房产拆迁安置——安置房产未经过分割，能否办理交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告陈某一诉称：陈某二、陈某一是同胞兄弟关系，刘某五是陈某二妻子，父亲陈某三在某某镇某某村有民房一处，后分给了陈某二、陈某一二人。2000年4月6日将上述房屋过户至陈某二名下。2007年12月18日陈某二、陈某一将上述房屋卖给了二被告。但二被告均不具备购买上述房屋条件，双方间的买卖协议违反了法律的强制性规定，属无效协议，陈某二于2017年1月8日去世。另外，上述房屋被列入拆迁范围，被告从第三人处置换了楼房，并从第三人处领取补偿款904861.40元。因被告王某四在本村有宅基地无权购买涉案房屋，被告王某六非本村村民也无权购买涉案房屋，双方间的买卖协议违反了法律强制性规定，属于无效协议，被告应将拆迁补偿款返还给二原告，第三人应将补偿房屋交付给原告，现请求法院要求确认陈某二及原告陈某一与二被告于2007年12月18日签订的房产交易协议书无效，要求二被告返还房屋拆迁补偿款904861.40元。

　　被告辩称

　　被告王某四辩称，2007年12月18日，陈某二将登记在自己名下的位于某某县某某镇某某开发区路北的三间半危房做价580000元出卖给了我。签订协议的同时我按照协议的约定支付陈某二100000元，2007年12月20日将剩余的480000元支付给陈某二，陈某二将房屋交付给了我。2007年12月20日我将该处房屋转卖给自己的兄弟王某六，并按照与陈某二签订的房产交易协议书的约定，要求陈某二协助办理房屋产权过户手续。后陈某二协助王某六在2008年8月到某某县房屋产权产籍监理所办理了变更手续，至此我与陈某二之间签订的房产交易协议书已经实际履行完毕。

　　二.法院查明

　　本院根据当事人陈述和经审理确认的证据，认定事实如下：2000年4月6日，陈某三将集体土地建设用地使用证申请变更至陈某二名下，用途为住宅，使用面积278.16㎡，其中建筑面积69.94㎡。2007年12月18日，陈某二作为卖房人，王某四作为买房人签订了房产交易协议书。原告及被告王某六提供的协议书复印件开始部分存在区别：原告提供的协议书卖房人为陈某二，买房人为王某四、王某六;被告王某六提供的协议书卖房人为陈某二，买房人为王某四。在协议书的签名处卖主：陈某二、陈某七，买主：王某四。

　　此协议书约定：卖主现有旧瓦房三间半，砖木结构，因年久失修处于危房状态，本人又无经济条件翻新，故经中介人出面洽谈商量，愿将此房产及宅院一并出让给买主名下使用，注明了房屋坐落位置、四至，此房宅土木相连，门窗户壁具全，属地随房走。此房屋及宅院内附属建筑物共作价580000元，立字之日买主预付卖主100000元，剩余款480000元待三日以内全部付清不欠;此房产交易税费由买主承担，房产变更由买主负责办理，与卖主配合。陈某二分别于2007年12月18日出具收条：今收到卖房款100000元，2007年12月20日收条：今收到卖房款480000元，卖房款已全部收齐。2007年12月20日陈某二提出申请：某某镇土地管理所各位领导，我是某某村村民陈某二，现有房基地一处，因经费困难没钱修理，经双方协议同意将房屋转给本村王某六，特申请转用土地使用证，并不再申请房基地。2007年12月20日，王某四与王某六签订房屋转让协议，甲方是乙方二姐，甲方从陈某二处购买房屋一处现转让给乙方，。

　　2018年5月17日，王某六与第三人签订某某县高铁新城地块房屋征收产权调换安置协议。双方主要约定：被征收土地使用证面积278.16㎡。补偿款合计582117.90元。政策奖励400000元。安置办法：乙方自愿选择安置用房总建筑面积106.95㎡，建筑面积106.95㎡登记在王倩名下。乙方选择产权调换安置，安置用房总建筑面积154.888㎡，其中乙方产权调换建筑面积106.95㎡，剩余补偿资金按安置用房优惠价购置安置用房建筑面积㎡，甲方需向乙方支付置换后补偿资金904861.40元。此协议签订后，王某六已从第三人处领取补偿资金904861.40元，因安置房屋尚未建成没有交付。原告以其与二被告签订的房产交易协议书无效为由，向本院提起诉讼，主张权利。

　　三.法院判决

　　驳回原告陈某一、刘某五的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　二原告提供的房产交易协议书买主为王某四、王某六，但没有王某六签字;被告王某六提供的房产交易协议书买主为王某四，并没有王某六及王某六签字，因此本院认定房产交易协议书中的买主为王某四一人;二原告未提供陈某二、陈某一与王某四、王某六于2007年12月18日签订的房产交易协议书，故二原告主张确认陈某二、陈某一与王某四、王某六于2007年12月18日签订的房产交易协议书无效的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不予支持。

　　二原告及被告王某六提供的房产交易协议书均有陈某一签字，但二原告未提供陈某一对此房屋享有所有权的证据，陈某一无权主张确认陈某二、陈某一与王某四、王某六于2007年12月18日签订的房产交易协议书无效。王某六2008年8月2日取得争议房屋所有权证后即对争议房屋享有所有权，2018年5月17日王某六与第三人签订的房屋征收产权调换安置协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，王某六有权依照房屋征收产权调换安置协议取得安置补偿资金904861.40元。

　　二原告既没有提供其与被告王某四关于补偿资金的协议，也没有提供其与被告王某六关于补偿资金的协议，故二原告主张二被告返还房屋拆迁补偿款904861.40元的诉讼请求，理由不充分，不予支持。二原告没有提供对争议房屋享有所有权证据，也没有提供其与第三人签订的房屋征收产权调换安置协议，二原告主张要求第三人将拆迁置换的房屋待具备交付条件时交付给二原告的诉讼请求，理由不充分，不予支持。