拆迁二十一年，安置房被开发商“一房二卖”，如何要回我的利益?

　　房子，作为一种特殊的商品，在交易过程中涉及流程复杂，金额巨大，交易周期较长等特点，往往因为一个疏忽，就很容易让买方和卖方之间产生纠纷。尤其在过去这二十年间，由于拆迁安置，经济适用房上市以及房价上涨的幅度难以预料等原因，不少朋友陷入购房的烦恼中。不可否认的是，面对房价上涨带来的差价，一些人为了自身利益而选择“一房二卖”。

　　今天，走进演播室寻求帮助的郝先生，在二十一年前经历了一次拆迁，自家房子拆了之后却一直没有得到安置房，多年来郝先生经历了数场诉讼，为了要回本该属于自己的房子可以说历经艰辛，可结果却不尽人意，至今郝先生都没有得到属于自己的安置房。BTV科教频道《律师帮帮忙》14：00首播的节目中，怀向阳律师，将为郝先生支招，给出解决之道。

　　案例回顾

　　1999年，郝先生家中遇到拆迁，在与开发商签订了拆迁安置协议后郝先生家的房子就被拆除了，之后的结果却将郝先生陷入多年的纠纷中。

　　历经二十一年，郝先生至今都没有得到本该属于自己的安置房。为房子的事情在2016年郝先生将开发商诉至法院，一审法官作出判决，让开发商给郝先生安置房屋。面对一审的判决，开发商表示已经将准备安置给郝先生的房子卖给了第三人，目前无法为郝先生提供安置房。

　　郝先生没有想到自己的房子又被卖给了别人，更没有想到的是，被告还提起了上诉。中院维持了一审的判决，要求开发商给郝先生安置房子。

　　本以得到中院的终审结果，就可以要回属于自己的房子了，但是开发商却仍旧不执行法院的判决，并且再次申诉。省高院对于被告的申诉，依旧维持原判。

　　一心盼望着能早点拥有属于自己房子的郝先生，却在拆迁二十一年后依旧迟迟无法要回房子，郝先生又该怎么办呢?他能要求开发商给予赔偿吗?面对郝先生的困扰，让我们看看律师如何解答。

　　律师支招

　　在听完郝先生的陈述后，怀向阳律师表示，法院的判决，给郝先生一些安慰，但是案子的推进需要看房子的性质，房子是否已经过户以及购买该房屋的人是否是善意的第三人。

　　房子是否已经办理过户登记和房子的性质，决定我们用什么样的方法来解决问题。如果安置房是经济适用房，那么它是特指安置给符合购买经济适用房条件的人或者被安置对象，那么如果其他人购买的话，会损害社会公共利益。按照《合同法》五十二条的相关规定，可以确定经济适用房购买合同无效。

　　如果该安置房是商品房，那么就面临两个情况。第一种情况是，郝先生和开发商之间，签订的回迁协议中已经明确约定该房产是安置给郝先生的，但是有另外一个第三人和开发商同样签订了一份房屋买卖合同，这样就出现一房二卖的情况。怀向阳律师表示，纵使出现一房二卖，按照《商品房买卖合同》的司法解释规定，回迁安置房，被安置人有优先购买权。

　　其次郝先生在维权的过程中，应该对第三人购房的价格，以及对于这套房产属于被安置房的情况是否知情，如果有证据证明第三人是在知情的情况下购买的该房产，那么意味着购买人不是善意取得，纵使房屋已经过户到购买人名下，郝先生依然可以通过诉讼的方式，确认合同无效，要求开发商按照判决继续履行合同，将房屋过户给郝先生。

　　如果经过核实，购买方确实是善意的第三方，也就意味着购买方是合法取得该套房屋的所有权，合同是有效的。怀向阳律师表示，这个时候郝先生就面临法院判决无法落实的情况。建议郝先生向法院起诉开发商，要求赔偿经济损失同时解除原来的房屋安置合同。对于赔偿标准，怀向阳律师表示，不能按照1999年拆迁时候的标准来赔偿，一定要按照现在的市价来要求赔偿。可以由评估机构对于同等地段的同样结构的房屋进行价值评估，郝先生可以根据评估结论要求赔偿，同时因为开发商一房二卖存在违约行为，郝先生可以要求支付违约金。对于违约金的支付要看具体的安置协议上是否有违约条款，如果没有相应的违约条款，可以以当时的安置购房款的利息支付。另外，按照《商品房买卖合同司法解释》规定，遇到一房二卖的情况，还可以要求开发商返还已经支付的购房费用的一倍以内的赔偿。

　　怀向阳律师还提出，多年来因为开发商的原因，郝先生一直无法得到房屋，那么这些年的居住利益是没有得到保障的，所以除了以上赔偿之外还可以要求开发商赔偿多年在外居住的房屋租金。

　　律师帮帮忙

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