来源:韩玉霞律师

  浅析夫妻共同购置房产的分割原则

  摘要:近些年以来,我国的离婚率逐年上升,法院诉讼离婚案件数量也日益增多,随之产生的夫妻共同财产分割问题也越发凸显,特别是在房产逐渐成为人们生活或者投资的“必需品”的今天,夫妻在离婚时发生房产之争也实难避免。我国《婚姻法》及其司法解释对于夫妻共同财产的认定较为宽泛,一般情况下,夫妻婚姻关系缔结之前,双方出于结婚而购置的财物也可能会被认定为夫妻共同财产;夫妻婚姻关系存续期间,双方的工资、奖金、生产、经营的收益、知识产权的收益、继承或赠与所得的财产等均被认定为夫妻共同财产;而对夫妻共同财产分割的规定,原则上是由夫妻双方协商确定;协商不成的情况下,往往会由法院依据财产的实际情况,适当照顾子女及女方利益为原则对财产进行依法判决。

  关键词:夫妻共同财产;房产;调解;离婚。

  一、案情简介

  2013年,Z某与T某相识;2015年1月1日,双方举行婚宴;2016年11月11日,双方办理结婚登记手续;2019年8月29日,双方生育一女。2020年1月Z某向K法院起诉要求与T某离婚,并要求T某每月支付4000元抚养费直至婚生女年满18周岁,同时要求对Z某婚前购置的房产判令归Z某所有,Z某补偿给T某相应出资款项。

  案件审理过程中,因T某同意离婚,也同意将婚生女交由Z某抚养,故本案的争议焦点主要为房产分割。经查明,2016年8月29日,即Z某与T某办理结婚登记手续前,双方购置房产登记在Z某名下。该套房产购买时总价57.26万余元,首付12.26万元(分别由Z某出资8万元,T某出资4.26万余元),同时Z某向某银行贷款45万元,贷款本金及利息总计69.23万元。对于贷款部分Z某仅自行归还2018年的部分房贷,剩余房贷均由T某通过银行转账形式转入Z某名下的储蓄卡,用于归还房贷。直至庭审时,Z某和T某共同支付房屋按揭贷款合计11.25万元,目前按揭款尚有201期未付,每期需要支付2884.7元,尚需支付按揭款本金及利息合计57.98万余元。另经Z某、T某共同确定,案涉房产现值150万元。

  根据案件事实以及Z某、T某提交的证据,K法院居中进行了调解:涉案登记在Z某名下的房产归Z某所有,尚欠银行的房产按揭贷款未支付部分由Z某负责归还,并由Z某补偿给T某40万元。

  二、案件评析

  K法院认为,离婚时,夫妻共同财产(即诉争房产)应当先由双方协商解决,协商的内容包括房产归哪方所有、现值多少、获得产权一方需要补偿给对方多少价款等;在协商不成的情况下,才由法院进行判决,判决时需要适当照顾女方及子女的权益。本案中,争议焦点主要有以下几个:

  1.对于案涉房产是否应当被认定为夫妻共同财产的问题

  诉讼过程中,Z某始终认为房产是婚前购置且登记在Z某一人名下,故应被认定为是Z某的个人财产,不应被认定为夫妻共同财产,对于T某的出资,Z某可以进行返还。而T某及其代理人认为,虽然房产购置时间为双方结婚登记之前,但是基于T某支付了首付款,并在Z某办理按揭贷款后承担了较多的还贷义务,且T某个人出资装修了案涉房产,在装修后与Z某共同居住在案涉房产内,故该房产应当被认定为夫妻共同财产。K法院在调解过程中,认可了T某及其代理人的观点,将案涉房产作为夫妻共同财产进行调解分割。

  2.对于涉案房产的首付款如何认定的问题

  由于庭审过程中,Z某自认,购置房产的首付12.26万元,分别由Z某出资8万元,T某出资4.26万余元,故对首付款认定为是双方共同出资;且考虑到T某在归还按揭贷款时承担了较多的还贷义务,所以,K法院在调解时并未按照首付款的出资比例认定双方对房产的占比份额,而是将其全额作为夫妻共同财产进行调解分割。

  3.对于贷款已经归还部分如何认定的问题

  贷款是由Z某出面办理的,故T某即使想还贷也只能通过Z某的银行账户办理,尽管婚后T某承担了较多的还贷义务,但是由于此时已经是在双方婚姻关系存续期间了,所以对于贷款中已经归还的部分也直接被认定为夫妻共同财产进行处理。

  4.对于贷款未归还的部分如何处理的问题

  根据我国《婚姻法司法解释(三)》第十条规定了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理;依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。据此,经K法院调解,对于未归还的贷款被认定为Z某的个人债务,由Z某负责偿还。

  5.对于案涉房产应该如何分割的问题

  (1)房产所有人如何确定

  由于案涉财产现登记在Z某名下,且因双方感情不和,T某已经搬离,现由Z某及其婚生女共同居住,尽管T某起先也想获得房屋产权,但是在优先考虑女方及子女利益的前提下,显然房产归属Z某更为适宜;且房产归属Z某,并不需要另行进行变更登记。

  (2)获得产权一方如何向对方进行补偿

  在对案涉房产定性为夫妻共同财产、对婚前首付部分以及已经归还的贷款亦定性夫妻共同财产、对未归还的贷款定性为Z某(即获得房产产权方)的个人债务后,获得产权一方如何向对方进行补偿成了最关键的问题。

  由于我国《婚姻法》及其司法解释仅仅是笼统的概述为一方对另一方给予补偿,但是对于如何计算补偿金额却没有明文规定,所以本案的调解也因此陷入僵局。案涉房产购买时买价仅为57.26万余元,而当Z某诉至K法院时,案涉房产的价值已经飙升至150万元左右。此时,Z某认为,由于未归还的贷款部分全部作为Z某的个人债务处理,故Z某仅愿意补偿T某30万元;而T某认为,自己对案涉房产付出较多,在房产现值150万元的情况下,T某愿意接受50万元的补偿方案。

  司法实践中,针对补偿金额的计算方式并不统一,不少案件在办理过程中,甚至是调解过程中,获得补偿一方往往会将未归还的贷款所对应的房屋升值部分也作为补偿金额进行计算,此时,就会出现计算出来的补偿金额相差甚多。其后,T某代理人参照最高人民法院民一庭曾出具意见对补偿金额进行详细测算,即:在适用婚姻法司法解释(三)第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。经测算,若将贷款中的利息也计入其中,则T某只能分得21.64万余元的补偿款;而即使将贷款中的利息部分刨去,T某也仅能分得22.33万余元的补偿款。故最终在K法院的居中调解下,T某同意Z某补偿给其40万元的补偿款。

  三、夫妻共同购置房产的分割原则

  1.平等原则

  在夫妻关系存续期间,夫妻双方对于家庭所承担的义务是平等的,所享有的权利也是平等的,夫妻双方对于夫妻共同财产的占有、使用、收益、处分等权利都是平等的;因此,在夫妻感情破裂,夫妻关系走到尽头——离婚时,对于夫妻共同财产的分割,尤其是对房产的分割,也应当遵循平等原则,不应当因一方对家庭付出较多照顾义务、另一方对家庭经济方面付出较多义务而对任何一方进行偏袒。

  2.意思自治原则

  不论是民事法律关系,还是商事法律关系,意思自治原则绝大多数情况下都是被优先适用的原则。我国《婚姻法》第三十九条规定“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理……”,该条文很明显是鼓励夫妻双方在离婚时优先协商处理的,只要不侵害第三人的权益、不损害国家、集体利益的,夫妻双方对离婚后财产的约定分割是优先于法定分割的。

  3.适当照顾原则

  我国《婚姻法》第三十九条除了规定了上述意思自治原则外,还规定“……协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决”,该条文的主旨是为了保证女方及子女的利益。在当今社会中,女性会负担家中更多的家务,也会更多的对家庭尽到照顾义务。一般而言,女性在离婚后找工作难度会大于男性,故女性会被作为弱势群体进行保护。与此同时,未成年的子女虽然很可能没有权利对父母的夫妻共同财产进行分割,但是其作为家庭中较为弱势的成员,基本的利益也应当予以保护。故此,在分割夫妻共同财产时,法院会保护弱者,适当倾向于保护女方及子女的利益。

  参考文献:

  1.戚晓光:《浅谈离婚时我国夫妻共同财产的认定与分割》,《法制博览》,2019年第6期,第170-171页。

  2.贾明军,《离婚财产分割》,中国法制出版社,2010年版。

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  4.朱克威、徐海涛,《浅谈夫妻共同财产的分割原则》,《职工法律天地》,2017年第12期,第252页。

  5.邹丹,《离婚案件中房产分割的认定和处理》,《职工法律天地》,2019年第3期,第202页。


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