房产交易纠纷——未经允许将共有房产出售，能否构成交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告王某一诉称：2018年12月20日，原告得知被告孙某四隐瞒原告于2015年11月15日与被告吴某二、刘某三签订了《房产交易合同》，被告孙某四自行将位于某某市某某区的房屋出售给被告吴某二、刘某三。《房产交易合同》约定房款为55万元，房屋建筑面积92.48平方米，合同对房款的支付、违约责任等内容进行约定。原告与被告孙某四于2015年8月18日登记结婚，该某某路小区XXXXXX室房屋是原告与被告孙某四婚后的共同财产。被告孙某四在出售上述房屋时未取得原告同意，被告孙某四自行处置夫妻共同财产的行为属于无权处分，侵犯了原告的合法权益，被告孙某四与被告吴某二、刘某三签订的《房产交易合同》是无效合同。现请求法院确认三被告于2015年11月15日签订的《房产交易合同》无效。

　　被告辩称

　　被告孙某四辩称：涉案房屋为我与原告婚后共同出资购买的共同财产，我没有告知原告出卖房屋的事实;在房屋交易过程中，被告吴某二在明知房屋存在共有人的情况下不告知原告，主观上并非善意;涉案房屋款未付清。我方认为不应该继续履行房屋买卖合同，认可原告的诉请。

　　被告吴某二辩称：2013年11月25日，被告孙某四与某某市某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以全款245072元购买了涉案房屋。根据原告诉称，其与被告孙某四于2015年8月18日登记结婚，根据原告提供的涉案房屋的不动产登记证书中记载，该房屋是孙某四单独所有，因此该房屋应是孙某四的婚前个人财产，原告王某一不是本案适格主体。

　　二.法院查明

　　本院经审理认定事实如下：原告与被告孙某四于2015年8月18日登记结婚。被告吴某二、刘某三是夫妻关系。2013年11月25日，被告孙某四与某某市某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告孙某四购买由某某市某某房地产开发有限公司开发的位于某某市某某区房屋，房屋单价2650元/平米，建筑面积为92.480平米，房屋总价款245072元。

　　2015年11月15日，被告吴某二、刘某三与被告孙某四签订涉案房屋的《房产交易合同》。合同约定，被告孙某四将某某市某某区某某路XXX号房屋出卖给被告吴某二、刘某三;涉案房屋成交价为55万元，该房款被告吴某二、刘某三分两次支付给被告孙某四，第一次在签订合同后10个工作日交付购房款40万元，第二次在房屋办理过户时交付房款15万元，其中有10万元按年息5%向被告孙某四支付利息，每年付息日为一月一日;约定涉案房屋的过户费用由被告吴某二、刘某三承担，被告孙某四积极配合办理过户手续，任何一方不得以任何理由拖延过户或拒绝过户。

　　合同签订后，2015年11月17日，被告吴某二通过银行向被告孙某四账户转账30万元，同日，被告吴某二委托其哥哥吴某七向被告孙某四账户分两次转账，共计支付10万元。2015年11月18日，被告孙某四为被告吴某二出具收条一份，内容为收吴某二廊坊第一期房款共计人民币40万元，第二期房款共计15万元待付。《房产交易合同》签订后的第二天，被告孙某四将涉案房屋交付被告吴某二、刘某三，被告吴某二、刘某三进行装修并入住至今。

　　在庭审中，被告孙某四陈述：自2015年6月患有严重的抑郁症，被告吴某二、刘某三在乘人之危的情况下远低于市场价格购买了涉案房屋，且被告孙某四与原告自2015年10月起分居，在卖房时没有通知原告。被告吴某二、刘某三存在合同欺骗及无效的情形。2017年6月2日某某市人民政府下发的文件可以证明被告吴某二、刘某三并不具有购房资格。

　　三.法院判决

　　驳回原告王某一的全部诉讼请求。

　　四.律师点评

　　涉案房屋是被告孙某四在2013年11月25日购买，此时原告与被告孙某四之间并不存在夫妻关系。在原告王某一与被告孙某四自2015年8月18日起婚姻关系存续期间，被告孙某四于2018年6月21日取得了涉案房屋的产权证书，涉案房屋的产权证书虽然是婚后取得，但该产权证书明确登记权利人为孙某四，共有情况为单独所有，从而可以说明涉案房屋是被告孙某四的个人财产，其对该房屋具有完全的所有权及处分权;不论原告与被告孙某四是否分居，都不能改变涉案房屋系孙某四单独所有的性质，同时原告也并未向法庭提交涉案房屋是夫妻共同财产的证据;被告吴某二、刘某三在签订《房产交易合同》后，按约支付了房款40万元及约定的利息，并实际占有使用该房屋，已构成善意取得。

　　虽然被告孙某四在与被告吴某二、刘某三签订《房产交易合同》时患有抑郁症，但抑郁症患者不属于限制民事行为人、无民事行为能力人，且原告未向法庭提供被告孙某四与吴某二、刘某三签订的合同存在欺诈、主观非善意情形的证据。故对原告主张的要求确认三被告于2015年11月15日签订的《房产交易合同》无效的诉请不予支持。

　　被告孙某四在庭审中抗辩涉案房屋是婚后共同出资购买，是与原告王某一的夫妻共同财产，出售涉案房屋并未告知原告;被告吴某二、刘某三非善意取得，涉案房屋款也未全部付清，诚实信用原则是我国民法的基本原则，各方当事人在市场活动中，应讲信用、恪守诺言、诚实不欺。三被告签订的《房产交易合同》是双方当事人的真实意思表示，被告孙某四对涉案房屋享有完全的所有权及处分权，所出售房屋的价款也与当时的市场价相当，故对被告孙某四的抗辩理由不予采信。